收緊棚改貨幣化韁繩三四線城市房價要涼

2018-07-24 來源：時代周報

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到 7月13日，財政部發(fā)布土地出讓金數(shù)據(jù)—今年上半年，地方政府獲得土地出讓金2.7萬億元，同比增長43%。在一二線城市樓市普遍被政策冷凍之后，今年上半年，地方政府的土地出讓金依然大幅飆升。

　　與以往一二線城市土地出讓金獨占鰲頭不同，今年上半年，廣大三四線城市的土地出讓金收入堪稱突飛猛進：廣東佛山（樓盤）土地出讓金571億元，排名全國城市前五；湖南岳陽（樓盤）土地出讓金同比暴增高達10倍……主要省份的地級市，上半年土地出讓金超過100億元的，比比皆是。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到三四線城市土地出讓金的突飛猛進，與最近一年三四線城市房價的飆升密切相關(guān)。從去年下半年至今，短短一年時間，我國絕大多數(shù)三四線城市房價普漲40%左右，直接刺激開發(fā)商加大了對三四線城市的土地儲備。

　　盤點這輪2015年下半年開啟的樓市狂熱，先是一線城市房價暴漲，再到二線城市房價輪漲，最后到三四線城市房價補漲，究其原因，棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起，推升了三四線城市的房價。

　　首先，一二線大城市購房需求外溢，當原本想在一二線城市買房的老百姓(603883,股吧)遇到更多的限制條件，但是自己手中的錢不斷貶值的時候，不得不將目光轉(zhuǎn)向三四線城市，因此引發(fā)了一波買房高潮。同時，棚改貨幣化安置也為三四線城市創(chuàng)造了大量的購房需求，手捧大量現(xiàn)金的拆遷戶不但成為去庫存的最重要的動力，也促成了房價的快速上漲。

　　棚改貨幣化安置始于2014年，其時將棚戶區(qū)和城中村改造納入國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，與之相配套，央行推出了總量高達萬億元以上的低利率PSL支持棚改。此后，貨幣化安置比例迅速抬升，從2014年的9%攀升至2016年的48.5%，棚改開工套數(shù)亦顯著增加，從2013年的304萬套迅速增加至2015年的601萬套。截止2017年末，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。今年前5月，棚改貸款4369億元。從今年上半年三四線城市賣地收入的突飛猛進來看，這一政策的負面作用亦相當明顯，因為，三四線城市新一輪的新增樓市庫存，已經(jīng)潛伏在大規(guī)模的土地出讓之中。

　　警惕乃至警告的聲音越來越多，信號也愈加清晰。兩個月前，國務(wù)院副總理劉鶴說了幾句常識性的大白話：做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險的。國家已經(jīng)意識到這一負面效應(yīng)，6月25日，市場傳出“國開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息。緊接著，7月12日，住建部召開新聞通氣會，強調(diào)因地制宜地推進棚改貨幣化安置。從住建部和國開行的表態(tài)來看，雖然貨幣化安置政策并非傳言中的“一刀切”，但棚改安置方式的政策導(dǎo)向已開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　但是，在急速放大的市場預(yù)期之下，本輪棚改貨幣化放開的欲望韁繩，很難短期內(nèi)收緊。隨著棚改貨幣化安置比例的下降，將在一定程度上抑制三、四線城市房價的上漲。但市場化的樓市，其主導(dǎo)力量依然需要通過市場化手段，任何過度的行政化力量干預(yù)，亦有可能導(dǎo)致與政策初衷相違的負面效應(yīng)。

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