駐馬店房產在線訊  幾年前，劉鵬(化名)所在的北方某市房地產市場很不景氣，因扛不住資金壓力，小區(qū)的開發(fā)商在工程完工前跑路了，他家所在的那棟樓的電梯都沒有安裝。為了孩子上學，劉鵬一家還是搬了進去，每天都要上下爬8層樓。劉鵬說：“我們這棟樓還算好的，旁邊那棟只是搭了架子，就撂那了�！�

　　駐馬店房產在線小編了解到買期房是大多數(shù)購房者都有的經(jīng)歷，在香港，買期房所對應的商品房預售制度有一個好聽的名字“樓花”。但實際上，由于購房者與開發(fā)商關系不對等，導致期房交易問題頻發(fā)，這種制度并沒有聽上去那么美好。有業(yè)內人士預計，類似劉鵬遇到的工程爛尾，在樓市下行階段會更為普遍。

　　近年來，全國多地出臺鼓勵商品房現(xiàn)售政策，雖然還是少數(shù)，但未來不排除會有更多的城市加入這個行列。業(yè)內人士認為，雖然商品房預售制度短期內不會取消，但增加現(xiàn)房銷售比例、規(guī)范預售制度將是房地產市場發(fā)展的一個趨勢。

　　期房銷售占比超八成 風險轉嫁購房者

　　“樓花”一詞始于中國香港。公開資料顯示，上個世紀50年代，霍英東成立的立信置業(yè)有限公司一改當時的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預售樓花”并倡導分期付款。當時的香港政府于1956年出臺了《預售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預售制度。在房地產市場發(fā)展早期，內地主要借鑒了香港市場的發(fā)展經(jīng)驗，并于1994年正式確立了商品房預售制度。

　　駐馬店房產信息網(wǎng)小編了解到經(jīng)過二十多年發(fā)展，期房銷售已經(jīng)成為中國房地產銷售的主要方式。華創(chuàng)證券稱，2018年前8個月，中國住宅期房銷售面積占比達84%，金額占比達87%，住宅銷售中80%~90%都采用期房銷售。

　　實踐中，期房銷售的優(yōu)劣勢十分明顯。優(yōu)勢方面，中信建投認為，預售制縮短了房地產企業(yè)現(xiàn)金流回籠周期，一定程度上滿足了房企的融資需求。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，其中，定金及預收款40259億元，占比達33%，比銀行貸款高出兩倍多。

　　從需求來看，期房具備更加優(yōu)惠的價格�！拔覀儗Ρ攘�40大中城市的期房均價和現(xiàn)房均價，2012年以來的絕大多數(shù)月份中，期房售價要低于現(xiàn)房售價的10%~20%，并且價差在近年來有擴大的趨勢。預售和分期付款的方式有效降低了消費者的購房門檻，刺激了市場的潛在需求�！敝行沤ㄍ断嚓P人士稱。

　　但預售制帶來的問題也比較多。上述機構稱，房企在住房建設環(huán)節(jié)就收取房款，實質是將潛在的融資壓力和建設風險轉嫁給了購房者。

　　中原地產首席分析師張大偉說：“當下房地產市場出現(xiàn)的各種質量問題基本都與預售制度有關。過去，預售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設量，是房地產行業(yè)快速發(fā)展的基礎條件之一，但對購房者來說，因為保障度太低，由此產生的大量糾紛讓購房者付出了不小代價�！�

　　推進現(xiàn)房銷售

　　合肥、廈門、中山等地在行動

　　其實，商品房預售制度的存廢之爭，在之前就已經(jīng)有幾次大的爭論，但都不了了之，而攪起本輪預售制度討論的是廣東省房地產協(xié)會。

　　該協(xié)會于9月底向各副會長單位下發(fā)的一份通知稱，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。不過，廣東省房協(xié)相關人士隨后回應稱，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。

