駐馬店房產(chǎn)在線訊  2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中，去庫(kù)存是指化解房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存問(wèn)題。

　　本文主要研究三個(gè)問(wèn)題：一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存到底有多少？二、“去庫(kù)存”存在哪些主要問(wèn)題及對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？三、我們應(yīng)該從“去庫(kù)存”中吸取哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到研究結(jié)果顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存并不高，按照統(tǒng)計(jì)局狹義庫(kù)存計(jì)算，去化周期為4~6個(gè)月。主要問(wèn)題是城市間結(jié)構(gòu)性分布不均，35個(gè)一二線核心城市庫(kù)存僅占19.33%，三四線城市庫(kù)存占比達(dá)到80.67%。研究還發(fā)現(xiàn)，“去庫(kù)存”過(guò)程比較突出的問(wèn)題是，“一城一策”沒(méi)有得到真正的貫徹執(zhí)行。20個(gè)原本庫(kù)存不高的一二線核心城市2017年庫(kù)存較2015年下降了42.45%，供應(yīng)進(jìn)一步緊缺，房?jī)r(jià)快速上漲。 庫(kù)存較高的三四線城市卻出現(xiàn)補(bǔ)庫(kù)存的現(xiàn)象。按照廣義庫(kù)存口徑計(jì)算，117個(gè)樣本城市2017年的庫(kù)存較2015年增加了1.17%。進(jìn)一步研究還發(fā)現(xiàn)，補(bǔ)庫(kù)存的城市中，68%的地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，人口流出，長(zhǎng)期庫(kù)存過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯露，需要高度關(guān)注。

　　一、“去庫(kù)存”戰(zhàn)略的背景

　　“去庫(kù)存”戰(zhàn)略的背景可追溯到2010年。為應(yīng)對(duì)2008年國(guó)際金融危機(jī)，我國(guó)采取了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，房?jī)r(jià)隨之快速上漲。2010年，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布國(guó)辦發(fā)(2010)4號(hào)文件(市場(chǎng)稱為“國(guó)十一條”),標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)控收緊期。此后，收緊政策接連出臺(tái)，最終涉及到40個(gè)左右的一、二線城市。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在此背景下，房企開(kāi)始加大對(duì)三四線城市的投資布局，三四線城市的庫(kù)存因此上升。2014年12月份全國(guó)商品房待售面積達(dá)到6.2億平米，其中住宅待售面積達(dá)到4.1億平米，并且呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢(shì)。庫(kù)存問(wèn)題開(kāi)始引起有關(guān)方面的擔(dān)心，除北上廣深和三亞五個(gè)城市外，其他城市的限購(gòu)政策陸續(xù)解除。但這并未改變庫(kù)存上升的趨勢(shì)，到2015年12月份全國(guó)商品房待售面積達(dá)到7.2億平米，同比增長(zhǎng)16.1%，其中商品住宅待售面積達(dá)到4.5億平米，同比增長(zhǎng)9.8%，庫(kù)存問(wèn)題愈加嚴(yán)重。于是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“去庫(kù)存”的戰(zhàn)略措施。

　　二、房地產(chǎn)庫(kù)存的幾個(gè)測(cè)算

　　有兩個(gè)重要問(wèn)題與“去庫(kù)存”戰(zhàn)略有關(guān)：一是我國(guó)住房市場(chǎng)庫(kù)存到底有多大，二是我國(guó)住房的存量究竟有多少。

　　經(jīng)測(cè)算，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存情況整體上并不高，去化周期僅5-6個(gè)月，但區(qū)域結(jié)構(gòu)存在較大的差異，部分三四線城市存在庫(kù)存較高的問(wèn)題。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，一些三四線城市在“去庫(kù)存”過(guò)程中反而出現(xiàn)“補(bǔ)庫(kù)存”的現(xiàn)象，尤其在人口凈流出的三四線城市，長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始凸顯。此外，要關(guān)注我國(guó)的存量住房規(guī)模。

　　(一)庫(kù)存水平的測(cè)算

　　1．商品住宅待售面積。該指標(biāo)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期公布的重要參考指標(biāo)，主要指已經(jīng)竣工但還未銷售的房子，可以理解為現(xiàn)房庫(kù)存，即狹義庫(kù)存。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年初我國(guó)商品住宅待售面積為1.05億平米，到2014年底達(dá)到4.07億平米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面積達(dá)到4.66億平米的歷史高位。此后，在“去庫(kù)存”戰(zhàn)略引導(dǎo)下，待售面積明顯下降，2018年7月待售面積下降至2.69億平米，較最高點(diǎn)下降了42.27%。

