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　　真正的勇士

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊   對菏澤的印象，好像還停留在上個世紀(jì)：電視里一個充滿正氣的男聲反復(fù)朗誦：山東菏澤，白癜風(fēng)消失的地方～～～

　　第二個印象，肯定是這幾天的菏澤，被媒體稱作勇敢的“寒冬破局者”。

　　與其說是勇士，倒不如說是被媒體過度消費(fèi)的犧牲品。

　　12月18日，駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到菏澤住建局在官網(wǎng)上偷偷發(fā)布了一條樓市解除限售的通知，這個信息源首次被易居小編用機(jī)器捕捉到，然后轉(zhuǎn)手一編：

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，自2016年9月30日開啟新一輪樓市調(diào)控以來，菏澤將成為全國第一個取消限售政策的城市！

　　幾乎在同時，全國媒體紛紛響應(yīng)，立刻傳讀為打響樓市調(diào)控松綁第一槍！全國購房者陷入焦慮……房價又要漲？

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到作為一個負(fù)責(zé)任的樓市研究者，現(xiàn)在不敢跟風(fēng)，在任何事情確認(rèn)真相之后才敢撰文解讀，現(xiàn)在對于此事件，下面子木用自己的話來全面解釋一下。

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　　生不逢時

　　菏澤是此輪房地產(chǎn)周期第一個放開調(diào)控的城市嗎？

　　可笑。

　　都不用翻官網(wǎng)信息源，百度一查也知道，在這輪大周期里，第一個放開限售的是山西太原（樓盤）！

　　2017年10月，太原市對二手房發(fā)布“限售令”，規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)證兩年內(nèi)的住房不得交易轉(zhuǎn)讓，2018年7月開始不再要求，但當(dāng)時重申了限購。

　　那為什么太原沒火，菏澤卻火了？用土話來講，這叫生不逢時。

　　太原取消限售是在今年7月份，菏澤取消限售是在12月。而中國樓市主要轉(zhuǎn)折點(diǎn)準(zhǔn)確來說是9月份：

　　7月31日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“堅決遏制房價上漲”的調(diào)控精神之后，8月史上最強(qiáng)調(diào)控「問責(zé)制」出臺，樓市啞火，隨后金九銀十不再，樓市掉頭向下進(jìn)入寒冬。

　　所以你就明白了，7月房價漲，任何地方放不放松調(diào)控都無所謂，因為大家都不關(guān)注。但是12月不同，房價好不容易被政策摁住，房價沒跌幾毛錢呢，又要放松了，這是幾個意思？

　　菏澤放松信號會不會傳導(dǎo)到其他城市？我們的房價是否又要漲？如果菏澤放松調(diào)控，那中央「房主不炒」的決心又在哪里？

　　一連串的疑問集中爆破了購房者的焦慮情緒，換句話講，中國的房價，真是把人漲怕了……這才是菏澤事件發(fā)酵的真正原因。

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　　政策松動不等于房價上漲

　　趕得早，不如碰得巧。

　　菏澤事件后，12月19日廣州（樓盤）住建局發(fā)布通知：決定放開公寓買賣限制，允許個人入市購房（之前不允許個人買賣商服物業(yè)）。

　　12月19日，珠海（樓盤）媒體爆料，珠海的金灣、斗門兩區(qū)放松限購調(diào)控政策，只需要一年社保就可以購買一套商品住房，雖然沒有正式文件下發(fā)，但政府已經(jīng)默認(rèn)。

　　緊接著，深圳宣布四大行放松購房者首套房房貸利率，北京首套房貸利率也調(diào)低了房貸利率，為上浮10%，之前是15%。

　　緊接著，深圳宣布四大行放松購房者首套房房貸利率，北京首套房貸利率也調(diào)低了房貸利率，為上浮10%，之前是15%。

　　一時間感覺全國樓市迎來了春天……

　　昨天群里一個媒體人和我辯論，限售取消，限購放松，利率調(diào)低……所有新聞都在佐證，“菏澤是中國樓市放松調(diào)控的第一槍”是完全正確的，你憑什么說房價不會上漲呢？

　　那么我反問他，政策放松和房價上漲有必然聯(lián)系嗎？政策放松一定會促使房價上漲嗎？他就講不出話來了。

　　要知道，樓市出調(diào)控政策到底為了什么？

　　調(diào)穩(wěn)。

　　目前經(jīng)濟(jì)下行，而房地產(chǎn)牽連百業(yè)，上至鋼鐵水泥建筑，下至家具家電家裝，為了穩(wěn)就業(yè)，房價會允許下跌太深嗎？

　　目前房地產(chǎn)業(yè)還在深度綁定中國經(jīng)濟(jì)，對GDP的貢獻(xiàn)大概是12%左右，有的地方財政50%多的經(jīng)濟(jì)來源都是房地產(chǎn)，間隙換擋的新經(jīng)濟(jì)還沒有起作用，房價下跌，沒人買房，地方的城鎮(zhèn)化會不會出現(xiàn)斷層？

