駐馬店房產(chǎn)在線訊  2019年，中國經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力。如果維持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)投資增速有可能在2019年出現(xiàn)較大下滑，影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

　　適時(shí)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，并非只是短期內(nèi)“穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”的權(quán)宜之計(jì)，它也有利于縮小我國房地產(chǎn)市場長期以來一直存在的供需缺口，更有效地抑制房價(jià)過快上漲，改善廣大民眾的福利。作為一個(gè)城鎮(zhèn)化率不足60%的發(fā)展中國家，我國房地產(chǎn)市場還有廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有過度投資，未來還有巨大的投資需求。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2018年，中國實(shí)際GDP增長率在6.6%左右，為1990年以來最低，步入2007年來經(jīng)濟(jì)下行期的第11年(圖1)。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”中，固定資產(chǎn)投資增速滑落到6%以下，是20年來最低(圖3)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額的名義增速雖然在8%以上，但考慮到通貨膨脹，實(shí)際增長率下滑到6%以下，為15年來最低；進(jìn)出口貿(mào)易保持了兩位數(shù)增長，但其中可能有搶出口的因素。

　　展望2019年，實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的目標(biāo)，很大一部分重任很可能要落在房地產(chǎn)這個(gè)倍受爭議的行業(yè)上。

　　首先，無論中美貿(mào)易摩擦如何進(jìn)展，出口增速在2019年都可能有所回落，主要是因?yàn)槌隹谏淘?018年已提前出貨，透支了2019年的出口潛力。這一滯后效應(yīng)很可能在2019年上半年顯現(xiàn)。

　　其次，消費(fèi)增速雖然可能保持平穩(wěn)，但在整體經(jīng)濟(jì)與收入增速放緩的背景下，難以大幅上漲。

　　最后，在外需趨弱、消費(fèi)作用有限的情況下，固定資產(chǎn)投資將成為左右2019年中國經(jīng)濟(jì)走向的關(guān)鍵。而它有三個(gè)主要分項(xiàng)：制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)投資。這三項(xiàng)中，房地產(chǎn)投資將是重中之重，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

　　就基礎(chǔ)設(shè)施投資而言，其增速從2017年的19%下滑到4%左右，是拖累2018年固定資產(chǎn)投資增速的主要原因(圖4)。這一現(xiàn)象背后是地方政府的各類融資渠道在“降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”的大環(huán)境下快速萎縮，影響了地方政府進(jìn)行基建投資的融資能力。

　　就房地產(chǎn)投資而言，2018年的投資規(guī)模在12萬億元人民幣左右，年同比增長率約為10%。受房地產(chǎn)市場景氣度趨弱及開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊影響，假如房地產(chǎn)投資增速在2019年放緩至2%左右，房地產(chǎn)投資的增量將比2018年下降9000億元左右，超過2018年中國高鐵投資的總量(換句話說，要彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資增速從10%下降到2%所減少的投資增量，需要高鐵投資在2019年翻一倍)�？梢姺康禺a(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中舉足輕重的地位�？紤]到它對(duì)上下游行業(yè)的影響，如果房地產(chǎn)市場在2019年明顯降溫，房地產(chǎn)企業(yè)不得不停建、緩建在建項(xiàng)目，這對(duì)上下游行業(yè)(如鋼鐵、水泥、家具、家電、汽車、園林、裝修、設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)中介、乃至銀行與各類金融機(jī)構(gòu)等)的投資、生產(chǎn)、就業(yè)、職工收入，乃至消費(fèi)者信心、消費(fèi)者的購買力會(huì)產(chǎn)生多大沖擊，值得密切關(guān)注。

　　顯然，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于實(shí)現(xiàn)2019年中國經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的目標(biāo)至關(guān)重要。宏觀決策部門應(yīng)轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，未雨綢繆，提前采取應(yīng)對(duì)措施，尤其是放松對(duì)開發(fā)商在融資方面的各種顯性與隱性的限制，防止開發(fā)商因流動(dòng)性過緊而被迫停建、緩建在建項(xiàng)目，避免房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)大幅度回落。鑒于在建未完工面積巨大(大約73億平方米)，只要開發(fā)商有足夠的流動(dòng)性，即便房地產(chǎn)銷售短期內(nèi)難以改善，房地產(chǎn)投資依然可以維持較高增速(圖5)。

　　因此我們認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要方向是放松對(duì)開發(fā)商融資的各種約束，包括銀行貸款(開發(fā)貸、按揭貸款等)，股票市場融資(IPO、再融資、發(fā)行REITs等)、債券市場融資(企業(yè)債、公司債、中期票據(jù)等)及信托貸款等。目的是防止開發(fā)商因流動(dòng)性過緊而被迫停建、緩建在建項(xiàng)目，避免房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)大幅度回落。

