駐馬店房產(chǎn)在線訊  上海新黃浦置業(yè)股份有限公司(600638.SH，以下簡稱“新黃浦”)的“宮斗”事件仍在發(fā)酵。近日，根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》報道，原董事長程齊鳴被罷免的深層原因在于，程齊鳴與某公司簽署了一份勞務(wù)費總金額達稅后500萬元的秘密協(xié)議，協(xié)議中約定程齊鳴在擔(dān)任新黃浦董事長期間，聽從該公司的“指派和領(lǐng)導(dǎo)”。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到針對此說法，《中國經(jīng)營報》記者多次致電致函新黃浦董秘辦和證券部，相關(guān)工作人員表示：“根據(jù)公司規(guī)定，采訪事宜直接聯(lián)系董秘�！彪S后記者多次撥打董秘電話，均無人接聽或由工作人員告知其外出不在辦公室。截至發(fā)稿前，采訪函件亦未收到回復(fù)。

　　記者注意到，新黃浦方面近日公告稱，預(yù)計2018年上半年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利1.10億元左右，同比減少82%左右。而回顧新黃浦近5年的業(yè)績表現(xiàn)，自2013年始，新黃浦的歸母扣非凈利潤和房地產(chǎn)業(yè)毛利率均連續(xù)5年出現(xiàn)下滑。規(guī)模競爭時代，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的新黃浦出路何在?

　　“中小房企正面臨生存空間遭受擠壓的危機，可以深耕細分市場，不一定只有加杠桿做大規(guī)模一條路�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。不過，對于特色并不鮮明的房企而言，未來發(fā)展路上依然有被市場洗牌、巨頭吞并的風(fēng)險。

　　管理層“宮斗”資本爭奪控制權(quán)

　　近日，新黃浦方面公告表示，召開董事會臨時會議，審議通過“關(guān)于推薦選舉新任公司董事長的議案”，執(zhí)行董事陸卻非當(dāng)選新一任董事長。

　　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到此前不久，根據(jù)新黃浦公告，公司7月20日召開董事會臨時會議，審議通過“關(guān)于罷免程齊鳴公司董事長職務(wù)的議案”，罷免原因是鑒于程齊鳴的“年齡及身體原因”。

　　由于該議案有1名董事反對，3名董事棄權(quán)，程齊鳴本人對此議案投反對票，并提出以身體和年齡原因罷免太兒戲，無法律依據(jù)。因此上交所“閃電”下發(fā)了監(jiān)管工作函。

　　隨后，新黃浦方面回復(fù)監(jiān)管函表示，公司現(xiàn)由執(zhí)行董事長兼總經(jīng)理陸卻非代為履行董事長職務(wù)，直至選舉產(chǎn)生新任董事長為止，與此同時，董事會將及時選舉產(chǎn)生新任董事長，公司目前經(jīng)營管理一切正常。

　　隨著程齊鳴被罷免新黃浦董事長職務(wù)，其卸任原因也變得眾說紛紜，有公告中提及的“年齡及身體原因”，也有程齊鳴本人對外透露的“被人背后捅了一刀”，同時，近日有報道提出，程齊鳴與另一公司簽署了一份勞務(wù)費總金額達稅后500萬元的秘密協(xié)議。

　　根據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》報道，除了在上市公司違規(guī)領(lǐng)薪外，其還與上市公司實際控制人的次級收益人之一，私下簽訂秘密協(xié)議收取巨額勞務(wù)費。

　　據(jù)悉，在這份秘密協(xié)議中，雙方約定3個合作事項，其中包括程齊鳴在任新黃浦董事長期間，聽從該次級受益人的“指派和領(lǐng)導(dǎo)”，該次級收益人則付給程齊鳴“勞務(wù)費”總計500萬元，并承擔(dān)此勞務(wù)費所產(chǎn)生的稅金。

　　對此，新黃浦董事會辦公室人士此前在接受媒體記者采訪時表示：“程齊鳴是公司大股東華聞控股委派的高管，的確沒有從新黃浦領(lǐng)取報酬，但不排除從大股東方面領(lǐng)取，至于金額多少我們并不知曉�！�

　　值得注意的是，近年來新黃浦由于股權(quán)分散，成為各路資本競相爭奪的對象。記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括中科創(chuàng)、五牛衡尊等都曾舉牌新黃浦。從2017年始，上海領(lǐng)資通過三次舉牌拿下新黃浦15%股權(quán)，之后繼續(xù)加倉。

　　頻頻舉牌之后，上海領(lǐng)資離場，盛譽蓮花和背后的中崇投資現(xiàn)身接盤。據(jù)2018年7月12日公告，中崇投資及其一致行動人已持有新黃浦1.23億股，占總股本的21.85%，逼近控股股東上海新華聞投資有限公司(以下簡稱“新華聞投資”)控制的25.06%。

