駐馬店房產(chǎn)在線訊  近日，由@微博房產(chǎn) 主辦的首屆“長租公寓的未來與挑戰(zhàn)論壇”在新浪總部大廈召開。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志，自如COO梁占華，北京冠寓總經(jīng)理陳之欽，相寓副總經(jīng)理張多、蛋殼公共事務(wù)部總經(jīng)理馬鄢及新浪地方站銷售管理中心高級總監(jiān)秦翀等嘉賓出席論壇。嘉賓們在直播現(xiàn)場，與@微博房產(chǎn) 一起分享了他對于新一輪長租市場發(fā)展機(jī)遇下的心態(tài)與行動。

　　微博房產(chǎn)開啟首屆“長租公寓的未來與挑戰(zhàn)”論壇及首屆“后廠村房展”下載APP 閱讀本文更深度報道

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志指出：在租賃這個問題上，我們進(jìn)入了快車道。房地產(chǎn)企業(yè)過去是開放邏輯，現(xiàn)在是服務(wù)的邏輯，建立非常友好的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場，一方面為社會提供了更好的滿足居住需求的服務(wù)，另一方面也能夠產(chǎn)生對購房需求的引流，房企做服務(wù)會產(chǎn)生很多附加值。

　　自如coo梁占華表示：自如有很多的互聯(lián)網(wǎng)的屬性，一直強(qiáng)調(diào)通過互聯(lián)網(wǎng)的方式優(yōu)化流程管理和運(yùn)營。通過打包服務(wù)業(yè)主，避免業(yè)主繁瑣的對接租客，解放業(yè)主的負(fù)擔(dān)�，F(xiàn)在自如有60萬房源，160萬房客，40萬的業(yè)主�，F(xiàn)在租賃市場的競爭還不是很激烈，主要處于市場培育狀態(tài)，需要很多市場進(jìn)入者一起發(fā)展，做大租賃的市場。

　　北京冠寓總經(jīng)理陳之欽表示：冠寓是龍湖新的業(yè)務(wù)板塊，現(xiàn)已覆蓋28個全國一二線城市，有2萬間房屋可以使用。冠寓定位為青年生活社區(qū)，主打大公共空間，大家在一起分享志同道合的興趣與愛好。足不出戶，即可實現(xiàn)住戶的生活服務(wù)。龍湖對冠寓發(fā)展前景有著很高的期許，北京冠寓第一家店位于酒仙橋，目前出租率在95%以上。

　　論壇結(jié)束之后的6月28日，@微博房產(chǎn) 主辦的首屆“后廠村房展”在新浪總部大樓舉行。萬科，融創(chuàng)，保利，孔雀城，富力，雅居樂等，2018年上半年京津冀最受矚目的20個樓盤齊聚新浪。五彩棉花糖、甜蜜冰淇淋、浪漫花束等多種多樣的小禮物，將房展現(xiàn)場變成了一片浪漫的海洋。此次活動從剛需婚房、升級換房，配套教育，健康醫(yī)療，生態(tài)科技等多方面對熱門房產(chǎn)進(jìn)行展示。

　　然而小禮物的加持還只是“灑灑水”，鏈家及我愛我家兩大中介平臺聯(lián)手，為新浪及微博5600名員工，帶來了更大的福利!員工在我愛我家、相寓、鏈家、自如、殼租房及二手房買賣均可享受員工特別優(yōu)惠！是不是聽起來非常給力！

　　大小福利的共同加持，也讓當(dāng)天活動氣氛異�；鸨�。即使是39度的天氣也擋不住觀眾的熱情。新浪的小哥哥、小姐姐們擠爆現(xiàn)場。

　　經(jīng)過了一天的火爆展出之后，房展的活動也并沒有就此結(jié)束。6月29日下午微博房產(chǎn)再次攜手鏈家集團(tuán)客戶服務(wù)部，力邀鏈家資深商圈經(jīng)理為新浪員工帶來一場京津冀購房專場講座。通過詳細(xì)的市場數(shù)據(jù)，讓小伙伴們對近期市場有一個清楚的認(rèn)知，同時就“2018年是否是購房好時機(jī)”，“城區(qū)二手房區(qū)域特色解析”，“環(huán)京購房該如何選擇”，等熱點問題進(jìn)行了現(xiàn)場解答。