　　適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)政策有利于縮小供需缺口

　　適時(shí)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，并非只是短期內(nèi)“穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”的權(quán)宜之計(jì)，也有利于縮小中國房地產(chǎn)市場長期以來存在的供需缺口，更有效地抑制房價(jià)過快上漲，改善廣大民眾的福利。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的供需失衡應(yīng)該是過去20多年來房價(jià)上漲背后最主要的推手。而每一輪房地產(chǎn)調(diào)控雖然在短期內(nèi)抑制了房價(jià)上漲，但在中長期卻阻礙了房地產(chǎn)市場供需缺口的彌合，反而令其不斷擴(kuò)大，以至于每一輪調(diào)控之后房價(jià)都出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。因此需要反思這些政策的效果。

　　過去20多年，中國住房需求的增加主要來源于兩個(gè)部分：城鎮(zhèn)化需求和改善性需求。如果把人均37平方米作為城鎮(zhèn)居民人均住宅需求的目標(biāo)，1995~2017年間的23年里，因城鎮(zhèn)化(約4.7億新增城鎮(zhèn)人口)而產(chǎn)生的新增城鎮(zhèn)住宅需求達(dá)174億平方米；而原有城鎮(zhèn)居民(約3.4億人)的改善性需求(人均改善大約21平方米)約為71億平方米。二者加總，全國城鎮(zhèn)人口新增住宅總需求約為245億平方米。

　　但在供應(yīng)方，1995~2017年間，全國商品房竣工總面積僅為136億平方米，而其中住宅竣工面積僅有大約92億平方米。這意味著，過去23年，全國城鎮(zhèn)居民住房供需缺口擴(kuò)大了153億平方米�？紤]到舊城拆遷等存量住宅下降等因素，這個(gè)缺口可能更大。當(dāng)然，若考慮到這些年來建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房及單位自建房等，這個(gè)缺口則會(huì)有所下降。

　　面對(duì)不斷擴(kuò)大的供需缺口，中國房地產(chǎn)價(jià)格在過去20年一路上揚(yáng)也就不足為奇了。以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策，往往是收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸及各類融資渠道(圖6)，試圖迫使開發(fā)商放棄“囤房囤地”的策略，以增加市場的短期供應(yīng)。然而，這些政策也在融資的源頭上抑制了開發(fā)商買地、擴(kuò)大投資、增加未來供應(yīng)的能力。因此，這類調(diào)控政策短期內(nèi)可能有些成效，但中長期而言對(duì)于舒緩供需缺口、抑制房價(jià)上漲卻產(chǎn)生了適得其反的作用。

　　展望未來，鑒于我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程剛剛過半(2017年末的城鎮(zhèn)化率僅為59%)，預(yù)計(jì)今后5~10年城鎮(zhèn)人口仍會(huì)以每年2000萬人左右的速度增加，因城鎮(zhèn)化而產(chǎn)生的住房需求依然具有可持續(xù)性。與此同時(shí)，如果中國經(jīng)濟(jì)今后10年保持5%左右的實(shí)際增長率，城鎮(zhèn)居民的可支配收入則可保持中速成長，對(duì)住房的改善性需求也會(huì)提供堅(jiān)實(shí)的支撐�？梢姡�中國城鎮(zhèn)居民新增住宅需求是長期、趨勢性的，并非是短期、周期性的。如果這些判斷正確，加息、提高住房按揭貸款首付比率、甚至行政性限購等房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然在短期內(nèi)可以壓抑市場需求、給房地產(chǎn)市場降溫，卻無法改變中長期內(nèi)城鎮(zhèn)居民住房需求不斷成長的趨勢。

　　總之，以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的誤區(qū)是使用了周期性的調(diào)控手段來抑制具有長期趨勢性成長的需求，同時(shí)壓制了供應(yīng)方(開發(fā)商)的融資能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需缺口長期得不到彌合。在經(jīng)濟(jì)過熱、房價(jià)過快上漲的宏觀環(huán)境下，這種周期性的調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展趨勢背離，令政策制定者感到兩難，的確也是宏觀決策部門的難言之隱。但在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)降溫跡象的情況下，適時(shí)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該是水到渠成、順理成章，而且一箭雙雕的。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)仍有長足發(fā)展空間

　　雖然以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策并不能有效解決中長期內(nèi)房價(jià)過快上漲的難題，但換個(gè)角度來看，恰恰是因?yàn)檫@些政策延緩了中國房地產(chǎn)市場供需缺口的彌合，客觀上也避免了房地產(chǎn)市場過早出現(xiàn)過度供應(yīng)的問題，延長了我國房地產(chǎn)市場長期可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間和空間。這也是為什么我們今天依然有潛力、有空間可以通過調(diào)控房地產(chǎn)投資的增速來維護(hù)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

