駐馬店房產(chǎn)在線訊  2016年開(kāi)始，三四線城市商品住宅庫(kù)存逐漸被消化。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在一二線城市樓市政策持續(xù)高壓的大背景下，三四線城市低地價(jià)、較溫和的購(gòu)房政策使其成為了承接熱點(diǎn)城市需求外溢與房企布局轉(zhuǎn)移的重要陣地。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的各級(jí)城市月度商品房銷售占比變化來(lái)看，2016年開(kāi)始，4個(gè)一線城市商品房成交面積比重從5%以上，降至2017年底的2.5%，規(guī)模腰斬。32個(gè)二線城市商品房成交面積比重則從36%降至30.1%。然而，近兩年三四線樓市整體逐漸升溫，600余個(gè)三四線城市成交面積比重從60%上升至67.4%的歷史高位。

　　隨著多個(gè)三四線城市在土地市場(chǎng)持續(xù)活躍的狀態(tài)下進(jìn)入樓市高點(diǎn)，政策的重錘開(kāi)始不斷落地。一方面，以限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等方式加碼市場(chǎng)。另一方面，激烈的“搶人大戰(zhàn)”使得部分城市人口遭遇被動(dòng)流失，加之棚改貨幣化政策的收緊，多重因素疊加讓這些剛剛翻身的樓市新秀陷入“涼涼”危機(jī)。虛火退去 市場(chǎng)冷熱不均

　　在熱點(diǎn)城市聚集、經(jīng)濟(jì)活躍的長(zhǎng)三角地區(qū)，除了上海、杭州、蘇州、南京這些一線與強(qiáng)二線城市，許多三四線城市在這一波勢(shì)好中也表現(xiàn)突出，徐州、南通、湖州等城市開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)嶄露頭角。

　　這些位于長(zhǎng)三角的三四線城市，市場(chǎng)持續(xù)火熱的原因有很多。在全面升級(jí)調(diào)控的背景下，此類城市政策相對(duì)溫和，承接了周邊一二線城市的外溢需求；棚改貨幣化安置的加速推進(jìn)，釋放出可觀的增量購(gòu)房需求。此外，隨著長(zhǎng)三角一體化、浙江大灣區(qū)等規(guī)劃的穩(wěn)步推進(jìn)，重大基礎(chǔ)設(shè)施投產(chǎn)或建成，未來(lái)規(guī)劃利好也使部分長(zhǎng)三角的三四線城市成為了投資關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　但如今虛火退去，三四線樓市露出了本來(lái)面目。

　　以江蘇常州為例，2017年常州房?jī)r(jià)翻倍，雖然受限價(jià)政策影響，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但直至當(dāng)前，樓市依舊火熱，吸引了眾多品牌房企深耕。克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前常州熱銷盤(pán)認(rèn)購(gòu)客戶與推售套數(shù)比例可達(dá)到5:1，新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率超85%。

　　江蘇面積最大的地級(jí)市鹽城，在去庫(kù)存等利好下，2016年10月出現(xiàn)樓市快速上漲勢(shì)頭。短短三個(gè)月房?jī)r(jià)從5000~6000元/平方米上漲到12000~13000元/平方米。不同于常州的是，2017年3月開(kāi)始，鹽城樓市逐步回歸冷靜，價(jià)格開(kāi)始回落，其中以城南區(qū)域?yàn)榇�表，整體價(jià)格降至10100元/平方米。

　　“三四線市場(chǎng)高溫不可持續(xù)，雖然目前還有溫度，但部分城市銷售速度已有放緩跡象�！痹谥性�地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成看來(lái)，由于消費(fèi)力、再生能力不足，一波消耗后短期無(wú)法培養(yǎng)出新的需求，部分三四線城市會(huì)越來(lái)越難做。同時(shí)，今年以來(lái)各城市仍有政策加碼，市場(chǎng)預(yù)期也在轉(zhuǎn)變。

　　從長(zhǎng)三角購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)來(lái)看，張家港、泰興等城市，客戶結(jié)構(gòu)較為單一，多是本地改善型需求以及返鄉(xiāng)置業(yè)群體。像南通等藏富于民的城市，普通市民手中均有一兩套住房，多以投資需求為主。

　　上海樓市政策的持續(xù)收緊，使南通樓市進(jìn)入了上升通道，市場(chǎng)受限價(jià)影響供不應(yīng)求。外地客群僅需限貸全款，無(wú)限售政策，投資客尤為集中。房?jī)r(jià)低廉的開(kāi)發(fā)區(qū)更是聚集了大量來(lái)自上海和海門(mén)等地的投資客。

　　除了碧桂園、中梁等早就在三四線城市布局的企業(yè)，市場(chǎng)升溫后，部分集中布局一二線城市的房企也開(kāi)始增加在三四線城市的土儲(chǔ)，加快項(xiàng)目落地。同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，十強(qiáng)房企在三四線城市的銷售額集中度，已經(jīng)由13%提升到了25%。

　　“當(dāng)前來(lái)看，三四線樓市冷意不足，對(duì)于我們布局的大部分三四線城市，市場(chǎng)前景仍持樂(lè)觀態(tài)度�！币晃婚L(zhǎng)三角的房企人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，確實(shí)有部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)回落，但這與城市本身各區(qū)域價(jià)格差距較大有關(guān)。在三四線城市布局，要看是哪里的三四線城市，更要判斷城市的發(fā)展空間和政策走勢(shì)。

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