駐馬店房產(chǎn)在線訊  資本介入“炒高”一線城市租金，成了這兩天的熱門話題，以鏈家自如、蛋殼等為代表的長租公寓是否推高房租引發(fā)爭議。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到近日，除了魔方、自如之外，來自第三方運(yùn)營商的長租公寓ABS（資產(chǎn)證券化）又添一單。住房租賃火了之后，長租公寓ABS產(chǎn)品也多了起來，簡言之就是，房企、房產(chǎn)中介或運(yùn)營商以公寓產(chǎn)權(quán)、預(yù)期租金或租房貸款作為底層資產(chǎn)，在市場(chǎng)上公開募資的一種相對(duì)低成本融資方式。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到8月7日，蛋殼公寓全國首單分散式長租公寓租金收益權(quán)公募ABS、發(fā)行規(guī)模2.035億。記者統(tǒng)計(jì)上述三家公寓的ABS優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率發(fā)現(xiàn)，利率水平已從2017年1月的4.8%漲至今年2月份的最高6.75%，這也意味著，近一年多來，在融資端，快速擴(kuò)張的長租公寓對(duì)資金需求不小、且融資成本漲幅明顯。

　　又一起公寓運(yùn)營商ABS，擬募資2億元

　　蛋殼公寓是2015年初成立的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”模式長租公寓運(yùn)營商，第三方數(shù)據(jù)顯示，至今三年多時(shí)間，已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京8地市場(chǎng)，管理超過17萬間公寓。官方稱其已為國內(nèi)最大獨(dú)立品牌長租公寓運(yùn)營商。

　　記者了解到，這款全國首單分散式長租公寓租金收益權(quán)公募ABS——“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已設(shè)立，發(fā)行規(guī)模為2.035億元，產(chǎn)品期限為3年，將于近期在上海證券交易所正式掛牌。海銀財(cái)富研究院分析師徐聰告訴記者，“這是國內(nèi)分散式長租公寓領(lǐng)域首單真正意義上的租金收益權(quán)ABS，底層資產(chǎn)還款來源為入池物業(yè)的租金差額，也即是，公寓向租客收取的租金收入與需向委托業(yè)主支付的租金之差�！�

　　在徐聰看來，這項(xiàng)ABS產(chǎn)品有以下三個(gè)特點(diǎn)：

　　一、一線城市物業(yè)：入池物業(yè)均為位于北京、上海等一線城市的長租公寓，租金水平穩(wěn)健、出租率高，因而租金收入較為穩(wěn)定；

　　二、AAA外部增信：中合中小企業(yè)融資擔(dān)保股份有限公司（主體評(píng)級(jí)AAA） 對(duì)該計(jì)劃優(yōu)先級(jí)本息兌付承擔(dān)不可撤銷的連帶責(zé)任保證，進(jìn)一步降低了本計(jì)劃的還本付息風(fēng)險(xiǎn)；

　　三、優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品評(píng)級(jí)為AAA：中誠信國際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司評(píng)定優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA，為國內(nèi)ABS最高評(píng)級(jí)，流通性強(qiáng)。

　　根據(jù)目前市場(chǎng)上獲批情況，目前長租公寓ABS主要分為三種模式：輕資產(chǎn)模式偏好的租金收益權(quán)ABS模式、重資產(chǎn)模式偏好的CMBS模式和類REITs模式。

　　后兩種模式的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的原始權(quán)益人（“發(fā)起人”），以房地產(chǎn)商居多、認(rèn)購方以國有大行等金融機(jī)構(gòu)為主。

　　比如2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入，5家企業(yè)總計(jì)392.7億元融資計(jì)劃獲批。而輕資產(chǎn)模式主體，一般為第三方獨(dú)立運(yùn)營商或者是房地產(chǎn)中介，不直接建設(shè)或持有公寓產(chǎn)權(quán)，通過集中式或分散式收取物業(yè)、進(jìn)行裝修改造后，再通過互聯(lián)網(wǎng)信息化平臺(tái)出租。

