駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到前不久，寧德市住建局發(fā)文精準(zhǔn)調(diào)控樓市，設(shè)置新房均價(jià)每年漲幅6%的“漲停板”；2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。

　　不少購(gòu)房者覺(jué)得，給新房?jī)r(jià)格設(shè)置6%的“漲停板”，這不是明擺著要開(kāi)發(fā)商漲價(jià)嗎？還要不要調(diào)控了！

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到說(shuō)這話，當(dāng)然是情緒發(fā)泄的成分居多。調(diào)控當(dāng)然要繼續(xù)，但調(diào)控是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，如果將調(diào)控與“降房?jī)r(jià)”完全劃等號(hào)，本身理解就錯(cuò)了。

　　過(guò)往的實(shí)踐表明，設(shè)置房?jī)r(jià)漲停板的區(qū)域，房?jī)r(jià)似乎更容易走向平穩(wěn)。畢竟CPI在漲，M2在漲，各種原材料和員工的工資在漲。企業(yè)要生存，就要有合理的利潤(rùn)，讓房?jī)r(jià)保持不漲已屬不易，如果還要房?jī)r(jià)降，那購(gòu)房者只會(huì)買(mǎi)到質(zhì)量極差的房子。設(shè)置漲停板，既讓房?jī)r(jià)保持合理的漲幅，企業(yè)有一定的利潤(rùn)，購(gòu)房者也不至于為“明天房?jī)r(jià)會(huì)暴漲”焦慮，強(qiáng)行加杠桿搶房，而是可以根據(jù)自身的情況，選擇更合適的時(shí)間買(mǎi)，更加從容。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)集體下跌只能是幻想！房?jī)r(jià)“漲停板”對(duì)買(mǎi)房者其實(shí)是好事下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　01

　　房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲37個(gè)月

　　漲是客觀事實(shí)

　　幻想房?jī)r(jià)集體下跌不現(xiàn)實(shí)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月CPI環(huán)比下降0.1%，同比上漲1.9%，已連續(xù)3個(gè)月處于“1時(shí)代”，讓不少人擔(dān)心：難道是出現(xiàn)了通貨緊縮趨勢(shì)？！

　　通脹是我們經(jīng)常聽(tīng)到的詞，并將其視為財(cái)富縮水的罪魁禍?zhǔn)�。然而，合理的通脹是�?jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的。試想，如果你今天100塊錢(qián)進(jìn)的貨，明天只能賣(mài)99塊，你還會(huì)干嗎？！一旦發(fā)生通貨緊縮，意味著需求萎縮，整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑，治理起來(lái)非常困難。

　　全國(guó)房?jī)r(jià)集體下跌只能是幻想！房?jī)r(jià)“漲停板”對(duì)買(mǎi)房者其實(shí)是好事

　　過(guò)去多年來(lái)，日本黑田東彥“不惜一切代價(jià)”努力，只不過(guò)是為了印出2%的通脹目標(biāo)……

　　那么問(wèn)題來(lái)了，物價(jià)都在漲，房?jī)r(jià)怎么跌？

　　來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

　　來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

　　最近的博鰲（樓盤(pán)）房地產(chǎn)論壇上，諸多大佬認(rèn)為，政府減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴是對(duì)的，房地產(chǎn)不能長(zhǎng)期成為火車(chē)頭，但房?jī)r(jià)預(yù)期依然會(huì)持續(xù)走高。

　　事實(shí)也是如此。前不久國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市中，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由5月下降轉(zhuǎn)為同比上漲0.1%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格則分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比5月分別擴(kuò)大0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別同比上漲6.0%和4.3%！

　　環(huán)比上，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.6%，漲幅比5月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.2%和0.7%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.7%和0.6%！

　　70個(gè)大中城市，上漲的城市數(shù)量為63個(gè)，是最近21個(gè)月以來(lái)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量最多的一次。

　　事實(shí)上，以2015年6月為本輪樓市上漲的起點(diǎn)，至今年6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)上漲37個(gè)月，刷新了中國(guó)房地產(chǎn)連續(xù)上漲周期的最長(zhǎng)紀(jì)錄。今年一季度上漲7.9%，更是同期全國(guó)平均房?jī)r(jià)史上漲幅最高的一年！