　　對(duì)中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Γ�很多人并不認(rèn)同。早在10年前，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是泡沫的觀點(diǎn)就不絕于耳；也經(jīng)常有人把日本的房地產(chǎn)泡沫作為類比，擔(dān)憂中國會(huì)重蹈日本的覆轍。我們認(rèn)為，這些擔(dān)憂是過慮了。一方面，過去10多年中國房地產(chǎn)市場的長足發(fā)展已經(jīng)用事實(shí)證偽了上述言論；另一方面，即便站在今天看未來10年，依然有很多數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮�。中國和日本處于完全不同的發(fā)展階段，不可盲目類比。

　　作為一個(gè)商業(yè)化運(yùn)作的市場，中國的商品房市場是在上世紀(jì)90年代后期才逐漸在全國范圍內(nèi)形成，至今也只有20多年的歷史。作為一個(gè)14億人口的發(fā)展中國家，很難想象這么大的一個(gè)市場從無到有只發(fā)展了20年時(shí)間就已經(jīng)飽和了。事實(shí)上，到今天，中國的城鎮(zhèn)化率尚不足60%(表1)，人口年均增長率依然有0.5%(即每年人口增長700萬人以上)。即便人口增速會(huì)逐漸放緩，未來10年因人口增長和進(jìn)一步城鎮(zhèn)化而形成的房地產(chǎn)需求依然會(huì)非常強(qiáng)勁(保守估計(jì)，中國的城鎮(zhèn)化率在今后10年至少可以再增加12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到71%，即增加1.7億城鎮(zhèn)居民)。與此同時(shí)，盡管中國經(jīng)濟(jì)已從高速增長轉(zhuǎn)為中速增長，但名義GDP增長率近年來依然維持在6%~9%之間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的成長維持在7%~8%之間。即便未來10年名義GDP和收入增速進(jìn)一步下降，估計(jì)年均增速可維持在5%左右。這意味著，因收入成長帶來的改善性需求也還有長足的發(fā)展空間。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到相比之下，日本的人口總量在過去20年(1997~2017年)幾乎沒有成長(表1)，近10年來更是出現(xiàn)了負(fù)增長。城鎮(zhèn)化率也已達(dá)到92%，進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的空間微乎其微。與此同時(shí)，由于日本經(jīng)濟(jì)陷入了長達(dá)20多年的停滯，其名義GDP在過去20年幾乎沒有增長。顯然，對(duì)于一個(gè)既沒有人口增長，也沒有收入增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程幾乎走到盡頭的成熟經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)需求成長的動(dòng)力幾乎完全枯竭，難怪其房地產(chǎn)市場20年來一蹶不振。顯然，中國和日本的房地產(chǎn)市場處于完全不同的發(fā)展階段，不可同日而語。

　　作為參考，同樣是老牌發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了近百年的美國，在過去20年里雖然經(jīng)歷了一場大幅度的房地產(chǎn)市場調(diào)整(2006~2011年)，但房價(jià)依然展現(xiàn)出長期上漲的趨勢(圖7)，今年再創(chuàng)歷史新高。作為一個(gè)擁有3.3億人口、人均GDP接近6萬美元、城鎮(zhèn)化率達(dá)到82%的經(jīng)濟(jì)體，美國進(jìn)一步城鎮(zhèn)化的空間已經(jīng)不大了。但受益于靈活開放的移民政策，美國總?cè)丝谶^去20年依然增加了20%(表1)。與此同時(shí)，雖然美國經(jīng)濟(jì)在過去20年里經(jīng)歷兩個(gè)重大危機(jī)與衰退(2000~2001年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂與“911”恐怖襲擊、2007~2009年的次貸危機(jī)與金融海嘯)，其名義GDP仍然比20年前增加了1.3倍。因此，即便對(duì)美國這樣一個(gè)非常成熟的房地產(chǎn)市場來講，雖然城鎮(zhèn)化不再是一個(gè)重要因素，僅靠人口增長和收入增長依然可以支撐房地產(chǎn)市場的長期可持續(xù)發(fā)展。這對(duì)我們理解中國房地產(chǎn)市場的長期成長動(dòng)力非常有借鑒意義。

　　綜上所述，中國房地產(chǎn)市場仍有巨大發(fā)展?jié)摿�，不必杞人憂天，也不必妄自菲薄�；�于這樣的認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的宏觀背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、尤其是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，并非“飲鴆止渴”或“寅吃卯糧”。相反，在當(dāng)前環(huán)境下適時(shí)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，既可穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、有助于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，又可緩解房地產(chǎn)市場長期存在的供需缺口，有助于抑制房價(jià)過快上漲，達(dá)到“一箭雙雕”的效果。

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