2019年房地產(chǎn)市場展望

2018-12-05 來源：中國經(jīng)濟時報

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊預(yù)計2019年房地產(chǎn)市場將延續(xù)當(dāng)前的下行調(diào)整態(tài)勢，房價穩(wěn)中有降，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將降至3%左右。建議保持房地產(chǎn)政策穩(wěn)定，促進市場自我調(diào)整；明確中長期政策安排，有效引導(dǎo)市場預(yù)期；建立系統(tǒng)動態(tài)的房價壓力測試方案，防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

　　智庫觀點

　　任榮榮

　　前10個月房地產(chǎn)市場景氣總體處于周期高位，9月份以來景氣沖高回落

　　（一）商品房銷售面積創(chuàng)歷史新高，9月份以來單月銷售面積同比負(fù)增長

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2018年以來，商品房銷售面積保持小幅增長態(tài)勢，銷售面積創(chuàng)歷史同期最高水平。1—10月，商品房銷售面積為13.3億平方米，同比增長2.2%，增幅比前9個月減小0.7個百分點（見圖1）。其中，前7個月，商品房銷售面積增幅逐步增加，8月份以來銷售面積增幅減小。9月份和10月份單月，商品房銷售面積均為負(fù)增長，分別同比減少3.6%和3.1%。

　　分區(qū)域看，1—10月，一、二、三四線城市商品房銷售面積分別同比減少10.0%、同比增長0.2%、同比增長3.6%；一線城市商品房銷售面積繼續(xù)負(fù)增長但減幅逐步收窄，二線城市銷售面積基本與上年持平，三四線城市銷售面積保持小幅增長態(tài)勢�？梢姡珖N售面積的增長主要由三四線城市拉動。

　�。ǘ�70個大中城市房價環(huán)比漲幅創(chuàng)歷史新高，9月份以來漲幅明顯回落

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2018年以來，70大中城市新建住宅與二手住宅價格延續(xù)上年的上漲態(tài)勢，且前8個月房價漲幅增加；8月份，新建住宅與二手住宅價格分別環(huán)比上漲1.45%和1.5%，漲幅創(chuàng)歷史新高。9月份以來房價漲幅明顯回落，10月份，新建住宅和二手住宅價格分別環(huán)比上漲0.85%和0.5%，房價上漲城市數(shù)量分別為65個和54個，比8月份分別減少2個和12個（見圖2）。

　　分區(qū)域看，房價的上漲主要由二線和三四線城市推動。前8個月，二線和三四線城市新建住宅價格漲幅持續(xù)走高，8月份房價環(huán)比漲幅分別達(dá)到1.4%和1.6%的歷史高位。9月份以來，一、二、三四線城市房價漲幅均回落，10月份，一線、二線和三四線城市新建住宅價格分別環(huán)比持平、上漲0.9%、上漲1.2%，二手住宅價格分別環(huán)比下降0.3%、上漲0.4%、上漲0.6%。一線城市新建住宅和二手住宅價格自2017年5月份以來總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

　　（三）房地產(chǎn)庫存水平連續(xù)32個月下降，目前已低于歷史平均去化周期

　　房地產(chǎn)庫存水平自2016年3月份以來總體呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢（見圖3）。截至2018年10月末，商品房和商品住宅待售面積分別為52789萬平方米和25688萬平方米，分別降至2014年年中和2013年年初的水平。

　　按照近一年的商品房和商品住宅銷售面積計算，當(dāng)前商品房和商品住宅的庫存去化周期分別為3.68個月和2.08個月，分別低于4個月和3個月的歷史平均去化周期。

　　（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和房屋新開工面積增幅均處于較高水平，8月份以來投資增速逐步回落

　　2018年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%，增速比上月低0.2個百分點，比上年同期高1.9個百分點，總體仍處于近三年的較高水平（見圖4）。分區(qū)域看，一、二、三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比增長6.4%、5.3%、13.9%，三四線城市投資增速較高。

　　2018年以來，房屋新開工面積增幅總體呈增加態(tài)勢。1-10月，房地產(chǎn)企業(yè)房屋新開工面積同比增加16.3%，增幅比上月小幅回落0.1個百分點，比上年同期高10.7個百分點。房屋新開工面積連續(xù)三年增加。分區(qū)域看，一、二、三四線城市房屋新開工面積分別同比增加8.4%、10.2%、19.5%，三四線城市房屋新開工面積增幅最高。

　　本輪房地產(chǎn)市場上行周期拉長，市場風(fēng)險加大

　�。ㄒ唬┓績r連續(xù)三年上漲，漲幅持續(xù)兩年半多的時間在周期高位

　　2018年以來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，相繼有20余個城市出臺調(diào)控政策，目前已有50多個城市實施限購，70余城市實施限售。但在調(diào)控政策持續(xù)擴圍加碼的背景下，今年以來房地產(chǎn)市場熱度不降反升。70個大中城市房價上漲城市數(shù)量逐月增加，8月份，70大中城市新建商品住宅和二手住宅價格上漲城市數(shù)量分別為67個和66個，達(dá)到周期高位水平；10月份，新建商品住宅和二手住宅價格上漲城市數(shù)量仍然有65個和54個。

