駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到近一年以來，全國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)總體已經(jīng)基本完成，但房地產(chǎn)又轉(zhuǎn)而進入到一個新的階段，即大部分城市處于庫存相對緊缺需要補貨的狀態(tài)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國百城住宅庫存規(guī)模連跌35個月，回落到了6年前的水平。截至今年5月份，100個城市新建商品住宅的庫存去化周期平均為9.8個月，其中一線城市、二線城市、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月。

　　房地產(chǎn)住宅庫存去化周期合理區(qū)間一般為12~16個月，目前一到四線城市庫存均低于正常水平，顯示市場至少部分存在供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　再看價格數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，全國商品房銷售面積為77143萬平方米，同比增長3.3%，商品房銷售額66945億元，增長13.2%，說明價格上漲幅度高于面積增長。

　　易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明，今年6月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴大。據(jù)統(tǒng)計，截至2018年4月份，全國有62個城市住房每平方米單價破萬元，其中三四線城市占比達三分之一。易居房地產(chǎn)研究院房價收入比偏離度研究報告顯示，2017年全國典型83個城市中有44個城市呈現(xiàn)不同程度的房價透支狀況。

　　由于整體去化周期偏緊，即使供應(yīng)端發(fā)力，估計也要大半年時間，一些城市的房地產(chǎn)未來仍可能處于供不應(yīng)求狀態(tài)，換句話說，房價上漲壓力依然存在�？紤]到三四線城市房價上漲的壓力并不比一二線低，房價收入比指標可能進一步惡化。

　　以往我們談房地產(chǎn)泡沫，一般指是的一線和熱點二線城市房價過高的問題，但畢竟集中在少數(shù)城市。去庫存政策執(zhí)行近3年后，房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的問題基本解決，但新問題來了，就是除了一二線城市房價高企之外，眾多三四線城市也普遍出現(xiàn)房價上漲過快、房價收入比偏離正常水平的現(xiàn)象。

　　這些新情況告訴我們，房地產(chǎn)泡沫有從局部少數(shù)城市向全國蔓延的危險傾向，這必須引起高度警覺，監(jiān)管層需要當機立斷，采取各種有效措施遏制這一趨勢蔓延。

　　如果房地產(chǎn)泡沫擴大化，其危害是極大的，除了直接影響經(jīng)濟安全、金融安全，還會直接影響老百姓(603883,股吧)美好生活的追求與實現(xiàn)。

　　謹防房地產(chǎn)泡沫擴大化，首先要破除對三四線乃至五六線城市的兩個普遍認識誤區(qū)。

　　第一個誤區(qū)認為這些城市人口一般都負增長，所以其房地產(chǎn)需求很有限或者會下降，價格泡沫就更不用擔心了。

　　根據(jù)筆者的統(tǒng)計，這些城市特別是中西部城市，很多常住人口都出現(xiàn)減少，但其2009年到2017年的成交面積和價格基本都呈明顯上揚之勢，雖然中間會有一定波動，這又該如何解釋呢？

　　筆者的研究結(jié)論是，這些城市房地產(chǎn)的成交量在中短期與人口增減量關(guān)系不大，主要與其人口存量關(guān)系密切。

　　比如一個城市一年減少1萬人，10年減少10萬人，但其存量可能還有80萬、100萬或者更多，這些城市城鎮(zhèn)化率一般都低于全國平均水平，鄉(xiāng)鎮(zhèn)大量人口進城的歷史步伐正在快步向前，城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展時期，所以房地產(chǎn)成交量總體不斷上揚，房價總體上漲。

　　更何況出去的10萬人，很多離土不離鄉(xiāng)，在沿海地區(qū)賺到了錢，有很多還是回老家買房子。有人認為，三四線這輪上漲主要是因為棚改推動，這是有一定道理的，但棚改不是全部原因。筆者考察過很多中小城市，有些城市棚改基本沒有啟動或正準備啟動，但市場形勢依然比較紅火，原因就在于城鎮(zhèn)化發(fā)展空間非常巨大。

　　棚改和貨幣安置應(yīng)該說是錦上添花，助推房地產(chǎn)走向火爆，但根本因素還在于城鎮(zhèn)化，這是基礎(chǔ)。還有人認為，三四線城市樓市火爆是因為一二線需求外溢，這個因素對少數(shù)一線和熱點二線周邊城市有解釋力，廣大中小城市購房需求主要是內(nèi)生市場，與一二線外溢需求有點關(guān)系，但很有限。

　　第二個誤區(qū)是認為這些城市經(jīng)濟沒有一二線發(fā)達，人均GDP和人均收入都比較低，所以住房購買能力也比較低，房地產(chǎn)泡沫難以產(chǎn)生，缺乏經(jīng)濟基礎(chǔ)，這個觀點也非常容易誤導人。

　　衡量購房能力和房價高低主要看房價收入比，廣大三至六線城市雖然收入水平低，但房價更低，其房價收入比普遍在3到9之間，而經(jīng)濟最發(fā)達的一線和熱點二線城市房價收入比普遍在10到20之間，從這個角度衡量，三四線乃至五六線的居民購房能力遠高于一二線，這是事實。