　　02

　　設(shè)置房?jī)r(jià)漲停板的城市

　　房?jī)r(jià)最先穩(wěn)定了下來(lái)

　　由上可知，全國(guó)房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲上年多，而且過(guò)去的6月份，一二三線城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了上漲。事實(shí)上，由于限價(jià)，這些數(shù)據(jù)其實(shí)還是被低估的。

　　更重要的是，很多地方的庫(kù)存已經(jīng)告急。目前，三四線城市的庫(kù)存不到10個(gè)月。一些城市已經(jīng)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。例如，2015年一季度，煙臺(tái)（樓盤(pán)）的庫(kù)存高達(dá)43.4個(gè)月，如今根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，其去化周期已不足7個(gè)月。衡陽(yáng)（樓盤(pán)）城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個(gè)月，株洲（樓盤(pán)）茶陵縣不到2個(gè)月。一些地方政府已經(jīng)發(fā)文警示——去化周期不足6個(gè)月的城市要提前做好準(zhǔn)備工作，謹(jǐn)防投機(jī)炒作！

　　總而言之，控制房?jī)r(jià)的任務(wù)依然較重。下跌不現(xiàn)實(shí)，大漲肯定也不行，咋辦？所以才有了寧德市設(shè)置房?jī)r(jià)漲停板的做法。

　　這并非一時(shí)頭腦發(fā)熱的舉措，因?yàn)檫@并非寧德市首創(chuàng)。早在兩年前，南京（樓盤(pán)）和蘇州（樓盤(pán)）就先后設(shè)置過(guò)房?jī)r(jià)漲停板，而且效果較好。

　　寧德市，設(shè)下新房均價(jià)每年漲幅6%的“漲停板”，2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。這個(gè)漲幅應(yīng)該來(lái)說(shuō)是比較合理的。

　　2016年3月18日，蘇州市發(fā)文規(guī)定，“在對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷(xiāo)售價(jià)格，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。同一批次不同類(lèi)型房屋價(jià)格可以區(qū)別定價(jià)。下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類(lèi)型房屋成交均價(jià)的6%�！�

　　同年4月21日，南京宣布，主城六區(qū)、江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，申報(bào)均價(jià)2萬(wàn)元平米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2到3萬(wàn)元/平米的，年化漲幅不宜高于10%；3萬(wàn)元/平米以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年、2018年（截至上半年），蘇州二手房成交平均單價(jià)分別為17355元、18621元和19302元；南京分別為18913元、21601元和21924元。若單看房?jī)r(jià)，南京和蘇州的房?jī)r(jià)都已保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　03

　　在調(diào)控?zé)o法放松的情況下

　　設(shè)置房?jī)r(jià)漲停板

　　利好房企、購(gòu)房者和政府

　　由于庫(kù)存告急，上漲壓力較大，最近各地又上演新一輪的調(diào)控升級(jí)，比如湖南出臺(tái)“湘十一條”強(qiáng)化樓市分類(lèi)調(diào)控；安徽宣城出臺(tái)25條樓市調(diào)控新政……

　　在此之前，很多地方政府還要求各城市根據(jù)城市功能空間分布、片區(qū)差異、住房供需狀況等實(shí)際，劃分若干個(gè)調(diào)控片區(qū)，制定不同片區(qū)的地價(jià)、房?jī)r(jià)管控目標(biāo)。

　　不過(guò)，事實(shí)已經(jīng)證明，過(guò)去擠牙膏式的調(diào)控有效果，但還不夠給力，以至于給公眾一種“越調(diào)越漲”的不良印象。而南京、江蘇的經(jīng)驗(yàn)似乎表明，設(shè)置房?jī)r(jià)漲停板是不錯(cuò)的方式——對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和地方政府都好。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一定幅度的上漲，有利于其理性拿地，更積極的推盤(pán)，可以增大市場(chǎng)供應(yīng)。