　　與歷史走勢相比，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整打破了之前三年左右一個小周期的運行規(guī)律。自2015年下半年以來，房價連續(xù)三年上漲，2016年3月份以來，房價漲幅已持續(xù)兩年半多的時間在周期高位波動，房價上漲城市數(shù)量始終未低于44個。

　　在本輪房地產(chǎn)市場上行過程中，一線和熱點二線城市房價已出現(xiàn)量價下降的調(diào)整，非熱點二線城市和多數(shù)三四線城市是主要的拉動力量，其中，2016年以來較大規(guī)模的棚改貨幣化安置是推動市場量價齊升的重要因素。

　�。ǘ┓康禺a(chǎn)運行的宏觀背景預(yù)示著市場風(fēng)險在加大

　　從宏觀環(huán)境來看，當(dāng)前房價上漲缺乏經(jīng)濟基本面的支撐，更多地表現(xiàn)為一種低利率和高杠桿背景下的資產(chǎn)價格上漲，表明市場風(fēng)險在加大。具體表現(xiàn)在以下三個方面。

　　一是房價走勢與居民收入增長明顯背離。房價與經(jīng)濟基本面的協(xié)調(diào)性是判斷房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要指標(biāo)。從我國2005年以來房價的歷史變化看，多數(shù)時間房價走勢與居民收入漲幅相一致，當(dāng)房價走勢與二者出現(xiàn)背離時，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)波動。2016年以來，我國70大中城市新建住房價格持續(xù)較快上漲，而同期城鎮(zhèn)居民收入增幅低位徘徊。房價走勢與收入增長持續(xù)背離，意味著居民住房支付能力持續(xù)下降。這是房價泡沫加大的一個重要標(biāo)志。

　　二是持續(xù)的低利率環(huán)境加大房地產(chǎn)風(fēng)險積累。本輪房價上升過程中低利率環(huán)境是一個重要的助推因素。2014年11月22日，央行開啟降息通道，連續(xù)五次降息、七次降準(zhǔn)。2015年10月份以來，五年期以上銀行貸款利率和個人公積金貸款利率分別持續(xù)維持在4.9%和3.25%的歷史最低水平。2016年以來，多數(shù)月份實際利率處于負(fù)區(qū)間。在持續(xù)的低利率環(huán)境下，居民購房熱情持續(xù)旺盛，房價上漲預(yù)期強烈。

　　三是房地產(chǎn)業(yè)杠桿水平接近風(fēng)險警戒線。以“房地產(chǎn)貸款額在金融機構(gòu)貸款額中的占比”這一指標(biāo)來度量房地產(chǎn)業(yè)的杠桿水平，則我國目前該指標(biāo)已接近風(fēng)險警戒線。截至2018年三季度末，我國房地產(chǎn)貸款余額為37.45萬億元，占金融機構(gòu)人民幣貸款余額的28.1%，如果進一步考慮房地產(chǎn)企業(yè)的銀行表外融資和居民家庭的“首付貸”情況，則這一比例達(dá)到30%。該占比已超過日本泡沫破滅前27%的占比，接近美國次貸危機前32.3%的歷史高位。此外，2012年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)杠桿水平持續(xù)上升。2012年二季度—2018年三季度，房地產(chǎn)貸款余額在金融機構(gòu)人民幣貸款余額中占比平均每年上升約1.4個百分點，2016年以來更是年均上升2個百分點，超過美國次貸危機前年均1.14個百分點和日本房地產(chǎn)泡沫破滅前年均1.6個百分點的房地產(chǎn)業(yè)杠桿水平上升速度。

　　2019年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

　　本輪房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇始于2015年下半年，特別是年底去庫存政策提出后，一、二、三四線城市市場全面回升。在棚改貨幣化安置政策的作用下，市場上行周期被拉長，三四線城市成為拉動市場景氣上行的重要力量。隨著政策效應(yīng)的衰減和市場自身供求關(guān)系的變化，今年9月份以來市場已呈現(xiàn)下行調(diào)整態(tài)勢，預(yù)計這一調(diào)整態(tài)勢將延續(xù)至2019年，表現(xiàn)為：房價將逐步進入穩(wěn)中有降軌道，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將持續(xù)走低。

　�。ㄒ唬╊A(yù)計房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢

　　從房地產(chǎn)市場自身供求關(guān)系來看，未來住房潛在供給量增加，而住房需求趨于減少，這對市場周期性下行提出客觀要求。2018年1—10月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積分別同比增加19.2%和16.3%，延續(xù)上年的增長態(tài)勢且增幅分別比上年同期增長10個和10.7個百分點，土地購置面積和房屋新開工面積的較高增幅意味著后續(xù)住房供給量將增加。與之同時，商品房銷售面積增幅已降至2.2%的較低水平，且9月和10月的單月銷售面積均為負(fù)增長。隨著棚改貨幣化安置政策的調(diào)整，預(yù)計2019年商品房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度減少。房地產(chǎn)市場自身的供求對比關(guān)系對房價形成下行壓力。