　　這份文件雖然“懸而未發(fā)”，但廣東中山市在土地拍賣中早有行動。中新經(jīng)緯在中山市國土局網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，今年以來，中山市已經(jīng)有10余個城市住宅用地要求“出讓后實行商品房現(xiàn)售”，10月17日出讓的W02-18-0038、W02-18-0039地塊也有現(xiàn)房銷售的規(guī)定，但均以流拍告終，10月12日出讓的另外兩個現(xiàn)房銷售地塊以接近底價成交。

　　雖然住宅地塊均要求現(xiàn)房銷售，但中山市公共資源交易中心的相關負責人對媒體表示，掛牌出讓的“現(xiàn)房銷售”地塊并不能被認為是廣東省要求的試點，后期是否會因市場反應過大而調整，要看國土資源部門和市里的統(tǒng)一安排。

　　在其他地方，也有商品房現(xiàn)售政策的出臺。今年10月19日，合肥市房地產管理局出臺商品房現(xiàn)房銷售管理規(guī)定，鼓勵支持房地產開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。對于現(xiàn)房銷售，要進一步消減備案材料，簡化辦理流程，縮短辦理時限。今年4月底，福建住建廳要求，福州廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現(xiàn)房銷售。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，合肥出臺現(xiàn)房銷售政策，對全國其他城市有較好的借鑒意義，聯(lián)想到廣東部分政策改革，未來現(xiàn)房銷售的模式會不斷推廣。不過，至今未看到合肥、福州、廈門等地有新舉措推出。

　　回到房地產市場火熱的2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時的現(xiàn)房銷售規(guī)定則與抑制樓市過熱有很大關系，南京、杭州也都在近期取消了此類規(guī)定。

　　機構數(shù)據(jù)顯示，2016年8月至2018年7月，南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊，蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。

　　穩(wěn)定市場需要

　　預售制短期不會取消

　　與商品房預售相對應，對購房者來說，現(xiàn)售的好處在于可以“一手交錢、一手交房”，并能督促開發(fā)商管控房屋質量，減少相應糾紛。

　　但由于商品住宅預售占比達八成以上，一旦取消，其影響可想而知。首先，房企的資金成本必然大幅上升，中信建投相關人士認為，取消預售制度，房企零成本的預收款將消失，若維持原先的杠桿水平，則需用有息負債代替，杠桿成本上升，經(jīng)營風險亦相應上升。

　　“取消預售制度將導致大量高杠桿中小房企因資金鏈風險而倒閉，尤其目前正處在金融去杠桿以及房地產行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段，風險難控，對金融機構的負面沖擊巨大�！比A創(chuàng)證券房地產行業(yè)首席分析師袁豪對中新經(jīng)緯說。

　　另一方面，實行現(xiàn)售制度短期內會導致商品房供應嚴重不足。袁豪通過研究發(fā)現(xiàn)，直接取消預售制度將導致短期內的住宅供應下降84%，并且目前的商品房庫存處于低位，綜合之下，住房供應“休克”必然推升房價。

　　多位業(yè)內人士認為，短期內取消預售制度的可能性不大。中信建投預計，房地產市場政策的走向將以穩(wěn)定預期為主，預售制度改革的方向應該是循序漸進的。在房地產行業(yè)和社會公眾做好充分準備之前，預售制度不會突然消失。

　　張大偉說：“取消預售制度會導致供應量在短期內銳減，不利于市場穩(wěn)定。推行現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內、房地產市場已經(jīng)基本進入存量時代及房地產企業(yè)的負債率較低的情況下�！�

　　“現(xiàn)房交易模式是大趨勢，尤其在中東部大城市試點的可能性最大。預售制度不會被‘一刀切’，有可能針對具體地塊進行試點。”嚴躍進說。

　　面對預售制度下的市場亂象，規(guī)范必不可少。長江證券認為，中國尚未形成全國統(tǒng)一的預售監(jiān)管體系，地方預售監(jiān)管以政府監(jiān)管和商業(yè)銀行監(jiān)管為主，引入第三方機構的聯(lián)合監(jiān)管相對較少。加強預付款監(jiān)管和質量監(jiān)督，或是未來完善預售制度的關鍵所在。

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