　　2.廣義住宅庫(kù)存面積。本文主要指已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)但還未銷售的面積，該指標(biāo)沒(méi)有直接統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以由新開(kāi)工面積和銷售面積的差值來(lái)估算。按此口徑，自1997年至2015年，廣義住宅庫(kù)存面積為29.00億平米，截止到2018年7月廣義庫(kù)存下降到25.83億平米。如果考慮到1997年以前的情況(數(shù)據(jù)缺失)，或者考慮到還未開(kāi)工的已供土地的情況，實(shí)際數(shù)值會(huì)更高。

　　我國(guó)住房庫(kù)存水平的高低沒(méi)有絕對(duì)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。從狹義庫(kù)存的角度來(lái)看，按照近五年(2013-2017年)商品住宅年平均銷售規(guī)模12.31億平米衡量的話，提出“去庫(kù)存”戰(zhàn)略時(shí)的去化周期為0.37年(4.4個(gè)月)。即使按照2008-2013年年均8.68億平米的銷售規(guī)模來(lái)衡量，當(dāng)時(shí)去化周期也僅為0.52年(6.2個(gè)月)。由此可見(jiàn)，庫(kù)存總量問(wèn)題并不嚴(yán)重。從廣義庫(kù)存的角度看，分別用上述兩個(gè)階段銷售規(guī)模測(cè)算，當(dāng)時(shí)去化周期分別為2.35年(28.3個(gè)月)和3.34年(40.1個(gè)月)�？紤]到工程周期，庫(kù)存問(wèn)題也并不太嚴(yán)重。

　　房地產(chǎn)庫(kù)存并不是中國(guó)特有的問(wèn)題，發(fā)達(dá)國(guó)家也有類似情況。以美國(guó)為例，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)，新建待售房屋保持在一定水平，自1963至2017年間平均庫(kù)存水平為31.3萬(wàn)套。2018年5月，美國(guó)新建待售房屋為29.8萬(wàn)套，按過(guò)去五年的平均銷售規(guī)模(52.8萬(wàn)套)測(cè)算，當(dāng)前去化周期為0.56年(6.8個(gè)月)。美國(guó)去化周期還稍高于我國(guó)�？紤]到城市化發(fā)展階段，美國(guó)庫(kù)存情況則可能比我國(guó)更嚴(yán)重。因?yàn)槊绹?guó)在上世紀(jì)60年代城鎮(zhèn)化率就已經(jīng)超過(guò)70%，目前已經(jīng)超過(guò)80%，而我國(guó)正處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房需求高于美國(guó)，庫(kù)存高于美國(guó)才合理。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存整體水平并不高，主要是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。通過(guò)估算，2015年“去庫(kù)存”戰(zhàn)略提出時(shí)，35個(gè)一二線核心城市待售面積在總庫(kù)存中僅占19.33%，而80.67%的庫(kù)存都集中在三四線城市。在三四線城市中，庫(kù)存也存在分化。2015年12月，41個(gè)城市中，14個(gè)城市去化周期低于12個(gè)月，19個(gè)城市去化周期在12和24個(gè)月之間，41個(gè)城市中僅有8個(gè)(占比19.5%)城市去化周期超過(guò)24個(gè)月。

　　(二)存量水平的測(cè)算

　　存量住房指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的住房，代表可供使用的城鎮(zhèn)住房面積。該指標(biāo)也沒(méi)有直接統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口為81347萬(wàn)人，人均居住面積36.5平方米(2016年)，可估算城鎮(zhèn)存量住房面積為297.73億平米(常住人口與人均居住面積的乘積)。嚴(yán)格意義上來(lái)講，這一數(shù)據(jù)還不能準(zhǔn)確地反映全部存量住房的情況，僅僅是城鎮(zhèn)人口使用的存量面積，空置房則不包括在內(nèi)。

