駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融。我研究了十年房地產(chǎn)，2015年我就跟大家推薦過“一線房價翻一倍”。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到我想大約用10分鐘的時間講一個問題，什么決定房價。這個問題很重要，決定了每個人的大類資產(chǎn)配置。更重要的是什么？可以實(shí)戰(zhàn)！我們要判斷哪個地方房價會漲，哪個地方房價會跌，什么時候會漲，什么時候會跌，這是我今天要跟大家講的最核心的問題。那我來問大家，什么決定房價？你會發(fā)現(xiàn)，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題，有幾十種答案，這就是房地產(chǎn)這個話題爭議這么大的原因。我研究了10年房地產(chǎn)，把它總結(jié)為一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家記住這句話就行了。

　　我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎么走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什么過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎么走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎么走？暴漲。非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題了。

　　貌似是一個很簡單的問題，我來問大家，未來中國人往哪里流動呢？人流入的地方，房價持續(xù)看漲，你買入并持有就好了，那么未來中國人往哪里流入呢？有人說往大城市流動，有人說往小城市流動。我跟大家說，中國過去十多年，我們城市規(guī)劃指導(dǎo)思想一直沒變，“控制大城市規(guī)模，積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展”，這就是我們城市化的思路。

　　未來中國人口往哪里流動呢？我們研究了十幾個經(jīng)濟(jì)體，美國、歐洲、日本、韓國等等。時間原因，我就給大家介紹日本和美國，一個是人地關(guān)系緊張，一個是人地關(guān)系不緊張。這是過去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趨勢？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口占比是不斷上升的。日本1.3億人、3700萬在東京，韓國5000萬人、2500萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴(kuò)大的，人不斷往大都市圈流入。有人會說，日本、韓國人地關(guān)系緊張，所以人去了大都市�？疵绹�，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢，美國大都市區(qū)占美國人口的比重是什么趨勢？也是不斷上升的，有沒有逆轉(zhuǎn)過？回到小城鎮(zhèn)去？沒有。美國人地關(guān)系不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有3.2億人，中國13.8億人，人不斷往大的都市圈流入。你看無論是美國、日本、巴西、意大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什么樣的經(jīng)濟(jì)體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規(guī)律和趨勢。為什么？因為大都市更節(jié)約土地，更節(jié)約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明�？刂拼蟪鞘幸�(guī)模、發(fā)展小城鎮(zhèn)是逆城鎮(zhèn)化的，是不符合規(guī)律的。

　　中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮(zhèn)往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。

　　下面這張圖就是我預(yù)測房價最核心的一張圖，在2015年預(yù)測一線房價翻一倍做的。什么地方房價會漲，答案很簡單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什么地方房價漲不動？人都跑了，政府還在拼命的供地，房價能漲得起來嗎？

　　又有人會問，任博士，你2015年預(yù)測一線房價翻一倍，為什么北京、上海這樣的城市一年就翻了一倍。下面這張圖回答了這個問題，貨幣的超發(fā)。

　　藍(lán)色的線是廣義貨幣供應(yīng)增速，綠色的線是居民收入增速，紅色的線是名義GDP增速。2014年以來，貨幣供應(yīng)是向上的，GDP增速是向下的，什么概念？貨幣超發(fā)，引發(fā)了廣義資產(chǎn)價格輪番的上漲。拉長來看，不僅過去這一兩年貨幣超發(fā)，過去這幾十年，貨幣一直在超發(fā)，M2、廣義貨幣供應(yīng)量年均增長20%，沒有什么東西能夠跑贏這臺印鈔機(jī)的。大家還記得北京上海十年前的房價嗎？一萬，十年十倍。什么叫有錢人，80年代叫萬元戶。80年代北京的一套四合院賣5000塊錢，萬元戶在北京可以買兩套四合院。放在歷史的長河中，貨幣的貶值是驚人的。很多人動不動講賣房炒股、現(xiàn)金為王，所以我說現(xiàn)金為王是個坑，而且這個坑很大。

　　1998年到2016年，全國房價漲了不到四倍，貨幣供應(yīng)量漲了將近15倍，究竟是房價漲多了還是貨幣發(fā)多了？又有人會說，房價什么時候見頂，你能告訴我什么時候貨幣不超發(fā)嗎？

　　主要發(fā)達(dá)國家的名義住房指數(shù)變化對比

　　又有人跟我講，任博士，現(xiàn)在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房價是不是就不漲了？我們來看，東京圈3700萬人，基本同樣的面積，比北京2200萬人多。首爾圈只是北京面積的一半多，首爾圈2500萬人，人家的人口密度比我們大，人比我們多，為什么人家的大城市病沒我們嚴(yán)重？我們的大城市究竟出了什么問題？我來給大家看兩張圖，這是北京的軌道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出來稀稀拉拉的？這是東京的，東京圈3700萬人，人均軌道交通里程是北京的4倍，我們的城市規(guī)劃太簡單粗暴了，車多了限號，人多了控制人，問題的關(guān)鍵是完善城市規(guī)劃。日本東京人均GDP高達(dá)4萬多美元，以坐軌道交通出行為主，我們呢？小汽車、出租車比例太高。

　　為什么過去我們一線房價漲幅這么高？就是因為我們在“控制大城市人口，積極發(fā)展小城市，區(qū)域均衡發(fā)展”的城市化指導(dǎo)思想下，土地向三四線、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚，導(dǎo)致了人口城市化和和土地城鎮(zhèn)化明顯背離，從而導(dǎo)致了人地分離，供需錯配，一二線房價過高，三四線庫存過高，這是根本的原因。

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