　　作為一個(gè)企業(yè)，即便拋棄“追求利潤(rùn)最大化”的說(shuō)法，至少也要盈利，因?yàn)槲ㄓ腥绱瞬拍苌�存下去�?/span>

　　這就是為什么過(guò)去幾年，很多開(kāi)發(fā)商不顧一切的高價(jià)搶地，催生了無(wú)數(shù)地王。因?yàn)橥恋厥亲钪匾�的生產(chǎn)資料。巧婦難為無(wú)米之炊。

　　這也是為啥萬(wàn)科一邊說(shuō)自己要拋棄房地產(chǎn)（最近萬(wàn)科副總裁、事會(huì)秘書(shū)朱旭對(duì)此否認(rèn)了，表示萬(wàn)科沒(méi)有拋棄房地產(chǎn)，只是在做定位的更新，住宅依舊是萬(wàn)科堅(jiān)持的領(lǐng)域）一邊拼命拿地（中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份和今年上半年萬(wàn)科的拿地金額均位列第二）的緣故。

　　體量巨大的萬(wàn)科尚且如此，規(guī)模小一些的房企更甚。畢竟千億是生存規(guī)模，3千億是競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模，5千億才是發(fā)展規(guī)模。

　　克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018 年1-6月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷(xiāo)售比為0.45，低于2017年的0.53。而銷(xiāo)售排名在50以后的房企，拿地依然十分積極，拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.6，高于2017年的0.48。融資渠道不斷收窄的環(huán)境下，這些房企還在拼命拿地增加土儲(chǔ)，無(wú)疑是希望通過(guò)擴(kuò)大土儲(chǔ)來(lái)沖刺行業(yè)規(guī)模的“生死線”。

　　像恒大、融創(chuàng)這種手握大量廉價(jià)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企，反而顯得比較淡定。因?yàn)�，雖然現(xiàn)在地價(jià)沒(méi)以前那么瘋了，但還是漲的。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，本年度土地成交價(jià)款累計(jì)同比數(shù)據(jù)甚至高于2016年大部分月份。更重要的是，一二線限價(jià)厲害，拿了容易虧，即便能賺錢(qián)也不多。

　　至于過(guò)去拿的高價(jià)地，更慘。因?yàn)楝F(xiàn)在拿的地，雖然有限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持等各種條件，但好歹土地出讓的時(shí)候也限價(jià)了；過(guò)去市場(chǎng)價(jià)拿的地上面蓋的房子也要限價(jià)！有個(gè)別城市，甚至強(qiáng)制要求房企每一次開(kāi)盤(pán)的均價(jià)都必須比上一次下調(diào)5%。虧本的買(mǎi)賣(mài)不到萬(wàn)不得已，誰(shuí)都不愿意干。如此一來(lái)，房企推盤(pán)的意愿自然很弱，造成市場(chǎng)供應(yīng)短缺。

　　設(shè)置房?jī)r(jià)漲停板，可以讓房企有一定的盈利，同時(shí)又不至于獲得暴利，有助于增大市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)可以讓房企更加理性的拿地，削弱房?jī)r(jià)大漲的預(yù)期。

　　對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，上漲預(yù)期鎖定之后，可以避免陷入焦慮，更加從容地決定何時(shí)買(mǎi)房，也不容易買(mǎi)到爛房子！

　　最近，各地購(gòu)房者維權(quán)的新聞鋪天蓋地。其中，多半是因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題。甚至有人預(yù)言：今年你將買(mǎi)到史上最差的房子！

　　市場(chǎng)低迷時(shí)期造的房子質(zhì)量會(huì)差一些。為啥？因?yàn)榉科鬄榱松�存，�?huì)死勁摳成本。死死限住價(jià)格不讓漲，同樣會(huì)有這樣的問(wèn)題。畢竟現(xiàn)在不少房企搞了跟投，如果項(xiàng)目不賺錢(qián)，參與跟投的人就會(huì)跟著虧錢(qián)……

　　隨著融資渠道不斷收緊，當(dāng)前，一些開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，已到“生死存亡”的關(guān)口。鑒于今年下半年和明年是房企還債的高峰，困難時(shí)刻短期不會(huì)結(jié)束。

