駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到涿州地處京、津、保三角地帶，受益于京津冀一體化和雄安新區(qū)的政策利好，近兩年房價(jià)一度上漲，在2017年達(dá)到近30000元/平方米的高點(diǎn)。隨著樓市調(diào)控政策逐步深入，自今年以來，房價(jià)回落，目前均價(jià)穩(wěn)定在13000元/平方米左右。

　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到業(yè)內(nèi)人士分析稱，去年在北京“3·17”調(diào)控政策限制下，大量購房需求外溢，涌向環(huán)京區(qū)域，而涿州作為當(dāng)時(shí)“環(huán)京唯一不限購城市”便成為部分購房者和投資客的首選目標(biāo)，因此涿州房價(jià)一路走高來到了2017年的鼎盛時(shí)期。不過，今年涿州市加強(qiáng)了對(duì)樓市的調(diào)控力度，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)操作，房價(jià)逐步回歸理性。

　　近日，記者走訪涿州多個(gè)在售住宅項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，在房價(jià)回穩(wěn)、調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境中，項(xiàng)目方“小動(dòng)作”不斷，違規(guī)收費(fèi)、無證預(yù)售、首付分期等問題頻現(xiàn)。

　　巧立名目收費(fèi)

　　記者采訪了解到，涿州樓市前兩年的火爆，吸引的不僅是北京外溢需求，還有全國性品牌房企的入駐，形成了如今品牌房企和當(dāng)?shù)胤科蟮母?jìng)爭格局。隨著房價(jià)回落利潤空間受擠壓，房企之間的競(jìng)爭更加激烈。為了進(jìn)一步擴(kuò)大利潤空間，多個(gè)項(xiàng)目變著花樣收取“電商”“溢價(jià)”等費(fèi)用。

　　記者在多個(gè)項(xiàng)目走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然收費(fèi)名稱不同，但性質(zhì)和操作如出一轍。此類費(fèi)用指購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的合同價(jià)之外，以電商、溢價(jià)等名目包裝的費(fèi)用，從幾萬元到幾十萬元不等，并且要求購房者在首付時(shí)一次性付清。

　　在走訪中，鵬渤印象城的一位置業(yè)顧問表示，當(dāng)前購房優(yōu)惠力度很大，全款購房享受總房款9.5折優(yōu)惠;按揭購房享受總房款9.8折優(yōu)惠，同時(shí)，購房者交付定金后七天內(nèi)補(bǔ)齊首付則可再享受9.9折優(yōu)惠;電商是指首付時(shí)再加3.5萬元，則總房款減免7萬元，且此3.5萬元不會(huì)在網(wǎng)簽合同中顯示。

　　位于涿州影視城附近的天保馨悅灣，也是在售房源較充足的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目一位置業(yè)顧問表示，按首付比例計(jì)算，首付三成可享受總房款9.9折優(yōu)惠，首付四成或五成則可享受總房款9.8折優(yōu)惠。同樣，若購房者交付定金后三天內(nèi)補(bǔ)齊首付還可再享受9.9折優(yōu)惠。另外，首付時(shí)再加4.5萬元，則總房款減免7萬元，且此4.5萬元也不會(huì)在網(wǎng)簽合同中顯示。

　　除了以上兩個(gè)項(xiàng)目之外，記者在某品牌房企銷售中心時(shí)，一位置業(yè)顧問介紹稱，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，日后升值潛力巨大，當(dāng)前在售均價(jià)在13000~15000元/平方米之間，而且購房還需交“溢價(jià)”。據(jù)其介紹，該“溢價(jià)”是指開發(fā)商首次開盤時(shí)政府備案價(jià)過低，與目前市場(chǎng)房價(jià)存在較大差額，開發(fā)商為了不虧本，只好收取10~20萬元不等的“溢價(jià)”，并申明必須在首付時(shí)一次性交清，且無法在購房合同中體現(xiàn)。

　　為此，記者致電京南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，一位工作人員表示，開發(fā)商收取“電商”“溢價(jià)”等行為都是不允許的。建議購房者要參照售樓處價(jià)格公示表，按照“一房一價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購買。并表示，相關(guān)部門將盡快了解核查此類違規(guī)情況，并對(duì)違規(guī)操作進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

　　五證不全即預(yù)售

　　在涿州長空路與龍馬路交叉口附近的鵬渤印象城項(xiàng)目，銜接市中心與高鐵新城兩大區(qū)域，是涿州市區(qū)在售體量最大項(xiàng)目。規(guī)劃建設(shè)31棟，共計(jì)3630套住宅，容積率2.5，綠化率35%。

　　A股上市房企半年報(bào)披露完畢，135家房企半年賣房收入增至7740億元，部分房企凈利增長超2倍。

　　房企為何取得如此“好看”的業(yè)績？集體發(fā)力長租公寓是否推高了市場(chǎng)租金？向三四線城市下沉式發(fā)展，影響了當(dāng)?shù)胤績r(jià)？

　　半年賣房收入7740億元 17家凈利增超2倍

　　據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，A股135家上市房企營業(yè)收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤合計(jì)852億元，同比增長38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