　　據(jù)悉，該房展系列活動在未來會繼續(xù)舉辦，為后廠村IT精英們提供一站式的住房解決方案。

　　論壇速記：

　　今天來到直播間的三位嘉賓，第各位網(wǎng)友晚上大家好一位是北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志，第二位自如COO梁占華，第三位北京冠寓總經(jīng)理陳之欽。租賃這個話題，2018年出臺了很多政策，看看今年與過往有什么不同。

　　秘書長陳志：

　　從國家政策層面來說，租賃政策應(yīng)該是從2016年年底，開始定的基調(diào)，作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要內(nèi)容，總書記也提出“房住不炒”的一個定位，從這個定位延伸出來各地都房地產(chǎn)調(diào)控都明確了租賃這樣一個發(fā)展方向，建立租購并舉的長效機(jī)制，這樣的一個方向。從租賃市場的發(fā)展來說并不是現(xiàn)在才有的，作為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中租賃市場一直是長期存在的，只不過它的地位沒有像今天這樣受到重視。鏈家的自如發(fā)展很早，鏈家自如今天這樣的規(guī)模，也不是一朝一夕的，今天我們看到龍湖冠寓發(fā)展時間雖然不長，但是發(fā)展速度很快，這體現(xiàn)出來我們租賃市場的培育和推進(jìn)進(jìn)入了租賃的快速發(fā)展周期。

　　我們從幾個角度去看，第一個方面是在房地產(chǎn)調(diào)控政策中看到有明確的關(guān)于推進(jìn)租賃改善承租人方方面面的條件，包括我們在十九大也明確看到，要求建立在保障出租人、承租人及其他相關(guān)各方利益均衡的這樣的一個提法，我們在過去很多制度層面上并沒有這樣的定位。所以現(xiàn)在我們在制度層面有了一個非常高的起點和明確的定位，這對于未來租賃市場發(fā)展是一個非常重要的推動力量。第二個方面，以北京角度看，乃至全國其他一些城市，在房地產(chǎn)調(diào)控特別是2016年低-2017年基本定調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控中都有關(guān)于租賃市場推進(jìn)的相應(yīng)的相對具體的租賃指標(biāo)，比如多長時間內(nèi)建多少租賃住房，包括現(xiàn)在推行的吸引人才政策也有很多租賃住房的內(nèi)容來吸引人才入駐。

　　我們現(xiàn)在不是簡單的方向和原則的問題，實際上是有具體的操作的目標(biāo)在確定。因此在租賃這個問題上，我們進(jìn)入了快車道，這體現(xiàn)在我們有大量的土地會進(jìn)入，我們在利用集體土地加快租賃住房的建設(shè)和推出。在制度上、數(shù)量上給與了很多明確的方向，從企業(yè)的角度來說，我們企業(yè)業(yè)主都在主動轉(zhuǎn)型，改變盈利模式，創(chuàng)新社會服務(wù)模式，從這些角度來了，房地產(chǎn)行業(yè)租賃業(yè)務(wù)的拓展，供給數(shù)量的增加，包括很多從業(yè)人員都在轉(zhuǎn)移到租賃服務(wù)行業(yè)中來，也是房企對于租賃市場的重視程度和過去也不一樣了。

　　房地產(chǎn)企業(yè)過去是開放邏輯，現(xiàn)在是服務(wù)的邏輯，建立非常友好的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場，一方面為社會提供了更好的滿足居住需求的服務(wù)，另一方面也能夠產(chǎn)生對購房需求的引流，房企做服務(wù)會產(chǎn)生很多附加值。

