土地流拍創(chuàng)新高，開發(fā)商用腳投票逼政府降地價

2018-08-09 來源：和訊名家

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊中信建投的一份研究報告，揭露了今年以來土地市場的冷清。不看不知道，一看嚇一跳。今年1-7月份全國住宅用地流拍率為6%，二季度平均流拍率是7%，流拍率正在逐漸攀高。

　　而在近10年的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，土地市場流拍率最高的年份是2014年，彼時全國住宅用地出讓流拍率僅4%。

　　中信建投研究報告指出：“2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗。但今年前7個月，300城總流拍宗數(shù)已達258宗，與2014年同期相比高出了59%�！�

　　土地流拍創(chuàng)新高，開發(fā)商用腳投票逼政府降地價

　　在土地流拍的城市當中，一線城市流拍率最高，今年土地流拍率峰值出現(xiàn)在6月份，當月全國一線城市土地流拍率達到了19%，二線城市土地流拍率在6月份也達到了7%，一二線城市住宅用地流拍率均創(chuàng)下了2013年以來的歷史最高水平。

　　土地流拍的同時，土地出讓的溢價率也在急劇下降，一線城市今年3-5月份土地出讓溢價率同比下降44%，二線城市自2月份以來，土地出讓溢價率持續(xù)降低，平均溢價率下降12%。

　　開發(fā)商都去哪買地了呢？

　　答案是：三四線城市。

　　今年三四線城市土地溢價率同比保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)下降。

　　中信建投分析土地流拍增多和土地溢價率下降的問題后發(fā)現(xiàn)，這并不是因為市場供需造成的。對比2014年發(fā)現(xiàn)，今年全國房地產(chǎn)市場銷售額穩(wěn)定，銷售額排名前10的房地產(chǎn)公司今年銷售額幾乎都有30-40%的高增長。同時，全國房地產(chǎn)銷售額和房價都沒有出現(xiàn)下降。換而言之，2018年的房地產(chǎn)市場并不像2014年那么慘，并不是一個熊市。

　　而且，2018年的土地市場供應(yīng)充足，政府在主動供地，這完全不同于2014年房地產(chǎn)市場的情況。

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　　那么問題出在哪呢？

　　中信建投分析認為，因為一二線城市紛紛推出的限價政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目利潤率受到影響。與此同時，一二線城市政府又調(diào)高土地出讓底價，使得地價成本在房價成本中占比過高，導(dǎo)致開發(fā)商做項目無利可圖。

　　一線城市拿地樓面價占售價比重逐年遞增，2016年項目平均地價占房價比達47.4%，2017年這一比值直達62.7%，盈利空間已十分有限。2016年二線城市地價占房價比重約為38%，2017年占比為36%。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到由此可見，二線城市地價占房價成本逐漸穩(wěn)定，這是由于開發(fā)商在二線城市政府面前的議價能力比較強。而對于一線城市政府來說，開發(fā)商的意見基本沒用，所以地價占比房價達到了60%以上，以至于開發(fā)商覺得項目無盈利空間，最終決定放棄。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到前不久，中央政治局工作會議精神要求堅決遏制房價上漲，不久后，住建部召集召開部分城市房地產(chǎn)調(diào)控座談會，提出要對房價調(diào)控不力的城市政府進行堅決問責(zé)。可以預(yù)見，接下來限價措施將蔓延到二線城市，二線城市接下來日子也不好過。

　　中信建投的這份研究報告有價值地指出，當前房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場格局與2014年不同，如今開發(fā)商已經(jīng)具備了抵御調(diào)控風(fēng)險的能力，而且手上資金和項目比較豐富，不懼調(diào)控。當一線城市調(diào)控苛刻的時候，他們可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，用腳投票，最終逼迫一線城市政府不得不降低地價，給開發(fā)商以合理的生存空間。

　　今年以來，一線城市地價平均降幅在10%以上，個別地塊相比周邊地塊地價更是降低了30%以上，早先拿地的開發(fā)商后悔得腸子都青了。

　　但是，價格是最有用的調(diào)控工具，隨著一線城市地價下降和盈利空間出現(xiàn)，開發(fā)商們回歸一線城市拿地的積極性會提高，市場又會演繹出新的格局。

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