　　上半年，萬科凈利潤同比增長24.9%；恒 大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等龍頭房企凈利潤也明顯提升；萬通地產(chǎn)(微博)、中糧地產(chǎn)等17家房企更是凈利潤同比上漲超200%。

　　龍頭房企中報(bào)為何如此“好看”？ 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)記者表示，行業(yè)集中度不斷提升，讓龍頭企業(yè)有了更多操作空間；同時(shí)，2017年房地產(chǎn)項(xiàng)目在2018年上半年進(jìn)行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對(duì)房企半年報(bào)有一定影響。

　　“房企利潤上升還和周轉(zhuǎn)率加快有關(guān)。受融資不斷收緊影響，為了應(yīng)對(duì)資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。”張波說。

　　更多房企布局長租公寓 被質(zhì)疑推漲房租

　　因被質(zhì)疑推漲房租，近期“長租公寓”被推上風(fēng)口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業(yè)、自如、中恒建業(yè)等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)。

　　不過萬科總裁祝九勝在中報(bào)業(yè)績說明會(huì)上表示，這可能有一點(diǎn)誤會(huì)，“近一兩年確實(shí)有一些資本、機(jī)構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)占比非常低，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的滲透度有限”。

　　半年報(bào)中，不少房企透露了在住房租賃業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)。

　　2014年開始布局長租公寓的萬科，截至6月末其長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

　　另外，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓則陸續(xù)在北京、上海、杭州等16個(gè)城市開業(yè)運(yùn)營，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量超2萬間，開業(yè)超過6個(gè)月的項(xiàng)目平均出租率為90.1%。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模排名前30位的房企有三分之一已經(jīng)展開住房租賃業(yè)務(wù)。

　　事實(shí)上，隨著萬科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企入局租賃市場(chǎng)，近兩年住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入猛增階段。

　　“未來，房企持有租賃項(xiàng)目進(jìn)行出租的收益會(huì)上升，進(jìn)而改變房企的經(jīng)營方式�！币拙�(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，部分房企在租賃業(yè)務(wù)方面還會(huì)不斷創(chuàng)新，尤其會(huì)在租房信用體系的建立上有更多嘗試。

　　三四線城市拿地不手軟 助漲當(dāng)?shù)胤績r(jià)

　　伴隨熱點(diǎn)城市調(diào)控趨嚴(yán)、市場(chǎng)熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標(biāo)，萬科、旭輝、龍湖、融創(chuàng)等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

　　半年報(bào)顯示，旭輝地產(chǎn)加大了二線、強(qiáng)三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲(chǔ)備金額占比近四成。其不斷開拓“環(huán)滬都市圈”、環(huán)渤海等周邊區(qū)域，新進(jìn)入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

　　綠地控股的項(xiàng)目拓展重點(diǎn)則是圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項(xiàng)目，上半年累計(jì)獲取項(xiàng)目60個(gè)。

　　安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

　　“這一操作背后的邏輯是抓住機(jī)遇、分散風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)規(guī)�；瘮U(kuò)張的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下，地域擴(kuò)張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區(qū)改造加速，確實(shí)引發(fā)了房企新一輪的開發(fā)熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房價(jià)。”張波說。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市房價(jià)漲幅明顯。7月份，35個(gè)三線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲1.5%，漲幅再次擴(kuò)大；同比看，三線城市新房和二手房價(jià)格漲幅都超過了5%。

　　不過對(duì)于房企這種下沉式布局，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌(博客)稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創(chuàng)半年報(bào)業(yè)績會(huì)上說，“如果房企布局了四五線城市，市場(chǎng)冷得比較快，開發(fā)商壓力可能就比較大”。

　　多數(shù)房企對(duì)樓市發(fā)展繼續(xù)抱樂觀態(tài)度

　　今年以來，官方多次明確強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控不動(dòng)搖。8月份，全國超過45個(gè)城市發(fā)布了約55次樓市調(diào)控，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次。

　　在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向？謀發(fā)展之路又會(huì)怎么走？

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企仍對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)抱以樂觀態(tài)度。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中就提到，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)依然向好，國內(nèi)城市化進(jìn)程推進(jìn)與居住需求升級(jí)將繼續(xù)拉動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。

　　同時(shí)，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，成為龍頭房企的普遍認(rèn)知。

　　“行業(yè)整體政策基調(diào)依然趨緊。”浙江廣廈半年報(bào)中指出，房企進(jìn)入存量需求的博弈階段，同時(shí)，房企成本普遍開始回升，行業(yè)整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續(xù)向大公司和高評(píng)級(jí)公司集中，龍頭房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大，中小民營房企面臨更大的發(fā)展和資金壓力。

　　銀行業(yè)上市公司的半年報(bào)也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題：房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率正在反彈。

　　談及原因，張波認(rèn)為有三點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對(duì)房企融資的管控沒有放松；三是行業(yè)集中度不斷提高，中小房企融資難度越來越高。

　　面對(duì)新形勢(shì)，部分龍頭房企已經(jīng)開始“轉(zhuǎn)型”謀發(fā)展。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中提出，將持續(xù)做大做強(qiáng)的同時(shí)，緊抓行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇，布局社區(qū)消費(fèi)與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；萬科也表示，將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。

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