　　目前沒(méi)有專門(mén)統(tǒng)計(jì)空置房的指標(biāo)，市場(chǎng)上對(duì)于空置率的測(cè)算也存在較大的分歧，本文重點(diǎn)參考兩位官員公開(kāi)發(fā)表的有關(guān)空置率的指標(biāo)或觀點(diǎn)來(lái)估算。一是2018年3月全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組原副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文在解讀“鄉(xiāng)村振興”的專訪中提到：“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%”。二是2018年6月中財(cái)辦原副主任楊偉民在 “2018陸家嘴論壇”演講中談到中國(guó)住房空置率問(wèn)題時(shí)指出我國(guó)無(wú)論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本還高，日本是13%。他沒(méi)有給出我國(guó)城鎮(zhèn)住房具體空置率，但是據(jù)此可以推測(cè)應(yīng)該在13%以上。綜合以上觀點(diǎn)，并按保守的13%來(lái)估算，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅的空置面積為38.7億平米。

　　(三)城鎮(zhèn)存量住房可容納人口的測(cè)算

　　城鎮(zhèn)存量住房容納人口的規(guī)�？梢园匆韵聨讉�(gè)口徑來(lái)測(cè)算。

　　(1)包括空置住房面積的存量口徑。該口徑測(cè)算為336.43億平方米，可以容納9.22億人，城鎮(zhèn)化率可達(dá)到66.3%(按照城鎮(zhèn)常住人口8.13億人，人均居住面積36.5平米估算，下文同)。

　　(2)在口徑(1)基礎(chǔ)上納入待售面積。按所有已經(jīng)竣工可以入住的住房面積測(cè)算為339.24億平方米，可以容納9.29億人，城鎮(zhèn)化率可達(dá)66.8%。

　　(3)在口徑(2)基礎(chǔ)上納入已經(jīng)開(kāi)工的面積。該口徑指在不增加新開(kāi)工的情況下，已開(kāi)工的項(xiàng)目完成后存量的面積。按此測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房為362億平方米，能容納9.92億人，城鎮(zhèn)化率可達(dá)71.3%，基本能夠滿足我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)入后期發(fā)展階段的需求。

　　三、去庫(kù)存對(duì)市場(chǎng)造成的影響

　　從統(tǒng)計(jì)局公布的待售面積來(lái)看，去庫(kù)存已取得一定效果。截至2018年7月，住宅庫(kù)存為2.69億平米，較其最高點(diǎn)降低了42.27%。然而，去庫(kù)存也給市場(chǎng)帶來(lái)以下三個(gè)方面的問(wèn)題。

　　(1)“一刀切”的全國(guó)性宏觀調(diào)控政策弱化了“一城一策”的差異性調(diào)控

　　2014年“930”新政提出認(rèn)房不認(rèn)貸、首套房貸款最低首付款比例下調(diào)至30%、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等一系列全國(guó)性房貸放松政策。當(dāng)時(shí)，四個(gè)一線城市的庫(kù)存并不高(去化周期均小于12個(gè)月)，且處于嚴(yán)格的限購(gòu)狀態(tài)�！�930”新政出臺(tái)意味著變相的放松，“去庫(kù)存”的提出加劇了一線城市房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。2016年四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)整體上漲，其中深圳最為明顯，漲幅達(dá)到60%(見(jiàn)表2)。

　　降準(zhǔn)、降息及有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費(fèi)減免等全國(guó)性利好政策也在一定程度上刺激了一線城市房?jī)r(jià)的上漲。一刀切式的全國(guó)性調(diào)控政策，在執(zhí)行過(guò)程中難以平衡城市間的差異，致使“一城一策”很難真正的落實(shí)。

　　(2)“去庫(kù)存”反而使熱點(diǎn)城市供應(yīng)不足

　　隨著“去庫(kù)存”戰(zhàn)略的實(shí)施，核心城市庫(kù)存下降明顯，20個(gè)熱點(diǎn)城市庫(kù)存總量從2015年的2.50億平米下降到2017年的1.44億平米，降幅為42.45%，部分城市庫(kù)存下降的幅度更大，比如杭州、西安、武漢等城市降幅超過(guò)60%(見(jiàn)表3)。庫(kù)存降低導(dǎo)致供給不足，市場(chǎng)供需失衡加劇。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，新政頻出，反而導(dǎo)致市場(chǎng)亂象叢生，主要表現(xiàn)為：

　　(一)房企為了快速回籠資金，更青睞全款或首付款比例高的客戶，增加了剛需群體的購(gòu)房難度。

　　(二)新房?jī)r(jià)格管制導(dǎo)致一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，制造了套利機(jī)會(huì)，也為權(quán)力尋租創(chuàng)造了空間。西安5月份在搖號(hào)過(guò)程中存在違規(guī)操作，35名公職人員因此受到處分。