　　這就像一個重度吸毒患者站在你面前，你狠心直接沒收煙槍，他可能熬不過一個晚上，如果先把他病情穩(wěn)定住，循序漸進(jìn)著治療，也許還能活下去，戒除煙癮。

　　這些真相不必細(xì)講太多，雖然倍感無奈，但是誰都避不開，你站在操盤者的角度思考，就通透很多了。

　　那么年關(guān)將至，2019年樓市怎么走？為了讓大家有一個明晰的概念，子木決定換一種方式為大家預(yù)演一下2019年樓市趨勢，做個明白人。

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　　驚人的相似

　　以史為鑒，方能知更替。

　　從2018年往前推，你會發(fā)現(xiàn)，歷史上每當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)各項基本面指標(biāo)出現(xiàn)下行風(fēng)險時，就是政策放松之日。

　　我昨晚查了大量的資料，可以很堅定地告訴大家，2012年和2019年的樓市行情將會一模一樣。

　　我們先來研究2012、2019年的前夕表現(xiàn)。

　　2011年第四季度和2018年第四季度是一致的，都是樓市嚴(yán)控最強(qiáng)力的階段，房地產(chǎn)各項指標(biāo)紛紛下行，房銷售面積單月同比增速和百城土地成交價款增速，均首度由正轉(zhuǎn)負(fù)。

　　調(diào)控放松意味房價大漲？想多了！

　　國慶期間各大開發(fā)商出現(xiàn)新盤降價銷售，業(yè)主掀起售樓處維權(quán)潮。在一二線城市新房限價的情況下出現(xiàn)折扣優(yōu)惠，部分城市、區(qū)域的去化壓力巨大，房價停漲甚至開始顯著下跌，土地流拍嚴(yán)重，財政壓力和穩(wěn)增長、保就業(yè)的壓力再次凸顯。

　　那么隨后2012年，樓市進(jìn)行了怎樣的調(diào)整呢？

　　2012年2月，央行微調(diào)房地產(chǎn)信貸政策稱滿足首套房貸款需求，并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、釋放流動性；3月，首套房貸利率“基準(zhǔn)內(nèi)”定價房地產(chǎn)貸款審批被責(zé)令提速；4月，公積金條例修改進(jìn)入調(diào)研期，同期杭州（樓盤）首家房地產(chǎn)公司申請破產(chǎn)；5月，央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；6月、7月連續(xù)降息25個基點(diǎn)。

　　隨后，在2012年7月，商品房銷售面積單月同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。當(dāng)年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議稱，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。

　　是不是熟悉的味道？

　　一邊堅持樓市調(diào)控政策不動搖，一邊開始邊際改善，讓剛需入場拖底樓市：一些城市限價政策取消，一些城市以“引進(jìn)人才”的名義放松限購，部分按揭利率最緊的城市在第四季度悄然下降。

　　重要的是經(jīng)濟(jì)環(huán)境也極度相似，2012年，政府為了降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，對沖房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房價下滑對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，也出臺了各種扶持其他行業(yè)、扶持民營經(jīng)濟(jì)的政策以及區(qū)域振興政策。

　　然而2012年即使放松了政策調(diào)控，房價漲了嗎？

　　并沒有，且一直在冷暖之間悠蕩徘徊。因為大家的房價預(yù)期碎了呀。

　　所以大家放心，歷史上還沒有出現(xiàn)過一波大漲后又接一波大漲的現(xiàn)象發(fā)生。而每次大漲都是像2014年那樣，經(jīng)過長達(dá)一年的“超級寬松”促成的。而三四線房價只能由貨幣化棚改促發(fā)，而現(xiàn)在中央已經(jīng)嚴(yán)令要求去化周期低于18個月的地區(qū)采用實物安置，不會再大漲了。

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　　2019年趨勢

　　所以對于2019年，子木認(rèn)為。

　　一線城市由于其具有樓市風(fēng)向標(biāo)意義，為了響應(yīng)調(diào)控政策不動搖，調(diào)控寬松空間不大，會繼續(xù)著手建立長效機(jī)制。

　　二線城市將很有可能實行有針對性、有分寸的政策寬松，大概率會通過人才引進(jìn)破除限購，將是房地產(chǎn)市場供需博弈的主要戰(zhàn)場。

　　至于三四線城市存在一定的改善住房需求，但由于過去一段時間房價過快上漲疊加未來人口持續(xù)凈流出，為了防止房價極速回落，會全線放開政策調(diào)控。

　　順便說一句，根據(jù)目前的數(shù)據(jù)顯示。

　　過去兩年多時間小城市銷售出去的商品住宅和剩余庫存的總和，是2015年年底商品房庫存的6倍還多。

　　也就是說，上一波房價周期，小城市房地產(chǎn)銷售變好后，不僅把原來的高庫存消化了，還把新建的很多房子也賣出去了。但是賣出去的庫存并沒有憑空消失，仍是房地產(chǎn)市場的潛在供給，只不過從開發(fā)商到了老百姓(603883,股吧)手里。對于一個在2014年就供給過剩的市場，當(dāng)前的過剩狀況是更嚴(yán)重的，這個大家想一下。

　　2019年是一城一策，也是一城一價，“一刀切”的政策方式不再適用，也無法再用了。那么理性市場下，供需結(jié)構(gòu)緊湊的城市，例如一線城市和熱點(diǎn)二線城市會加速觸底，三四線城市會掉頭陰跌。

　　至于一二線會不會規(guī)模性反彈上漲，這個還得看到時候的經(jīng)濟(jì)形勢如何，畢竟現(xiàn)在老百姓連手機(jī)都換不起了。

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