駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到7月份宏觀政策開始轉(zhuǎn)向，各地動作不斷，地方專項債券加快發(fā)行，前期中斷的項目又陸續(xù)上馬，信貸投放也有繼續(xù)加碼之勢，按照歷史經(jīng)驗，樓市調(diào)控往往在這期間松綁。

　　但這次有點不同，一邊是通過鐵公基來穩(wěn)投資，另一邊還在加碼樓市調(diào)控！

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到有消息稱，部分地方銀監(jiān)局發(fā)文暫停新增地產(chǎn)信托的報備，已過審的信托可發(fā)行。經(jīng)華爾街見聞核實，福建、浙江、陜西、天津自上周開始陸續(xù)接到了窗口指導(dǎo)。

　　這一次對樓市的加碼并不是孤立事件，本月17日，住建部約談了�？凇⑷齺�、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負(fù)責(zé)同志。約談指出，近一段時間，部分城市房價出現(xiàn)過快上漲，須引起高度重視。隨后有部分被約談的城市加碼調(diào)控。

　　眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，誰能夠借的錢多、借的錢便宜，誰就能立于不敗之地，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大魚吃小魚的競爭，說白了就是大型房企可以拿錢，小的信用低的銀行不給貸款。

　　所以對房企而言，斷了資金流就等于斷了命，限制了你的融資就等于捆綁了你的手腳。目前房企籌錢的方式無非幾種：銀行貸款、自有資金、發(fā)行債券、海外融資、上市圈錢、信托貸款等。

　　現(xiàn)在銀行貸款是不能用來拿地的，而國內(nèi)發(fā)行債券的審批又相當(dāng)嚴(yán)格、海外債券發(fā)行不僅利率上升而也面臨監(jiān)管。今年房企各種融資渠道被限制的情況下，唯有房地產(chǎn)信托貸款一枝獨秀。

　　據(jù)民生地產(chǎn)金融組的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月，地產(chǎn)集合信托放量同比增長80%。據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至8月14日，信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計2179個，規(guī)�？傆�5186.84億元，占比逼近一半。。

　　什么是房地產(chǎn)信托？

　　比如小黑在某個山頭開發(fā)房地產(chǎn)，預(yù)期未來年均收益是15%，小黑通過信托中介把這個未來收益權(quán)打包分別賣給A、B、C、D，最終拿到資金用于初始的拿地、建房以及后期的維護，這就是房地產(chǎn)信托模式。

　　一般而言，相比其他融資方式，房地產(chǎn)信托要比其他融資成本高些，目前中小房企的平均融資成本已高達(dá)12%~15%，而大型房企的融資成本也基本在8%~10%之間，相比去年有顯著的提高。相對而言，銀行貸款、發(fā)行債等融資方式也僅有4%~5%左右。

　　有的人要問了，有那么多便宜的錢，干嘛非要借價格更高的信托資金？當(dāng)然是沒法借，今年監(jiān)管層盯著很緊，之前樓市調(diào)控可能更多停留在地方調(diào)控層面，而今年則多了中央的督促，對于調(diào)控不力的地方很可能被“點名”，對于房價盯得不可謂不緊。

　　想必大家都注意到近期租房市場上的新聞，“我愛我家”前總裁胡景暉指責(zé)自如、蛋殼等長租公租抬高房租，隨后不久北京住建委等相關(guān)部門約談自如相寓、蛋殼公寓等相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　監(jiān)管層近期對房租、房價的特別關(guān)注原因有二：

　　一、當(dāng)前是特別的時間窗口，7月份財政財政開始轉(zhuǎn)向，大項目上馬的情況下房地產(chǎn)不可能會缺席，房價上漲的壓力大。而在此前中央級的會議又特別指出要注重“預(yù)期引導(dǎo)”！什么意思？比如現(xiàn)在大家都預(yù)期房價要漲了，炒房地要動手了，這時候必須得加碼調(diào)控穩(wěn)定預(yù)期。要知道7月份70個大中城市中新建商品住宅價格就有65個環(huán)比上漲。

　　其二是今年房地產(chǎn)信托的增長確實引人關(guān)注，今年4月資管新規(guī)發(fā)布后包括信托貸款在內(nèi)的表外融資普遍下滑，唯有房地產(chǎn)信托在增長，這里的資金有脫實向虛的嫌疑。

　　總之，本次監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托的收緊，不一定會對房價產(chǎn)生很大的影響，但它確實告訴我們一個信號：宏觀政策執(zhí)行的是定向政策，樓市繼續(xù)收緊，財政貨幣等政策有所放松。如果我們把樓市比作成一個前行的列車，那么財政貨幣的寬松就是踩油門，樓市繼續(xù)收緊就是踩剎車，至于能不能停？就要看兩者的力度以及相互配合。

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