　　從房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境來看，隨著經(jīng)濟下行壓力的加大和不確定性的增加，企業(yè)家信心和居民購房意愿均出現(xiàn)下降，反映出市場參與者對未來預(yù)期的不樂觀。2018年三季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為118.9，比上季度下降3個百分點，為2017年以來的首度下降；未來三個月打算買房的居民占比為22.5%，比上季度下降0.5個百分點，降至2017年以來的較低水平。

　　但當(dāng)前較低的利率水平和負(fù)利率環(huán)境仍對房地產(chǎn)市場形成利好。在積極的財政政策和穩(wěn)健中性的貨幣政策環(huán)境下，預(yù)計2019年房價呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢的可能性較大。

　�。ǘ╊A(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將降至3%左右

　　2018年前10個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%，比上年同期高1.9個百分點，投資增速連續(xù)三年上升。這主要得益于2015年以來商品房銷售面積持續(xù)增加的拉動和地價較快上漲的推動。2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于房屋施工面積增幅，二者相差約6個百分點，意味著近兩年較高的投資增速很大程度上受價格因素的影響。

　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的收緊，8月份以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢。2018年8—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月增速分別為9.3%、8.9%、7.7%，投資增速連續(xù)三個月下降。當(dāng)前市場正逐步進入下行調(diào)整階段，未來受地價漲幅回落、商品房銷售面積負(fù)增長的影響，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)下降。但考慮到房屋新開工面積自2016年以來連續(xù)三年增加，這將對2019年房屋施工面積形成正向拉動；且當(dāng)前房地產(chǎn)庫存水平較低，預(yù)計開發(fā)投資不會出現(xiàn)斷崖式下降。從工程在建量和投資構(gòu)成兩方面建立模型，估算得出，2019年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在3%左右。

　　政策建議

　　在經(jīng)歷了三年的持續(xù)上行后，房地產(chǎn)市場自身供求關(guān)系的變化對其下行調(diào)整提出客觀要求。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場已處于風(fēng)險高位，外部環(huán)境變動對市場造成負(fù)面沖擊的可能性加大，經(jīng)濟增長的不確定性也加大了房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險。建議采取長短期結(jié)合的措施，促進市場自我調(diào)整，穩(wěn)定市場預(yù)期，同時有效防控房地產(chǎn)市場波動導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟風(fēng)險，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸。

　　第一，保持房地產(chǎn)政策穩(wěn)定，促進市場自我調(diào)整。

　　在經(jīng)歷了幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控和房價較快上漲后，目前市場中形成的“越調(diào)越漲、越限越買”的非理性預(yù)期強烈。因此，調(diào)控政策不宜再做頻繁變動。而且，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整有其自身客觀規(guī)律要求。建議短期內(nèi)不宜放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，保持政策的穩(wěn)定性，促進市場自我調(diào)整，推動房地產(chǎn)市場的整合和出清；同時適度增加基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的投資，對沖房地產(chǎn)市場下行對經(jīng)濟增長的影響。

　　第二，明確中長期政策安排，有效引導(dǎo)市場預(yù)期。

　　當(dāng)前行政限制性調(diào)控政策尤其是限價政策對市場的負(fù)面影響日益明顯，社會各界對房地產(chǎn)長效機制的出臺充滿期待。建議盡快明確房地產(chǎn)市場中長期政策安排，及時釋放正確的政策信號，穩(wěn)定市場預(yù)期；落實人地掛鉤的土地供應(yīng)政策，明確中長期土地供應(yīng)計劃，實現(xiàn)住房供給與需求的空間匹配；明確公共服務(wù)特別是教育資源均等化的推進安排，緩解房地產(chǎn)市場區(qū)域供求矛盾；規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，推進與住房制度匹配的戶籍制度及教育制度改革，將租購并舉的住房制度落實和細(xì)化。

　　第三，建立系統(tǒng)動態(tài)的房價壓力測試方案，防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

　　與其他國家相比，我國房地產(chǎn)市場波動對金融風(fēng)險的影響更加多維，不僅有直接的房地產(chǎn)貸款，還有工商企業(yè)以房地產(chǎn)為抵押的貸款以及地方融資平臺以土地為抵押的貸款。這就要求金融部門在進行房價壓力測試時不能局限于靜態(tài)測算房價下降對自身資產(chǎn)負(fù)債表的影響。建議結(jié)合我國國情，建立系統(tǒng)動態(tài)的房價壓力測試方案，加強房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險引發(fā)點并加以防控；加強對信貸資金投向的管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；加強金融監(jiān)管，關(guān)注市場下行調(diào)整過程中房地產(chǎn)(000736,股吧)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險。

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