　　急擴(kuò)張、募資忙？長租公寓融資成本漲幅明顯

　　“競(jìng)爭激烈，規(guī)模擴(kuò)張，就要搶房子，就要錢，要資本加持�！毙炻斦J(rèn)為類似自如、魔方、蛋殼這類運(yùn)營商，急于募資的行為不難理解，國內(nèi)租售比較低，即使不像房地產(chǎn)商的類REITs產(chǎn)品募資自建物業(yè)，而是從房東手里收來物業(yè)產(chǎn)權(quán)、并斥資改造、再搭建信息化平臺(tái)，發(fā)力線上線下出租，哪個(gè)環(huán)節(jié)都需要錢，前期投入不小。

　　“長租市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，運(yùn)營商們要規(guī)模擴(kuò)張，就要搶房源，這就需要錢來支持�！毙炻斦J(rèn)為類似自如、魔方、蛋殼這類運(yùn)營商，急于募資的行為不難理解，因?yàn)閲鴥?nèi)租售比相對(duì)較低，這就決定了租房房源較為短缺，所以，即使是實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)商，也需要發(fā)行類REITs產(chǎn)品募資新建公寓物業(yè)；更不用說實(shí)力稍弱的運(yùn)營商，需要從房東手里收來物業(yè)產(chǎn)權(quán)、并斥資改造、再搭建信息化平臺(tái)，發(fā)力線上線下出租。這些哪個(gè)環(huán)節(jié)都需要錢，企業(yè)前期投入不小。

　　剛剛宣布募資2億元ABS計(jì)劃的蛋殼公寓，在今年早些時(shí)候，已連續(xù)三個(gè)月內(nèi)對(duì)外公布兩輪總計(jì)1.7億美金融資。

　　2017年1月，注冊(cè)地在南京的魔方公寓就首發(fā)了“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，上海證券交易所掛牌；募集資金總額為3.5億元、優(yōu)先級(jí)占比9成、優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率在4.8%至5.4%之間；半年后，有鏈家、京東等巨頭加持的長租公寓品牌自如同樣開啟了ABS項(xiàng)目進(jìn)行公募融資。2017年8月，該項(xiàng)“中信證券(15.750, -0.20, -1.25%)—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模為5億元，其中4.55億元優(yōu)先級(jí)票面利率為5.39%；緊接著在今年2月份，再發(fā)一款A(yù)BS產(chǎn)品自如2號(hào)，計(jì)劃募資3億元，這時(shí)，利率水平達(dá)到了6.29%~6.75%。

　　能從租客那里獲得持續(xù)穩(wěn)定的房租收入，是長租公寓ABS產(chǎn)品發(fā)行的關(guān)鍵。上述三家公司的資產(chǎn)支持計(jì)劃書顯示，魔方是以該公寓未來三年的租金收入作為底層資產(chǎn)募資；自如兩款產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均是自如租金分期營收賬款（即自如引入的京東白條分期房租收入）；而蛋殼公寓的底層資產(chǎn)為入池物業(yè)的租金差額，也即是，公寓向租客收取的租金收入與需向委托業(yè)主支付的租金之差。

　　西南證券測(cè)算，這類非自持產(chǎn)權(quán)式的長租公寓的費(fèi)效比在第三年將維持穩(wěn)定低水平；而運(yùn)營毛利率從第三年開始，將維持在91%的高水平。

　　不過，北京德恒（深圳）律師事務(wù)所曾詩琴做過專門分析，輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的長租公寓，跟租客簽的租賃合同一般是一年左右，租期較短；而ABS產(chǎn)品出于成本、融資期限等考慮，一般期限較長，因此租金收入一般無法直接作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，所以交易結(jié)構(gòu)上一般會(huì)涉及信托受益權(quán)；而且相比類REITs這類發(fā)行主體資信較高，獨(dú)立運(yùn)營商的長租公寓ABS往往需要第三方擔(dān)保公司擔(dān)保、獲得較高的外部增信，除了需要支付額外成本，還伴隨著諸如租金收入穩(wěn)定性等高要求的反擔(dān)保措施。

