上半年房價繼續(xù)瘋狂，但下半年樓市的分水嶺或?qū)⒀杆俚絹恚?/h1>

2018-07-20 來源：和訊名家

 

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到7月17日，6月份的70城數(shù)據(jù)出爐了。與預(yù)期基本一致，上漲的城市更多了，上漲的幅度更大了，領(lǐng)頭的還是那幾個，當(dāng)然，也多了個攪局的。

　　6月份的70城數(shù)據(jù)有幾個特點(diǎn)。

　　1、一線城市新房全面止跌

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到雖然一線城市新房價格全面止跌，但總體波動幅度很小，價格管理還是比較到位的。你看不出明顯的上漲趨勢。

　　2、領(lǐng)漲城市，漲幅全面擴(kuò)大

　　這幾個城市都是典型，其中丹東領(lǐng)漲了兩個月，現(xiàn)在已經(jīng)到了強(qiáng)弩之末，接下來會繼續(xù)回落。而濟(jì)南是個另類，目前尚不清楚原因，不過照此下去，后續(xù)調(diào)控會迅速落下，漲幅會回落，走之前成都和西安的老路。

　　而三亞和�？诘臐q幅排名靠前，有幾個原因，一是調(diào)控后新房供應(yīng)策略的變化，可售商品房套數(shù)減少，二是購房需求仍然看好海南樓市，這部分需求需要繼續(xù)消化，后市才能有所緩解。

　　3、房價下跌城市不斷減少

　　從1月份到6月份，新房價格環(huán)比下跌的城市分別是13個、16個、10個、10個、7個、4個。二手房價格環(huán)比下跌的城市分別是17個、15個、7個、9個、4個、3個。

　　上半年樓市呈現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢，這跟二三線的火熱有直接關(guān)系。二線城市，大家應(yīng)該都感受到了，到處都在搶人，短期新增的購房人口非常多，雖然調(diào)控及時落下，但也起不到立竿見影的效果。至于三線城市，在棚改尚未完全熄火之前，依然是上漲的主力軍。

　　整個上半年，商品房銷售面積同比增長3.3%，但銷售額同比增長了13.2%，這多出了9.9個百分點(diǎn)基本就是房價的漲幅。

　　4、不斷上漲的背后，市場卻愈發(fā)擔(dān)憂

　　一線城市，北上廣深已經(jīng)基本剔除了炒房需求，樓市繼續(xù)上行的動能已經(jīng)明顯偏弱了。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市剛需攢夠首付的年限已經(jīng)非常長了，北京（樓盤）需要23年，深圳（樓盤）也高達(dá)17.8年。

　　更為關(guān)鍵的指標(biāo)其實(shí)是換房成本，北京需要首付至少是6成/8成，上海（樓盤）則是5成/7成，廣州（樓盤）是4成/7成，深圳是5成。剛需進(jìn)場門檻太高，換房成本太高，導(dǎo)致二手房新增客源持續(xù)走低，未來二手房成交量將長期處于低位徘徊狀態(tài)。

　　而在二線城市，我們重點(diǎn)觀察了南京（樓盤）、成都、西安和沈陽四個城市。這些城市先后經(jīng)歷了一輪明顯的上漲過程，但現(xiàn)在基本開始回調(diào)。

　　其中，南京二手房價格漲幅的高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年，當(dāng)年漲幅高達(dá)32.1%，到2017年和2018年一季度漲幅分別回落至9.8%和1.7%。

　　成都的高點(diǎn)出現(xiàn)在2017年，全年漲幅達(dá)到了65%，但今年一季度漲幅僅有10.7%。

　　西安的高點(diǎn)也出現(xiàn)在2017年，漲幅為44.8%，一季度只有21.7%。

　　至于沈陽，2017年也表現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢，漲幅為16.2%，但今年一季度只有12.8%。

　　三四線城市，市場還是比較熱，但地方實(shí)際上已經(jīng)相當(dāng)焦慮。

　　繼宜昌（樓盤）之后，河北滄州（樓盤）下面的河間市也啟動了限售。之所以這么做，跟滄州樓市大環(huán)境有關(guān)。2017年滄州樓市被炒得火熱，但現(xiàn)在這里的房價已經(jīng)在下跌了。

　　接下來會有越來越多的三四線城市開始限售，不同于一二線城市，三四線城市的限售往往是市場向下的先兆。這個時候，如果你那里的開發(fā)商還在炒高鐵，炒地鐵，炒形成，那就得小心了，這些套路說不定只是為了掩護(hù)自己撤退。

　　實(shí)際上開發(fā)商已經(jīng)空前焦慮，最典型的仍然是碧桂園。

　　碧桂園最近這段時間的確有點(diǎn)走霉運(yùn)。先是上海的項(xiàng)目建筑工地坍塌，后是杭州（樓盤）的某項(xiàng)目挖地基，殃及周邊民房。

　　但是碧桂園上半年靠著三四線城市依然笑傲群雄，上半年賣了4124.9億，其中6月份就賣了778.1億。但碧桂園的負(fù)債也同步提高，截至2017年，其負(fù)債額超過了9300億，負(fù)債率高達(dá)89%。碧桂園現(xiàn)在的訴求是通過高周轉(zhuǎn)穩(wěn)住銷售，盡快回款，應(yīng)對即將到來的巨變。這樣的布局年初就開始醞釀，到4月份已經(jīng)全面執(zhí)行。

　　開發(fā)商們站在市場的最前沿，大開發(fā)商都有龐大的研究團(tuán)隊(duì)，他們的動作變化往往反映了市場的趨勢，一定要高度關(guān)注。

　　5、新房搖號超低中簽率現(xiàn)象消失，二手房縮量上行

　　單純看6月份的70城數(shù)據(jù)，你也許擔(dān)心后市會繼續(xù)火爆下去。不過我覺得下半年才是關(guān)鍵，上半年一系列動作需要一定的時間才能反映到市場上。

　　如果你觀察過近段時間以來各個城市的新房市場，你會發(fā)現(xiàn)二線城市新房搖號超低中簽率的現(xiàn)象已經(jīng)大為減少，調(diào)控當(dāng)然功不可沒，但這一波人口大戰(zhàn)結(jié)束后，超低中簽率就會真正結(jié)束。

　　而二手房市場，關(guān)鍵性指標(biāo)“二手房帶看量”已經(jīng)連續(xù)多月下行。

　　這是鏈家統(tǒng)計的10個城市二手房帶看量，已連續(xù)四個月下行，經(jīng)紀(jì)人們已經(jīng)普遍不看好后市。

　　未來，房價也許還在微漲，但成交量下行的趨勢已經(jīng)不可改變，縮量上漲意味著樓市分水嶺越來越近了，2018年下半年，拭目以待吧。

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