　　(三)派生投資需求，與“房住不炒”基調(diào)相違背。為了變相獲取購(gòu)房資格，假離婚、假落戶、甚至以注冊(cè)公司的名義買(mǎi)房的亂象頻生。

　　(四)價(jià)格管制造成實(shí)際供應(yīng)減少。限價(jià)政策壓縮了房企的利潤(rùn)空間，房企捂盤(pán)惜售加劇了熱點(diǎn)城市供應(yīng)短缺，造成房?jī)r(jià)上漲。

　　(3)部分三四線城市庫(kù)存由“去”變“補(bǔ)”，人口凈流出區(qū)域長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)積聚

　　“去庫(kù)存”背景下，三四線城市銷售形勢(shì)趨好。統(tǒng)計(jì)局公布的40個(gè)大中城市住宅銷售情況顯示，三線城市住宅銷售面積在2016年進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，當(dāng)年增幅達(dá)到19.75%。2017年漲幅開(kāi)始明顯超過(guò)一二線城市。因此，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始積極在三四線甚至級(jí)別更低的城市大量購(gòu)置土地。同策研究院監(jiān)測(cè)的111個(gè)城市中，71個(gè)三四線城市在2016年1月至2018年7月住宅面積成交了4.68億平米，而同期新增住宅規(guī)劃建筑面積達(dá)到4.76億平米，土地供應(yīng)超出住宅銷售量，“去庫(kù)存”變成了“補(bǔ)庫(kù)存”。同期，一線和二線城市的規(guī)劃面積庫(kù)存負(fù)增長(zhǎng)，增速分別為-28.07%和-12.26%(見(jiàn)表4)，原本庫(kù)存不高的一、二線城市更加劇了庫(kù)存緊張的局面。

　　三四線城市正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，有些地區(qū)工業(yè)化剛起步，低成本成為吸引企業(yè)入駐、推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的主要優(yōu)勢(shì)，但去庫(kù)存戰(zhàn)略帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，進(jìn)而推升土地成本、人力成本等，將擠壓企業(yè)的利潤(rùn)空間，成為企業(yè)進(jìn)入這些地區(qū)的阻礙，甚至?xí)�迫使本地企業(yè)外遷。全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移也在很大程度上緣于轉(zhuǎn)出地成本高企、喪失比較優(yōu)勢(shì)。因此，三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲可能會(huì)對(duì)中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及全面工業(yè)化造成較大負(fù)面影響。

　　四、去庫(kù)存后的九大思考

　　思考一：什么是合理的庫(kù)存水平

　　明確合理的庫(kù)存水平是討論“去庫(kù)存”的前提。一般的商品都有安全庫(kù)存，這既能避免商品脫銷，又不造成商品積壓。關(guān)乎重大國(guó)計(jì)民生的住房，更需要合理的安全庫(kù)存。

　　住建部給出了指導(dǎo)意見(jiàn)：“對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏�！边@是一個(gè)相對(duì)量的指標(biāo)概念，會(huì)受到短期銷售數(shù)據(jù)的波動(dòng)的影響，因此還需要有絕對(duì)量的庫(kù)存指標(biāo)。絕對(duì)量指標(biāo)可以參考三個(gè)數(shù)量：一是老舊住宅的折舊量，按照住宅70年折舊計(jì)算，每年的折舊率為1.4%，二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新進(jìn)入居民的需求量，三是居民用于提高居住水平的改善需求量。

　　思考二：如何認(rèn)定一個(gè)城市合理的住房需求

　　合理居住需求的認(rèn)定是房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)，。部分地區(qū)“萬(wàn)人搶房”現(xiàn)象中的所有人都是符合限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)又有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的剛需人群?jiǎn)�？如果都屬于合理需求，那么搖號(hào)只是暫時(shí)緩解了住房供不應(yīng)求的矛盾，那么這個(gè)城市最大的問(wèn)題就不是怎么搖號(hào)分配，而是如何增加實(shí)際供給。如果參與搖號(hào)的大多為投資、投機(jī)者，一房難求不過(guò)是虛假的火熱局面，卻會(huì)向市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤信號(hào)，甚至造成恐慌。此外，應(yīng)嚴(yán)格審核企業(yè)購(gòu)房。在保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)、發(fā)展所需住房的情況下，嚴(yán)禁企業(yè)參與炒房。