　　從這個角度衡量，三至六線存在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的肥沃土壤，這并不是危言聳聽。

　　關(guān)于房價，另外還有兩點要關(guān)注：一是很多中小城市外出人員在沿�；虼蟪鞘写蚬�，其收入并不很低，但大部分人因為所在城市房價過高，還是會選擇回鄉(xiāng)購房，這樣算的話房價收入比就更低了。

　　二是老百姓承受房價壓力的彈性較大，主要是因為買房有按揭這個杠桿。中小城市一套房50萬元到120萬元比較普遍，一般家庭雖然也難以承受，但通過按揭，首付15萬~36萬元就可以了，其余按揭，這樣造成購房能力大幅增強。

　　房價雖然高，但有按揭和大家湊首付，表面上房子也買得起，但要注意的是：很多年輕購房者，其雙方父母湊的錢可能是他們的養(yǎng)老錢，如此以后生病養(yǎng)老又該怎么辦？這很不公平，會帶來畸形消費，代價過高，也大幅擠壓了其他合理消費。

　　謹防房地產(chǎn)泡沫擴大化，還要在以下幾個方面下功夫：

　　一是中央和地方政府的房地產(chǎn)泡沫防控重點要及時進行兩個調(diào)整：從空間上講，必須及時從一二線轉(zhuǎn)向全國，三到六線房地產(chǎn)泡沫苗頭絕不可忽視，必須及早出手；從性質(zhì)上講，及時從防控供應(yīng)泡沫轉(zhuǎn)向防控價格泡沫。

　　中小城市政府一般還沒有房地產(chǎn)價格泡沫控制的經(jīng)驗，前些年主要是解決供應(yīng)泡沫問題（去庫存），對于防控價格泡沫則缺乏經(jīng)驗，容易犯錯和貽誤戰(zhàn)機，可能導致房價在短期內(nèi)過快上漲，而房價的特點是易漲難跌，快漲慢跌，這個特點要高度重視。

　　鑒于房地產(chǎn)關(guān)乎國計民生和經(jīng)濟金融社會全局，且調(diào)控難度大，牽扯面很廣，泡沫有擴大化傾向，建議應(yīng)該加強中央與地方之間，中央各相關(guān)部門之間，地方各個部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，加強房地產(chǎn)調(diào)控的前瞻性、及時性、精準性和有效性。

　　二是三到六線城市的地方政府應(yīng)充分借鑒一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和教訓。房地產(chǎn)調(diào)控的主體責任必須明確落實在地方政府，出現(xiàn)房價過快上漲要追究地方主要官員責任。

　　中央政府可以組織地方政府參加房地產(chǎn)泡沫危害及調(diào)控的系統(tǒng)培訓。這些年來一二線城市對于調(diào)控房地產(chǎn)積累了很多經(jīng)驗，也有很多教訓。三至六線絕不是房地產(chǎn)價格泡沫的避風港，也有必要主動學習房地產(chǎn)調(diào)控本領(lǐng)。主要措施包括限購限貸限價、交易年限限制、征收交易環(huán)節(jié)稅收、加強保障房和租賃房建設(shè)力度等，加強市場監(jiān)測及時調(diào)控。

　　當然調(diào)控關(guān)鍵還在于積極擴大供應(yīng)，供應(yīng)管理是房地產(chǎn)調(diào)控側(cè)重點和難點，需求是快變量，短期調(diào)控措施可以很快起作用，但供應(yīng)是慢變量，短期措施無效，需要加強前瞻性和土地供應(yīng)計劃管理才行。房地產(chǎn)出問題都是供應(yīng)和需求不搭調(diào)造成的，要么供應(yīng)泡沫，要么價格泡沫，地方政府必須加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，前瞻性地保障土地供應(yīng)，寧可失之于供大于求，不可失之于供小于求，供不應(yīng)求容易造成房價快速上漲。

　　三是棚改政策進一步加大調(diào)整力度。棚改應(yīng)有序推進，去化周期在12個月以內(nèi)的貨幣安置比例應(yīng)大幅減少乃至取消。

　　四是加強用途管理，嚴格控制個人消費貸款及個人房屋抵押貸款進入樓市。嚴防國有企業(yè)融資和上市公司融資、小微貸款和中小企業(yè)貸款、工商企業(yè)貸款變相進入樓市。

　　五是進一步強化精準調(diào)控和分類調(diào)控。一線城市和熱點二線城市周邊三四線，東部三四線，中西部三四線，五六線房地產(chǎn)市場均存在很大差異，必須因城施策。

　　六是對在三至六線城市過高價格開盤的公司進行約談，高房價非行業(yè)之福，非百姓之福，非地方之福。地方政府必須對不合理的定價行為進行干預(yù)管制。而房企則要增強行業(yè)責任感，主動維護行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，不可飲鴆止渴。

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