　　租賃市場的發(fā)展還不均衡，一線城市是不同區(qū)域間的不均衡，一線城市和二線城市之間的發(fā)展不均衡等�，F(xiàn)在越來越多的人接受租房這種理念，配合政府支持的租購?fù)瑱?quán)落地和完善，很多問題會解決，租房不是一個有瓶頸的問題，我們這邊工作遷徙和子女入學(xué)等方面的影響與國外發(fā)達(dá)國家之間有差距的，都在不斷的完善之中。

　　自如梁占華：

　　成立于2011年，當(dāng)時租賃市場一直存在，但是沒有這么火熱，現(xiàn)在自如有60萬房源，160萬房客，40萬的業(yè)主，這組數(shù)據(jù)在租賃行業(yè)中屬于遙遙領(lǐng)先的位置。

　　很多人認(rèn)為自如是從鏈家線下發(fā)展而來，其實自如是有很多的互聯(lián)網(wǎng)的屬性在里面的，他有很多的前端需求和后端的保潔和物業(yè)服務(wù)打通對接，自如一直強(qiáng)調(diào)通過互聯(lián)網(wǎng)的方式優(yōu)化流程管理和運(yùn)營。

　　對于業(yè)主來說，可以打包服務(wù)業(yè)主，避免業(yè)主繁瑣的對接租客，解放業(yè)主的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在租賃市場的競爭還不是很激烈，主要處于市場培育狀態(tài)，需要很多市場進(jìn)入者一起發(fā)展，做大租賃的市場。

　　冠寓陳之欽：

　　冠寓是龍湖新的業(yè)務(wù)板塊，雖然做的比較晚，現(xiàn)在覆蓋28個全國一二線城市，有2萬間房屋可以使用，是定位為青年生活社區(qū)，打造一個以長租公寓為核心，融合居住、社交、商業(yè)、娛樂、生活服務(wù)等功能在內(nèi)的多元化社區(qū)。

　　冠寓可以足不出戶實現(xiàn)住戶的生活服務(wù)，主打的是大的公共空間，大家在一起共享和志同道合的新區(qū)愛好的分享，龍湖對冠寓發(fā)展前景有著很高的期許。

　　北京冠寓第一家在酒仙橋，酒仙橋店的出租率在95%以上。冠寓的針對客群為高端白領(lǐng)，配套了健身房、工作區(qū)、公共廚房等是一個小型的城市綜合體的概念，而且店鋪選址注重客戶需求，交通便利和社區(qū)環(huán)境都將照顧到，租金水平在3000多到6000多不等，根據(jù)不同的面積戶型有不同的定價。

　　自如梁占華：

　　自如產(chǎn)品分為兩類，一類是一棟樓集中式的居住方式，另一種是分散式的，分布在各個小區(qū)里面的房源。自如的平均租期400天，高于市場6-8個月的平均租期，租客的忠誠度要更好與市場水平。

　　租后住進(jìn)來的服務(wù)也很重要，自如也打包在一起包括搬家、保潔、家修等服務(wù)，現(xiàn)在也擴(kuò)展到線上線下的社交活動，打造居住社交平臺。

　　秘書長陳志：租房市場發(fā)展，是否會帶來市場租金的上漲？

　　首先，企業(yè)推出的租賃住房產(chǎn)品，初始投資投入巨大，包括土地使用年限等成本，企業(yè)很容易算出每個月的租金成本有多少，這樣算出來的成本可能會很高，而且隨著時間的推移，成本動態(tài)的變化也會不斷地增加�？傮w來看這種產(chǎn)品目前來說，企業(yè)自持的角度來看，需要顛覆性的制度性的修改和支持，比如資產(chǎn)證券化等方式的介入，不過短期內(nèi)很難有這樣成果推出，大家對資本市場的介入有很多擔(dān)憂。企業(yè)投資的長期持有的租賃住房，投資回報周期很長，是不可逾越的鴻溝。