　　?思考三：三四線城市“去庫(kù)存”帶來(lái)的后果

　　如果從防范化解風(fēng)險(xiǎn)的角度看，“去庫(kù)存”降低了整體金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)回籠了資金，避免了資金鏈斷裂和債務(wù)違約，同時(shí)把庫(kù)存從高杠桿部門(mén)轉(zhuǎn)移到低杠桿部門(mén)。

　　如果從整個(gè)社會(huì)資源配置效率來(lái)看，“去庫(kù)存”僅僅實(shí)現(xiàn)了庫(kù)存的轉(zhuǎn)移。由于部分三四線城市自有住房率相對(duì)較高，在“去庫(kù)存”的影響下，除部分進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房外，還有部分居民是出于投資或投機(jī)。這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)薄弱，人口外流，房子難以出租，只能空置。因此，社會(huì)整體的住房的庫(kù)存仍然較高，而住宅空置以及不可再生的土地資源浪費(fèi)都不利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，并造成不可挽回的損失。

　　思考四：如何把供給和需求相結(jié)合進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理調(diào)控

　　以往調(diào)控政策主要側(cè)重需求端，以“限”為主。這樣短時(shí)間內(nèi)抑制住了需求的釋放，量?jī)r(jià)增長(zhǎng)會(huì)放緩，甚至?xí)�有所下跌，但是需求�?wèn)題并沒(méi)有解決，一旦政策松動(dòng)或者改向，被抑制的需求集中釋放將會(huì)造成更大的沖擊。這種現(xiàn)象過(guò)去多次被驗(yàn)證。這也說(shuō)明僅從需求端進(jìn)行調(diào)控往往達(dá)不到預(yù)期效果。

　　供給和需求相結(jié)合進(jìn)行調(diào)控才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本途徑。未來(lái)調(diào)控要注重兩點(diǎn)：一個(gè)是供給端調(diào)控，一個(gè)是動(dòng)態(tài)調(diào)控。供給調(diào)控解決市場(chǎng)需求問(wèn)題，動(dòng)態(tài)調(diào)控則根據(jù)供求關(guān)系因時(shí)而變。從我國(guó)最近15年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施看，尤其應(yīng)避免單一的需求調(diào)控。

　　?思考五：房?jī)r(jià)調(diào)控的思路應(yīng)從局部向整體轉(zhuǎn)變

　　由前文關(guān)于庫(kù)存產(chǎn)生的背景分析可以看出，三四線城市庫(kù)存問(wèn)題突出主要是2010-2014年期間一二線城市調(diào)控政策所致。

　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路帶有明顯的局部性特征，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是“重”新房“輕”二手房。部分城市已經(jīng)進(jìn)入二手房主導(dǎo)的階段，在北京、上海等城市，二手房成交量是新房成交量的2-3倍，二者關(guān)聯(lián)程度越來(lái)越高。限制新房?jī)r(jià)格而放任二手房?jī)r(jià)格容易形成價(jià)格倒掛，造成市場(chǎng)的扭曲。二是“重”房“輕”地。近年來(lái)土地成本在房?jī)r(jià)中占的比重越來(lái)越大，房?jī)r(jià)的上漲模式已經(jīng)由傳統(tǒng)的需求拉動(dòng)轉(zhuǎn)化為需求拉動(dòng)和成本推動(dòng)共同作用的機(jī)制。熱點(diǎn)城市基于控制地價(jià)而施行愈加嚴(yán)格的土地拍賣(mài)政策和不斷升級(jí)的限制條款，比如要求房企自持、無(wú)償代建等，實(shí)質(zhì)上增加了房企的購(gòu)地成本。增加的成本必然向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁，同樣會(huì)推高房?jī)r(jià)。目前還有不少城市的土地價(jià)格也定得比較高，盡管溢價(jià)率比較低，但是沒(méi)能解決地價(jià)高的問(wèn)題。當(dāng)前調(diào)控的思路集中在控制房?jī)r(jià)上，而對(duì)如何降低住房成本，考慮不多，做的更少。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)系統(tǒng)性的整體，各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，難以分割。局部性的調(diào)控很難達(dá)到預(yù)期的效果，反而可能進(jìn)一步扭曲市場(chǎng)，增加未來(lái)調(diào)控的難度。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的思路應(yīng)該從局部向整體轉(zhuǎn)變。

