駐馬店房產(chǎn)在線訊  在承擔了一年多的拆遷動員工作后，山東省南部某縣工商系統(tǒng)工作人員小陳終于從這項繁雜的事務中解脫出來。過去兩年來，該縣啟動大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程，由于任務繁重，多個縣直機關部門被分派了相關工作，小陳所在的工商局被要求輔助某片區(qū)的拆遷動員工作。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年8月，該縣的棚改工作告一段落，小陳的這項“額外任務”也被取消。

　　小陳的經(jīng)歷堪稱三四線城市棚改工作的一個側(cè)面。2015年至2017年，中國完成棚戶區(qū)改造1800萬套，2018年前10月開工577萬套，完成全年580萬套目標的99%。其中，三四線城市成為棚改的主力軍。為有效地去庫存，棚改貨幣化安置成為近兩年的主要方式。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到今年10月開始，棚改政策出現(xiàn)微調(diào)。國務院常務會議提出，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，關于2019年的棚改，除了國常會上述要求外，住建部制定了更加嚴格的政策，要求嚴格把好棚改政策的范圍和標準，比如嚴禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)。這些動作預示著，在棚戶區(qū)改造規(guī)模逐漸下降的同時，要求也更加嚴格。

　　曾經(jīng)因棚改紅利而火爆的三四線樓市，是否就此迎來降溫？對于全國房地產(chǎn)市場而言，這種變化又將對投資、銷售、開工等指標帶來哪些影響？

　　三四線需求透支

　　小陳所在的縣城從2016年開始大規(guī)模布局棚改工作，改造范圍覆蓋大部分老城區(qū)。按照計劃，三年內(nèi)要完成縣城所有棚改片區(qū)的拆遷工作，五年內(nèi)基本完成拆遷戶的安置。

　　由于工作繁重，小陳所在的縣工商局于2017年被分派了某片區(qū)的拆遷動員工作。每到周末，他就會來到位于改片區(qū)的“指揮部”，輔助拆遷辦進行動員，并幫助協(xié)調(diào)相關的糾紛�！皠傞_始那會，工作很難做，經(jīng)常一周都沒有休息，有時工作到深夜。”小陳向21世紀經(jīng)濟報道表示，后來“業(yè)務逐漸嫻熟”，拆遷工作進展得還算順利。

　　今年8月，這一片區(qū)終于完成拆遷，成為全縣第一個完成任務的片區(qū)，小陳也得以從中解脫出來。隨后，其他片區(qū)也陸續(xù)完成拆遷工作，該縣這一輪棚改的拆遷工作也告一段落。至于安置工作，由于安置方案比較完善，小陳所在的單位無須承擔輔助性任務。截至目前，當?shù)毓俜缴形窗l(fā)布下一輪棚改的信息。

　　這期間，該縣的房地產(chǎn)市場得到了前所未有的發(fā)展。由于實施了貨幣化補償政策，拆遷戶的購買力大大提升。在沒有任何品牌開發(fā)商進駐的情況下，三年間，該縣的商品房均價從2600元/平方米升值到接近4000元/平方米左右。相比不到2000元的人均月收入水平，房價已經(jīng)有所偏高。

　　與此同時，位于縣城北部新區(qū)的大量滯銷房地產(chǎn)項目，也在此期間銷售一空。這些項目空置已久，很多項目曾因銷售不暢而長期拖欠建筑商款項，部分項目還出現(xiàn)過開發(fā)商“跑路”的情況。

　　棚戶區(qū)改造對三四線樓市的帶動作用，在這個縣城的案例中可見一斑。最近兩年來，一二線城市在調(diào)控趨嚴后銷量下降，而受益于棚改，三四線樓市則持續(xù)火爆。在官方和民間的統(tǒng)計中，三四線城市都是房價的領漲者。

　　但這種紅利有可能就此終結(jié)。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，對于2019年的棚改政策，住建部繼續(xù)要求商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，以及新增棚改項目不得用政府購買服務融資。

　　在很多分析人士看來，即使拋開棚改政策收緊的影響，三四線城市的需求也難以持續(xù)。

　　華創(chuàng)證券指出，從需求角度來看，雖然過去三年中棚改貨幣化安置對全國房地產(chǎn)銷售面積形成了有力的支撐，尤其對三四線城市銷量的正面拉動作用較大。但是換個角度來看，這也是提前消費了三四線城市后續(xù)的改善型需求，因而也可以理解為一個長期需求的短期透支行為。

　　或波及房地產(chǎn)銷售和投資

　　棚改政策的變化，將對三四線樓市產(chǎn)生何種影響？華創(chuàng)證券認為，受棚改政策收緊的影響，預計2019年全國商品房銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產(chǎn)生1億平方米的負面影響，并且主要發(fā)生在三四線城市。

　　這也意味著，持續(xù)了兩年的三四線樓市“旺季”，有可能逐漸降溫。

　　此前，新城控股高級副總裁歐陽捷向21世紀經(jīng)濟報道指出：“部分三四線城市房價見頂，一些項目房價地價差已經(jīng)很難滿足項目盈利要求，拿地之后可能遭遇房價下調(diào)的情況，甚至導致項目虧損�！彼�還表示，在一些區(qū)域，縣城房價已經(jīng)超過省會城市。

　　實際上，盡管住建部仍然鼓勵“商品住房存量大、市場房源充足的市縣，可繼續(xù)穩(wěn)妥有序推進棚改貨幣化安置”，但很多房企已經(jīng)意識到三四線樓市后繼乏力，并提前做出布局。

　　比如，截至2018年上半年，恒 大的總土儲中，一二線城市占比達到68%，三四線城市為32%。一二線城市占比明顯高于去年年末的水平，三四線城市土儲占比則有所下降。

　　同策研究院近期發(fā)布的報告指出，受政府政策影響，眾多房企重返一線城市。其理由在于，今年以來，一線城市土地交易金額大幅上漲，三四線城市則明顯下滑。東方證券也在其年度策略報告中提醒房企，戰(zhàn)略布局的重心應從三四線城市，適度調(diào)整到“經(jīng)濟實力”、“公共資源與產(chǎn)業(yè)資源”、“人口與需求”等指標均好的“三好城市”。

　　這種調(diào)整還將影響到供應端。近期各機構出臺的年度策略報告，普遍預測2019年全國房地產(chǎn)投資增速下滑，其中，除了拿地規(guī)模下降之外，棚改的降溫也被視為一個重要因素。

　　具體而言，各機構預測的增速均在5%以下，華創(chuàng)證券甚至認為這一指標將零增長。而今年前10月，全國房地產(chǎn)投資增速還處在9.7%的水平。基于同樣的原因，明年的新開工面積也被大部分機構預測為負增長。今年前10月，該指標的增速為16.3%。

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