　　為了快速回籠資金，紓解困境。一些房企相繼要求在此前基礎(chǔ)上加快周轉(zhuǎn)速度，為此甚至不惜犧牲一點(diǎn)質(zhì)量。以至于各地不斷曝出手撕地板、發(fā)霉門(mén)、房漏水，號(hào)稱3000元精裝修的成本，可能連300都不到。

　　對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房可能要?jiǎng)佑?個(gè)錢(qián)包，是人生最大的一筆支出，買(mǎi)到這么差的房子，心中的憤慨可想而知。

　　那問(wèn)題來(lái)了，這么差的房子為啥有人買(mǎi)？一是很多地方賣(mài)的是期房，你購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候并不知道房子質(zhì)量怎么樣；二者，即便賣(mài)的是現(xiàn)房，調(diào)控之下購(gòu)房門(mén)檻不斷提高，而且人們恐懼明天門(mén)檻會(huì)更高，價(jià)格會(huì)漲得更塊，沒(méi)時(shí)間對(duì)比挑選，先加入到搶購(gòu)的隊(duì)伍再說(shuō)。

　　最終，大眾的搶購(gòu)導(dǎo)致此前的大漲預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)，又會(huì)強(qiáng)化未來(lái)的上漲預(yù)期——趨勢(shì)不斷自我強(qiáng)化。羊群效應(yīng)的最終結(jié)果就是房?jī)r(jià)一路高漲，沒(méi)完沒(méi)了！

　　強(qiáng)制設(shè)置漲停板也是漲，但區(qū)別在于，由于設(shè)置漲停板之后，上漲的幅度是可預(yù)期的。像寧德這樣一年6%的漲幅也不高。這時(shí)潛在的購(gòu)房者可以根據(jù)自身情況，更加從容地選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)，而不用強(qiáng)行瘋狂加杠桿入市。畢竟，愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的才叫需求；只有意愿，能力不夠的那叫偽需求。

　　對(duì)政府來(lái)說(shuō)，鎖定上漲幅度，既可以避免價(jià)格倒掛導(dǎo)致瘋搶?zhuān)�又能更好的管理大眾的預(yù)期。

　　此前明源君已經(jīng)說(shuō)過(guò)多次，地方政府調(diào)控的目標(biāo)是為了讓市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展，暴漲暴跌都不是其愿意看到的。

　　通過(guò)行政手段，要求房?jī)r(jià)不漲甚至下跌，確實(shí)讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)意義上的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。比如一些城市呈現(xiàn)連續(xù)十幾個(gè)月下跌的態(tài)勢(shì)。

　　可是，房?jī)r(jià)穩(wěn)定不代表樓市平穩(wěn)！

　　限價(jià)過(guò)狠會(huì)帶來(lái)價(jià)格倒掛，因?yàn)橄迌r(jià)只能限住新房，二手房還是在漲。這會(huì)在很大程度上刺激潛在購(gòu)房者投資、投機(jī)買(mǎi)房的心理——有條件上，沒(méi)條件創(chuàng)造條件也要上。幾萬(wàn)人搶幾百套房的景象到處上演，使得尚未購(gòu)房的民眾更加恐慌。表面上房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，但其實(shí)制造了大量的投機(jī)需求。

　　如果像寧德一樣，設(shè)置每年6%的“漲停板”，這個(gè)漲幅下的收益率，對(duì)炒房客來(lái)說(shuō)就沒(méi)什么吸引力了。

　　很多調(diào)控的城市均有有一定的目標(biāo)，但由于不明確，而人們依然對(duì)每年的房?jī)r(jià)漲幅有自己的預(yù)期，地方政府陷入與民眾的痛苦博弈中，當(dāng)數(shù)值突破原有的區(qū)間后，地方政府再采取打補(bǔ)丁的方式救火。

　　小結(jié)

　　若水流遇到一塊巨石攔路，它不會(huì)去“努力翻越”，而是會(huì)繞道，選擇阻力最小的路徑繼續(xù)前進(jìn)，價(jià)格同樣如此。

　　目前，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依舊比較強(qiáng)勁，因?yàn)樯蠞q依然是價(jià)格當(dāng)前阻力的最小路徑。

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