駐馬店房產(chǎn)在線訊  經(jīng)歷28個(gè)月的史上最長(zhǎng)樓市調(diào)控之后，目前調(diào)控已見成效，政策繼續(xù)從嚴(yán)似無(wú)必要，并且目前正遇經(jīng)濟(jì)有下行壓力之際，在目前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景下，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)也由壓轉(zhuǎn)穩(wěn)�！比A創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪表示地產(chǎn)主流房企估值已經(jīng)處于底部，看好行業(yè)發(fā)展。

　　中國(guó)證券報(bào)：近期市場(chǎng)屢屢傳出部分城市放松房地產(chǎn)政策的消息，您對(duì)此如何點(diǎn)評(píng)？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到袁豪：今年下半年開始，住宅成交逐月走弱，房?jī)r(jià)略有下降，土地市場(chǎng)快速冰凍，經(jīng)歷28個(gè)月的史上最長(zhǎng)樓市調(diào)控之后，目前調(diào)控已見成效，政策繼續(xù)從嚴(yán)似無(wú)必要，并且目前正遇經(jīng)濟(jì)有下行壓力之際，在目前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景下，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)也由壓轉(zhuǎn)穩(wěn)。近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的表述由去年會(huì)議的“差別化調(diào)控”變?yōu)榻衲陼?huì)議的“分類指導(dǎo)”并強(qiáng)調(diào)“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，以及隨后住建部工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”以及“因城施策、分類指導(dǎo)”，地方政府的自主權(quán)將有所提升（包括責(zé)任），預(yù)示著2019年房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒆裱�因地制宜的、有松有緊的、更為靈活的“因城施策”，近期菏澤、廣州、珠海的政策微調(diào)也符合該思路。

　　中國(guó)證券報(bào)：2018年是房地產(chǎn)調(diào)控較嚴(yán)的一年，展望2019年，房地產(chǎn)政策將會(huì)如何演變？

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到袁豪：為了逆周期調(diào)節(jié)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，目前宏觀政策已轉(zhuǎn)向趨松，而參考可比較的2011-2012年樓市放松節(jié)奏以及2019年二季度房地產(chǎn)上下游共振走弱時(shí)點(diǎn)，預(yù)計(jì)2019年二季度前中央層面樓市政策或有緩和。不過(guò)，本輪周期的城市間周期錯(cuò)位、低庫(kù)存、居民杠桿率略高等三大差異決定政策路徑將不同以往，城市間周期錯(cuò)位要求更靈活的因城施策，調(diào)控權(quán)責(zé)或?qū)⑾路诺胤秸�府，政策松緊將更因地制宜；低庫(kù)存則要求供需兩端同時(shí)放松，供給端放松包括限價(jià)、限售、供地及資金等，需求端保障剛改需求、繼續(xù)打壓投資需求，其中對(duì)于剛改需求的信貸錯(cuò)殺或?qū)⒂兴�修�?fù)。此外，住宅政策性金融機(jī)構(gòu)正在研究設(shè)立，望將加大對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購(gòu)房的支持力度；三四線居民杠桿率略高將制約三四線的政策空間（包括棚改），預(yù)計(jì)一二線寬松、三四線平穩(wěn)。

　　中國(guó)證券報(bào)：2019年房地產(chǎn)基本面情況預(yù)測(cè)？房?jī)r(jià)走勢(shì)如何看？

　　袁豪：展望2019年，綜合考慮棚改收緊對(duì)三四線需求透支（對(duì)銷量負(fù)面拖累不到7%）及國(guó)債收益率下行預(yù)示后續(xù)按揭利率存在降超50bp可能（對(duì)銷量正面拉動(dòng)不超2.5%），預(yù)計(jì)2019年銷售面積同比-5%，并考慮低庫(kù)存托底房?jī)r(jià)及政策等積極因素，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)同比+0%、銷售金額同比-5%。土地投資方面，今年土地購(gòu)置費(fèi)大幅走強(qiáng)，前11月同比達(dá)+60%，源于形象進(jìn)度法改財(cái)務(wù)支出法導(dǎo)致記賬前置及土地款催繳行為導(dǎo)致支出前置，但上述透支行為弱化將導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)加速下行，預(yù)計(jì)2019年初增速轉(zhuǎn)負(fù)，并預(yù)計(jì)2019年土地購(gòu)置同比-10%。施工投資方面，2018年第三季度土地市場(chǎng)快速冰凍料將延后6-9個(gè)月在2019年二季度傳導(dǎo)至新開工轉(zhuǎn)負(fù)，對(duì)應(yīng)2019年二季度施工見頂、隨后回落，綜合考慮拿地弱約束及低庫(kù)存支撐，預(yù)計(jì)2019年新開工同比-4.5%，對(duì)應(yīng)施工同比+4.3%，同時(shí)施工單價(jià)同比+0%，對(duì)應(yīng)施工投資同比+4.3%。綜合考慮土地投資和施工投資的影響，預(yù)計(jì)2019年投資同比+0%。

　　中國(guó)證券報(bào)：A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊走勢(shì)如何看，投資策略方面有何建議？

　　袁豪：維持房地產(chǎn)小周期延長(zhǎng)框架以及“融資、拿地、銷售”集中度三重跳增邏輯，從近期會(huì)議以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表態(tài)來(lái)看，行業(yè)積極因素正在醞釀，政策和資金環(huán)境都有望逐步改善，目前AH股主流房企2019年P(guān)E估值僅4-7倍，對(duì)比美國(guó)龍頭次貸危機(jī)前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折價(jià)40-70%，均表明估值已經(jīng)處于底部，看好行業(yè)發(fā)展。

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