駐馬店房產(chǎn)在線訊  短暫的局部熱鬧，難掩深圳樓市一手房去化率較低的困境。受訪業(yè)內(nèi)人士指出，總體來說，深圳樓市只是成交相對于低谷時期有所回升，并沒有明顯的回暖，一手房整體去化率不高。

　　“深圳新房市場只是局部火熱，少數(shù)樓盤表現(xiàn)好，多數(shù)樓盤去化率依然不高�！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示。

　　此外，《中國經(jīng)營報》記者走訪發(fā)現(xiàn)，首付貸現(xiàn)象依舊在深圳樓市暗流涌動，多家品牌房企旗下樓盤涉及首付貸問題。對此，受訪資深地產(chǎn)人士稱：“首付貸抬頭的現(xiàn)象，也說明了當前房地產(chǎn)企業(yè)的一個心態(tài)，即需要加快去庫存�！�

　　樓盤去化率有所上升

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到臨近2018年底，深圳多個樓盤接連傳出熱銷傳聞，甚至有消息出現(xiàn)“秒光”“井噴”字眼，這其中包括了萬科瑧山府、華強城等項目。而萬科多個項目的熱銷，則被相關(guān)消息稱為“激活”了深圳樓市。

　　萬科集團相關(guān)負責人告訴記者，據(jù)內(nèi)部統(tǒng)計，11月26日開盤的萬科瑧山府總共推出了397套房源，開盤當天就已經(jīng)認購了大約95%，截至目前已全部售罄。此外，11月28日開盤的萬科星城開盤當天銷售金額大約70億元。12月14日開盤的萬科和風軒至今也已銷售300套左右。

　　另外，記者在華強城銷售中心了解到，該項目貨量所剩不多，現(xiàn)場還有不少正在等待簽約的購房者。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到11月21日開盤的卓越中寰的銷售中心同樣吸引了一定人氣。卓越集團相關(guān)負責人對記者表示：“卓越中寰項目規(guī)劃為四個地塊，分別為01、02、03、05地塊，包含住宅、公寓、商鋪三種業(yè)態(tài)。首推地塊為03地塊，共計417套，目前項目銷售整體去化約六成�！�

　　“現(xiàn)在客戶買房都集中在年底，開發(fā)商為了回款也會開展一些優(yōu)惠促銷活動。”一位樓盤的銷售人員如是稱。

　　上述熱銷樓盤中，均具有位置、升值潛力、學(xué)區(qū)等優(yōu)勢。深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫告訴記者，目前深圳部分樓盤由于總價低、單價低、首付低的特點，市場表現(xiàn)非常好。

　　進入12月，深圳樓市就呈現(xiàn)升溫態(tài)勢。據(jù)深圳中原研究中心提供的市場報告，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，12月1日至23日，深圳新房住宅共成交2683套。據(jù)市場監(jiān)測，12月17日至23日一周之內(nèi)兩個住宅項目入市，開盤去化約31%，年底開發(fā)商促銷力度加大，部分項目啟動高傭轉(zhuǎn)介，市場熱度有所上升。深圳市規(guī)土委官網(wǎng)公開的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，全市一手商品住宅成交3375套，成交均價為54060元/㎡。

　　另外，到了年底，開發(fā)商優(yōu)惠力度也在加大。記者在卓越中寰售樓現(xiàn)場看到，簽約成功的客戶可以“砸金蛋”，有機會獲得家電、家具等。萬科星城的售樓人員告訴記者，兩人團購裝修費用可打折。根據(jù)貝殼找房顯示的銷售信息，進入12月以后，不少樓盤存在不同程度的打折。

　　在接受記者采訪時，鄭叔倫分析稱，11月部分熱點樓盤表現(xiàn)非常好，去化率很高，確實帶動了市場人氣。從官方的數(shù)據(jù)來看，11月一二手房成交量都有小幅回升，預(yù)計12月新房成交量達到3000套左右，較11月上升近三分之一。“可以看出，新房市場成交量自‘731’新政出臺后低迷以來，有著非常明顯的回升�！�

　　不過，鄭叔倫同時指出：“總體來說，深圳市場只是成交相對于低谷時期有所回升，并沒有明顯的回暖，一手房整體去化率不高�！�

　　深圳中原研究中心提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月深圳無一住宅項目網(wǎng)簽套數(shù)超過200套，僅四個住宅項目網(wǎng)簽套數(shù)超過100套，其中香山美墅五期以187套位居住宅項目網(wǎng)簽套數(shù)TOP10榜首。11月TOP10樓盤共成交1078套，占全市成交套數(shù)的53%，TOP10總套數(shù)比10月下降了6個百分點。

　　鄭叔倫表示，深圳新房市場是局部火熱，少數(shù)樓盤表現(xiàn)好，多數(shù)樓盤去化率依然不高�！俺山涣康幕厣�，一方面是推盤量大增，供應(yīng)量基數(shù)比較大；另一方面，年底開發(fā)商沖業(yè)績，部分樓盤給出的優(yōu)惠力度較大。”