　　其次，自如、冠寓這種互聯(lián)網(wǎng)形式的整合了各種資源的租賃房源和居住服務(wù)的租賃房源推出，這是一種輕資產(chǎn)的模式。這種輕資產(chǎn)模式方便操作，從這方面來看，企業(yè)自持的重資產(chǎn)模式很難短期內(nèi)突破高額成本，需要政府土地、金融、稅收等部門一起合力突破才有可能。雖然現(xiàn)在多方面在推進(jìn)租賃市場的發(fā)展，但是現(xiàn)實中包括落戶、就學(xué)等很多細(xì)節(jié)現(xiàn)實問題，需要保障出租人、承租人、及相關(guān)方的合法權(quán)益，現(xiàn)在這些方面問題都是很不清晰的。

　　從租房人的角度來看，未來房租肯定會漲，因為結(jié)構(gòu)不合理，未來房租會附加交通、醫(yī)療、教育等方方面面的價值。租賃價格形成的機(jī)制，租金價格結(jié)構(gòu)性差異，帶來的房租未來會不斷上漲，這是一個不能回避的事實，需要關(guān)注漲幅有多少，地方政府需要非常關(guān)注租金水平的變化。

　　對于輕資產(chǎn)形式的租賃房源，未來可能是一個有很好發(fā)展前途的，相比于房企自持的租賃房源情況來看，自持房源很難收回成本，是有一定難度的。

　　對租賃價格的分析，需要看區(qū)域，而且還需要看針對的客群，這樣來看一定程度的租金上漲是能夠被市場接受的。

　　對于租客來說需要關(guān)注租金收入比，同時考慮利率還有房價這三者之間的關(guān)系，這三者是一種耦合的關(guān)系，最后再來看如何選擇租房還是買房選擇不同的生活方式。

　　自如梁占華：從企業(yè)角度看，出租率和房租情況的如何？

　　自如在實踐租賃市場來看，每年有百分之幾的房價上漲，自如收房的時候就定下了出租價格，自如房價的波動較為穩(wěn)定，比市場普租的房源租金波動要小一些。

　　冠寓陳之欽：

　　冠寓的合同期針對不同客戶3個月、半年、1年，從續(xù)租情況和留客情況反推可以看出，冠寓對于定位和價格還是比較合理的。冠寓的定位和自如有一定的差異，冠寓更多的定位是一個大社區(qū)的概念，服務(wù)是一個定位主題，注重服務(wù)和社交，生活性的服務(wù)和共同愛好的群體的集合。

　　北青網(wǎng)房產(chǎn)主編胡蓮：

　　我們都有過租房的經(jīng)歷，租房最痛苦的就是搬家，而且頻繁搬家也意味著沒有辦法給自己住的這個房子做一些裝飾，因為你只是一個過客。

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商做長租收益確實是與開發(fā)商品房銷售收益相形見絀，土地資金占用了很多的流動資金，因為土地的價格是按照住宅的價格出讓的，而且政府是一次性收取的，所以資金成本對房企來說，是非常大的成本支出，在后期租金帶來的利潤是很低的。

　　另一種，長租公寓是以服務(wù)創(chuàng)造價值，考驗的是精細(xì)化運(yùn)營和管理的能力，這是做長租公寓的核心競爭力，這也是很多長租公寓企業(yè)之間的根本區(qū)別，有些可以拿到投資，資本進(jìn)入，有些就是規(guī)模難以上去。

　　其實政府在探索長租公寓的方面，也在探索土地供應(yīng)方面的改革，如北京的集體用地的進(jìn)入租賃用房建設(shè)，都是從土地源頭促進(jìn)長租公寓的發(fā)展，另一方面就是推進(jìn)的資產(chǎn)證券化方面的問題，用來解決租賃公寓發(fā)展的現(xiàn)金流問題和資金成本。

　　長租公寓未來的格局將會是什么樣子？

　　長租市場的發(fā)展的道路，隨著市場的充分競爭，一定會有很大的提升，會有一定的差異化的產(chǎn)品供給出來，另外，差異化的供給也是租賃市場的一個看點，有高端的、有中端的，也有平民價位的，差異化的供給對于一個健康的市場來說也是非常重要的。

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