　　從認(rèn)購情況看，市場(chǎng)對(duì)長租公寓ABS產(chǎn)品認(rèn)可度相對(duì)較高�！皩�(duì)于合法合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，市場(chǎng)關(guān)心的問題只有兩個(gè)：風(fēng)險(xiǎn)和收益�！毙炻斀榻B，ABS產(chǎn)品發(fā)行除了受市場(chǎng)錢緊、流動(dòng)性影響；具體到長租公寓來看，風(fēng)險(xiǎn)主要在租金波動(dòng)、違約退租、空置、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)偏差等，可以通過擔(dān)保和反擔(dān)保等結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)避、降低風(fēng)險(xiǎn)，更何況，“最近有一些現(xiàn)象是，房租租金漲得很快”。

　　長租+金融越快，租金上漲越快？

　　這兩天，一些第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一線城市尤其是北京今年7月份單平米月租金環(huán)比上漲2.2%；部分漲幅較大區(qū)域甚至達(dá)到環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%；引發(fā)了市場(chǎng)上對(duì)高房租的大討論。

　　有分析師斥責(zé)部分中介公司行為不良，提前囤積了區(qū)域房源，然后制造環(huán)比恐慌上漲數(shù)據(jù)誤導(dǎo)市場(chǎng)；不過，也有人質(zhì)疑，資本介入導(dǎo)致房租上漲。全國連鎖房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“我愛我家(5.540, -0.17, -2.98%)”研究院院長胡景暉直言，今年房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動(dòng)的長租公寓運(yùn)營商，爭搶房源、高價(jià)收房、重裝修，繼續(xù)違規(guī)的N 1出租，“以高出市場(chǎng)20%到40%的價(jià)格在收購，導(dǎo)致售（租）房成本直接上升了。”

　　政策紅利激勵(lì)，加上新增流動(dòng)人口和大學(xué)畢業(yè)生等租賃群體大增、中商產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億；多方加持之下，長租公寓引來了資本競(jìng)逐，品牌房企、國有資本、房地產(chǎn)中介、資產(chǎn)管理背景公司及創(chuàng)業(yè)公司紛紛加入。在業(yè)內(nèi)人士看來，激烈競(jìng)爭之下，長租公寓+金融產(chǎn)品的創(chuàng)新是發(fā)展的必然。

　　除了融資渠道創(chuàng)新，租房業(yè)務(wù)引入金融產(chǎn)品創(chuàng)新的也不在少數(shù)。

　　記者曾走訪上海多區(qū)域的長租公寓市場(chǎng)就發(fā)現(xiàn)，“以租還貸”的房租分期貸款業(yè)務(wù)，類似于一款基于租房場(chǎng)景的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，非常普遍�！鞍顺梢陨献饪蜁�(huì)選擇分期�！鄙虾Ｇ嗫凸�寓浦東新區(qū)一位業(yè)務(wù)員告訴記者，租客跟銀行或第三方互金平臺(tái)簽約、辦理分期“租房貸”，銀行一次性給租房平臺(tái)結(jié)算租金，租客不需要首次交租就“押一付三”、只是按要求每月向銀行打款付房租，以此提升租客產(chǎn)品體驗(yàn)。

　　“除了看到‘資本搶房子、抬高租金’，還應(yīng)該看到，租房市場(chǎng)正在發(fā)生的趨勢(shì)�！毙炻斦J(rèn)為，在當(dāng)前租售并舉形勢(shì)下，相比國外，我國的租房市場(chǎng)和服務(wù)上還處在精細(xì)化管理運(yùn)營體系的建設(shè)初期；不少還是租客與房東、各類中介“散戶化”交易，而從零散的散租到長租規(guī)模化運(yùn)營階段，萬科等品牌開放商、還有獨(dú)立運(yùn)營商都在做嘗試，這意味著今后市場(chǎng)上，資本參與空間還很大。

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