駐馬店房產(chǎn)在線訊  一則極短的消息，讓無論有一套房，還是多套房的人，都靜不下來。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到民法典各分編草案8月27日提請全國人大常委會審議，其中物權(quán)編草案關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，先作一個原則性規(guī)定。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　　這則消息，雖然不代表民法典的最終立法結(jié)果，但宅地到期后的續(xù)期制度安排思路，基本呈現(xiàn)。

　　1、續(xù)期制度安排初定，理論上要收錢，只在于減免與否

　　民法典分編草案說，續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。也就是說，制度思路明確，續(xù)期繳費是應(yīng)該的。同時，也留下了口子，法律或者行政法規(guī)可以有進一步的規(guī)定。

　　比如只有一套房，或者人均居住面積有限，或者家庭非常困難，（適當(dāng)）減免也是合情合理的。

　　有意思的是，法律可以規(guī)定，行政法規(guī)可能也可以規(guī)定。不需要杠桿游戲進一步解釋，這或許意味著法律規(guī)定一個大概，中央行政部門，乃至地方政府可能都可以根據(jù)實際決定收、怎么收，或者減免。

　　而在此之前，第十二屆全國人大代表、社科院法學(xué)所研究員孫憲忠則認(rèn)為，土地使用權(quán)期限屆滿時，民眾的使用權(quán)應(yīng)該“無條件自動順延”。

　　他指出，從社會主義國家土地所有權(quán)建立的法律思想的角度看，不應(yīng)該再次向居民收費。國家土地所有權(quán)不是按照傳統(tǒng)民法規(guī)定的方式取得的，而是“建立”起來的。

　　建立國家土地所有權(quán)是為了實現(xiàn)社會主義的“均享地利”，初衷是讓一般民眾直接、普遍的享有土地利益，而不是讓政府從民眾身上取得土地出讓金收入。

　　孫憲忠還表示，從土地價格的角度看，也不應(yīng)該一再收取土地出讓金。中國城市房地產(chǎn)價格，已經(jīng)超過了世界上大多數(shù)國家的事實。

　　在其他國家，民眾依據(jù)這樣的價格，可以取得的房地產(chǎn)。既包括土地所有權(quán)，當(dāng)然也包括房屋所有權(quán)，這些權(quán)利在中國當(dāng)然都應(yīng)是無期限限制的。

　　對此，杠桿游戲極為認(rèn)同，只是續(xù)期制度安排可能不會如此了。

　　2、自動續(xù)期的四種處理方式

　　第一種，當(dāng)然就是不繳納任何費用，自動續(xù)期。這也是公眾最期待的。

　　第二種，就是繳納下一個周期的土地出讓金。因為宅地是國有的，所以個人享有的是使用權(quán)利，上一個使用周期到了，要你交下一個周期的錢，勉強也說得通。

　　第三種，考慮到我國房價、地價普遍較貴，下一個使用周期，甚至兩三個周期，都免費續(xù)。立法規(guī)定相應(yīng)的免費周期年限。

　　然后再下一個周期開始，就要按期繳納出讓金了。貴可能不會很貴，但多少要收一點。

　　第四種，到期后按年繳納租金，基本也就是接近于稅。和不久后將出臺的房地產(chǎn)稅，整合在一起的概率較大，至于征多少、減免與否，那是另外一回事。

　　顯然，草案的意思基本排除了第一點，后三種概率較大。其中，杠桿游戲覺得，第四種可能最大。稅收法定。

　　那么這就涉及到第三個問題。如果一個人房子太多，減免額度不可能全部覆蓋，要被收土地年租，或者房地產(chǎn)稅的概率基本是不可避免。

　　3、假如有100套房，宅地到期后怎么辦？

　　之所以杠桿游戲認(rèn)為，宅地到期后以年租（房地產(chǎn)稅）的形式付費，可能性很大，是因為：我國大部分住宅到期還有好幾十年。到時，從人口結(jié)構(gòu)、地方財政角度說，賣地財政基本不可持續(xù)了。

　　但地方需要錢，一次性讓公眾繳納土地出讓金，壓力又相對大，減免可以，但不能完全減免。所以，最好的方式就是繳納年土地租金，也就是房地產(chǎn)稅的方式。

　　交稅，基本是發(fā)達(dá)國家的慣例。這是我們愛學(xué)習(xí)的。

　　一定程度的減免，比如設(shè)計起征面積，對于貧困家庭予以減免等，可能有。大致的思路，杠桿游戲覺得估計是“寬稅基、低稅率、可負(fù)擔(dān)”。

　　就此而言，對于窮人或者房子少的人，杠桿游戲覺得不必太擔(dān)憂，要么減免，要么也不會交太多。

　　但對于房子多的人，怎么都不可能減免這么多。所以，杠桿游戲起了個設(shè)想，假如有100套房，宅地到期后怎么辦？

　　是不是應(yīng)該拋售房子？我想應(yīng)該根據(jù)房子區(qū)位、需求而定。如果一個地區(qū)、城市、位置的房子需求很大，出租、待價而沽完全劃算，交稅成本肯定還是可以轉(zhuǎn)嫁的。

　　反之，如果持有的房產(chǎn)本身租金就低，當(dāng)?shù)胤績r不太樂觀，那么早一點拋售變現(xiàn)，則是理性的。

　　當(dāng)然杠桿游戲要說，大部分朋友的住宅用地離到期，都還有幾十年。幾十年后，我們住宅需求和人口結(jié)構(gòu)整體是怎么一個局面，其實大部分心里都有數(shù)。可以維持高租金、高需求的地方不是多數(shù)。

　　好消息是，那是幾十年后的事情了，無論如何，當(dāng)下持有較多房子大部分人覺得是劃算的。

　　就算房地產(chǎn)稅2、3年后就開征，成本只要有地方轉(zhuǎn)嫁，稅率不過分、土地財政的游戲要繼續(xù)，那么震懾力就會打折。

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