　　?思考六：如何真正落實(shí)“一城一策”

　　真正貫徹落實(shí)“一城一策”是房地產(chǎn)調(diào)控的要義。由于不同城市間經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、收入水平等存在較大差異，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)也不盡相同，甚至差別很大。熱點(diǎn)城市住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)高企；不少三四線城市則供大于求，存在庫(kù)存壓力。如何結(jié)合每個(gè)城市實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)合理定位，并制定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，才是真正落實(shí)“一城一策”的根本。

　　實(shí)現(xiàn)“一城一策”需要做到兩個(gè)結(jié)合。一是短期調(diào)控和長(zhǎng)期目標(biāo)相結(jié)合。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路不能單以房?jī)r(jià)高低或者庫(kù)存大小為準(zhǔn)繩，而是應(yīng)以城市長(zhǎng)期發(fā)展為準(zhǔn)則。如果一個(gè)城市未來(lái)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入，可以保有適當(dāng)?shù)膸?kù)存，以備未來(lái)流入人口住房需求。如果城市的房?jī)r(jià)收入比不高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入增長(zhǎng)，在不影響實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提下，可以允許房?jī)r(jià)適當(dāng)上漲。二是全國(guó)政策和城市政策相結(jié)合。按照2015年3月出臺(tái)的樓市新政，二套房的首付比例統(tǒng)一下調(diào)到40%，同時(shí)減免購(gòu)房稅費(fèi)。當(dāng)時(shí)一線城市仍在執(zhí)行限購(gòu)政策，而新政違背了既定的政策，導(dǎo)致調(diào)控失效，造成房?jī)r(jià)再度上漲。因此，應(yīng)將全國(guó)政策和城市政策相結(jié)合，正確合理評(píng)估政策的影響并儲(chǔ)備相應(yīng)對(duì)沖措施。

　　?思考七：如何在“去庫(kù)存”基本完成后應(yīng)對(duì)潛在通脹和金融風(fēng)險(xiǎn)

　　目前“去庫(kù)存”已經(jīng)接近尾聲，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的城市基本都出臺(tái)了調(diào)控政策。2018年7月我國(guó)商品住宅平均成交價(jià)格為8498.58元/平米。結(jié)合前文估算的存量住宅面積和空置面積，可估算當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房資產(chǎn)價(jià)值介于249.62-285.92萬(wàn)億元。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲空間受限后，投資者將會(huì)套現(xiàn)離場(chǎng)，即使按照存量房交易10%的活躍成交量來(lái)估算，也將達(dá)到24.96-28.59萬(wàn)億元的交易規(guī)模。如此大規(guī)模的資金釋放，可能造成通脹壓力。

　　當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資渠道仍然比較有限，如何承接如此大規(guī)模的資金轉(zhuǎn)移？如何應(yīng)對(duì)通脹壓力和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)極資本外流？如何維護(hù)金融安全和金融穩(wěn)定，也需要未雨綢繆。

　　思考八：預(yù)期管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中不可缺位

　　人們的預(yù)期也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的重要因素。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展20年來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使市場(chǎng)形成了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期預(yù)期。經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴較大，同時(shí)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴也較大，因此，市場(chǎng)傾向于將當(dāng)前的調(diào)控解讀為短期現(xiàn)象，多數(shù)人仍然認(rèn)為房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)下行期仍將是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要手段，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒎潘�。市�?chǎng)的這種預(yù)期增加了調(diào)控的難度。

　　預(yù)期管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的重要組成部分，應(yīng)予以高度重視�？梢越梃b我國(guó)外匯市場(chǎng)預(yù)期管理的成功經(jīng)驗(yàn)，從政策、市場(chǎng)、媒體等多個(gè)方面來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期管理。

　　?思考九：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化、透明化建設(shè)亟待解決

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)仍存在一些空白。1.空置房情況。盡管有些城市利用電表等工具可以間接地估算空置情況，但是依然缺乏準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。2.城市的存量住房情況。大多數(shù)城市可能都不清楚到底有多少可供居住的房子。這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)缺失或不準(zhǔn)確，會(huì)使調(diào)控事倍功半，甚至南轅北轍。房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)應(yīng)該更加信息化、透明化，公開(kāi)、透明的信息有利于市場(chǎng)主體做出理性判斷，減少盲目決策，也有助于改善調(diào)控效果。

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