一二線土地市場迎供應高峰，土地流拍率創(chuàng)新高

2018-12-04 來源：第一財經(jīng)日報

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊進入年底，一二線城市土地市場普遍進入密集供應及成交時段。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2018年最后一個月，廣州將啟動密集拍地模式。根據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計，廣州12月至少將出讓23宗商住地塊，總起拍價超542億元，接近前11個土地出讓收入總和。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到11月份以來，包括廣州、北京、成都、武漢、南京等城市也陸續(xù)有地塊密集推出或成功出讓。例如11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓，創(chuàng)下單日成交地塊數(shù)量新紀錄，一日內(nèi)獲得土地出讓金合計316.46億元。

　　11月23日，南京發(fā)布今年第五批土地出讓預公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日，南京第四批預公告信息顯示，其曾經(jīng)一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬平方米。

　　不過，在一二線城市土地迎來供應高峰的同時，土地價格仍繼續(xù)走低，土地流拍率創(chuàng)下新高。即使成交的住宅土地，基本也以底價成交為主。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止11月29日，一二線城市合計住宅土地年內(nèi)流標高達282宗，是最近6年來最高記錄，同比上漲143%。年內(nèi)三四線城市流標住宅土地944宗，2017年同期是766宗，2018年三四線住宅土地流標上漲了23%。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，雖然流標的原因非常多，但最主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的各種調(diào)控政策使得開發(fā)商回款壓力越來越大。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企中，最近3個月即9-11月，拿地金額合計分別只有767億、720億、394億。數(shù)據(jù)顯示龍頭房企拿地數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)3個月低于千億，這也是最近4年來首次出現(xiàn)。

　　廣州一家大型開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴第一財經(jīng)記者，因為資金鏈緊張，現(xiàn)在民營開發(fā)商拿地都很少了。尤其是在2016年和2017年拿了高價地的一些民營開發(fā)商，現(xiàn)在正處于痛苦的“割肉”階段。

　　近日，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，原計劃以超過40000元/平方米的價格出售，如今卻以28000元特價銷售，且全部精裝修。而2017年9月29日，金茂以成交樓面價29450.7元/平取得。單價2.8萬/平這一價格比樓面價還便宜了1451元/平。換句話說，該樓盤每賣出一平方，虧損可能超過1萬元。

　　位于廈門翔安洪鐘大道與翔安西路交界處西北側(cè)的融創(chuàng)東南府也正虧本出售。目前融創(chuàng)東南府推出的帶裝修高層，在售均價在3萬元/平左右。而該項目地塊曾是2016年的地王。當時樓面價為37512.2元/平，溢價率為142.59%。

　　在杭州，根據(jù)當?shù)孛襟w報道，金輝星奕云著項目日前爆出的均價不到2萬，考慮到地價1.47萬/㎡，基本屬于虧本在賣。

　　張大偉預計，從趨勢看，樓市調(diào)整才剛剛開始，如果政策不變，后續(xù)虧損項目可能會更多。對于樓市來說，現(xiàn)金流比利潤更關(guān)鍵的時代到來了。

　　量入為出，在“割肉”換取現(xiàn)金流的同時，少拿地成為當前不少民營開發(fā)商的方向。反映在土地市場上，土地市場冷清，流拍、底價成交十分普遍。

　　不過，也有實力雄厚的企業(yè)趁著土地市場低谷逆勢抄底。例如資金充裕、杠桿較低的萬科就加快了收并購步伐，趁機收購了同行如華夏幸福、海航、嘉凱城旗下多個項目公司股權(quán)。

　　在11月26日北京市成功出讓的12宗地塊中，拿地的企業(yè)大多是央企、國企或其與民營房企的聯(lián)合體。其中，成交數(shù)額最大的兩塊地分別被中鐵置業(yè)與中鐵諾德獲得。

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