　　值得注意的是，中崇投資及其一致行動人對新黃浦的增持仍在繼續(xù)。據(jù)了解，在未來6個月內(nèi)，中崇投資將繼續(xù)增持新黃浦，擬增持的資金規(guī)模將不低于1億元。中崇投資是否有意與新華聞投資爭奪新黃浦的實際控制權(quán)?對此，記者聯(lián)系中崇集團方面進行采訪求證，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　而各路資本競相爭奪新黃浦的原因何在?市場觀察人士認為，新黃浦除了持有兩張期貨牌照(華聞期貨、江西瑞奇期貨)、一張信托牌照(中泰信托)，以及基金牌照(大成基金)與保險牌照(都邦保險)，其本身質(zhì)地較優(yōu)也是重要原因，不排除資本看中新黃浦背后資源，新黃浦還有國企改革概念，資本市場是塊香餑餑，有一定投資價值。

　　毛利率走低地產(chǎn)主業(yè)不振

　　根據(jù)披露，新黃浦的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與金融，其中公司及子公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目收入15.58億元，占2017年度營業(yè)收入總額的86.05%。不過，近年來公司接連出售旗下北京世紀昌運項目、浦江國際金融廣場、嘉興科技京城等優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目。

　　同時，新黃浦2017年年報顯示，報告期內(nèi)的房地產(chǎn)儲備僅包括南潯潯南草蕩漾北側(cè)A、C地塊，新顧城保障住房項目0419-01地塊(欣康苑)，以及奉賢南橋基地大型居住社區(qū)12-24A-04A地塊(欣平苑)3個項目，持有待開發(fā)土地的面積約為141699.4平方米。

　　新黃浦方面表示，將加強房地產(chǎn)項目儲備。不過記者注意到，新黃浦多采用收并購方式獲取土地，鮮少在公開市場拿地。此外，今年以來其暫未有土地進賬。

　　另據(jù)了解，2018年新黃浦計劃實現(xiàn)營業(yè)總收入15億元，其中房地產(chǎn)銷售、租賃營業(yè)收入計劃達到13億元，計劃全年商品房銷售合同金額達到16億元以上。其中，佘山一品項目爭取在年內(nèi)完成剩余90多套房源銷售工作，力爭合同總銷售額要達到9.3億元以上，回籠資金6億元。

　　記者以購房者身份致電售樓處，銷售人員介紹稱，項目目前在售聯(lián)排別墅，約270~300平方米，總價約1000萬~1400萬元/套。不過記者查詢了解到，截至8月9日，佘山一品項目(備案名：佘山逸品苑)總住宅套數(shù)為319套，可售住宅還有75套，后續(xù)銷售壓力加大。

　　同時記者梳理發(fā)現(xiàn)，2013~2017年，新黃浦的年營業(yè)收入分別為8.29億元、10.12億元、11.94億元、11.34億元、17.78億元;歸母凈利潤分別為2.28億元、1.70億元、2.27億元、1.02億元、6.45億元;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-3.31億元、3.16億元、4.94億元、5.77億元、-4.38億元。近年來，上述財務(wù)指標在增長和下降之間波動明顯，且震蕩幅度有加大趨勢。

　　值得一提的是，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，新黃浦最近5年的業(yè)績同比增減幅度，與公司是否在當(dāng)年出售子公司股權(quán)息息相關(guān)。

　　例如，2016年年報顯示，新黃浦營業(yè)收入11.34億元，同比減少5.05%，歸母凈利潤1.02億元，同比減少54.92%。主營業(yè)務(wù)的投資收益、凈利潤分別下降51.05%、52.56%。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負，同比下降876.05%。

　　對于投資收益變動原因，公司方面解釋稱，2015年轉(zhuǎn)讓下屬全資子公司北京世紀昌運商貿(mào)有限公司股權(quán)取得凈收益1.2億元，2016年同類型投資收益比上年度有較大幅度下降。新黃浦方面稱，由于投資收益出現(xiàn)較大幅度下降，資產(chǎn)減值損失上升，導(dǎo)致凈利潤下降幅度較大。

　　而2017年，新黃浦營業(yè)收入為17.78億元，同比增長56.73%，歸母凈利潤為6.45億元，同比大增530.91%。當(dāng)年該公司非流動資產(chǎn)處置損益達到8.28億元，相比2016年的911.3萬元增長明顯。對此，新黃浦方面解釋稱，2017年公司轉(zhuǎn)讓下屬鴻泰房產(chǎn)公司30%股權(quán)，當(dāng)期確認投資收益金額為8.28億元，使投資收益比上年度有較大幅度增加，進而使凈利潤相應(yīng)增長幅度較大。

　　不過2013~2017年，新黃浦歸母扣非凈利潤分別為1.63億元、1.39億元、0.75億元、0.45億元、0.30億元;同時，新黃浦2012~2017年房地產(chǎn)業(yè)毛利率分別為28.32%、25.07%、16.14%、12.89%、11.65%。歸母扣非凈利潤和房地產(chǎn)業(yè)毛利率均連續(xù)5年出現(xiàn)下滑。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)板塊的毛利率穩(wěn)步快速提升，從2016年的19.7%提升至2017年的23.4%。而新黃浦毛利率明顯低于行業(yè)平均水平，毛利率反映的則是企業(yè)的盈利能力�！懊�利率低說明企業(yè)經(jīng)營管理方面做得不夠好，或者說在行業(yè)中的競爭力不強�！北R文曦置評稱。

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