　　首付貸亂象抬頭

　　需要注意的是，成交行情緩步回溫的背后，首付貸問題依然存在于多個樓盤。

　　在走訪中，記者以購房者的身份來到卓越中寰銷售中心，對于首付不足的情況，卓越中寰的銷售人員表示其本人可以介紹一家名為“樂貸”的中介機構(gòu)提供資金支持。

　　樂貸的工作人員稱：“購房者只需要提供身份證和銀行卡就可以辦理，而且這是不上征信的貸款，只要客戶的信用沒有太大問題，會為客戶提供擔保服務(wù)，包括后期的購銷合同、發(fā)票等，公司將收取3%的擔保服務(wù)費�！�

　　該工作人員進一步解釋，“樂貸”相當于中原地產(chǎn)的金融部門，通過機構(gòu)跟銀行簽訂的貸款合同是不上征信的。“除了卓越中寰，在其他樓盤購房也可以通過‘樂貸機構(gòu)’進行信用貸款。”該工作人員說。

　　隨后，記者向中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司求證，深圳中原內(nèi)部員工告訴記者，“樂貸”是中原地產(chǎn)名下一家獨立的子公司，其所有業(yè)務(wù)與中原地產(chǎn)之間無任何交集，中原地產(chǎn)一線業(yè)務(wù)員不會向客戶推薦“樂貸”。

　　另外，萬科星城的售樓人員亦向記者推薦銀行的信用貸業(yè)務(wù)以湊齊首付，月利率為0.7%~0.8%之間。

　　在龍崗大族云峰售樓處，銷售人員告訴記者，如果有購房意向而首付款不足的客戶，在客戶繳納了定金、簽署認購書之后，銷售人員可跟客戶詳細商談如何進行首付貸款。

　　記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，首付貸由于期限短、利息較高，前期購房者的壓力會很大，多個樓盤的銷售人員均建議購房者不要優(yōu)先使用首付貸購房。

　　對于上述問題，卓越集團方面表示，公司一貫要求客戶的相關(guān)付款來源合法合規(guī)，卓越中寰等項目均由有資質(zhì)的相關(guān)銀行機構(gòu)為客戶提供房貸業(yè)務(wù)服務(wù)。萬科集團相關(guān)負責人也稱，其詢問了最近新開盤的萬科臻山府、萬科星城以及萬科和風軒項目，均未與銀行有相關(guān)合作。

　　而在實地劍蘭郡的銷售現(xiàn)場，銷售人員告訴記者：“該樓盤實地劍蘭郡是實地集團入駐深圳房地產(chǎn)市場開發(fā)的第一個樓盤，其品質(zhì)、銷售資質(zhì)、流程規(guī)范等方面都有嚴格把控，對購房者的購房資質(zhì)也進行嚴格的審核。”

　　事實上，對購房者、開發(fā)商、銀行三者來說，使用首付貸買房都需要承擔一定的風險。廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師陳亮表示：“對消費者來說，首付貸提高了購房成本，增加了還款壓力，還可能出現(xiàn)無力償還的風險；對銀行來說，主要在于貸款回收的風險會高一些；而對開發(fā)商來說，有利于快速回款，或許這是利大于弊的，但卻可能跟當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策沖突，容易受到行政處罰�！�

　　除了首付貸，還有個別樓盤出現(xiàn)首付分期的情況。記者隨中介來到位于龍崗的里城璽樾山，銷售人員給記者算了一套91㎡的三居室的價格，首期款加裝修費大約需要165萬元。

　　銷售人員表示，其可以根據(jù)客戶的資金狀況幫忙申請分期或延期付款，如果客戶7天之內(nèi)能付清100萬元，后續(xù)資金充足可延期到2019年3月。

　　記者發(fā)函至深圳里城投資發(fā)展有限公司進行求證，截至記者發(fā)稿未獲回復(fù)。

　　調(diào)控放松可能性不大

　　在菏澤、廣州等多個城市接連松綁樓市調(diào)控的背景下，深圳樓市調(diào)控何去何從也引發(fā)了廣泛熱議。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，類似松綁不是偶然的，應(yīng)該是和各地政策有關(guān)。部分政策有很大的瑕疵，對于房企的產(chǎn)品定價和產(chǎn)品銷售等實際上都是有各類問題。所以，放松的可能性很大。預(yù)計后續(xù)還不會簡單停留在松綁方面，而是首先對一些不合時宜的政策進行調(diào)整，比如部分政策影響了二手房的流動性或者說新房的定價。

　　嚴躍進指出：“進入2019年，預(yù)計會有更多實質(zhì)性的松綁動作，尤其是會涉及到限購、限貸等政策的松綁�！�

　　“對于當前深圳樓市來說，短期看政策還不會松動。當然這是指公文發(fā)布上的，實際上預(yù)計一些高價盤的審核會相對寬松一點，即允許部分高價盤入市�！眹儡S進認為，從實際情況看，此類樓市的政策，短期不會調(diào)整，畢竟深圳對于房地產(chǎn)市場的依賴程度相對小，而且市場對政策變化是相對敏感的。

　　“但是，調(diào)整肯定會存在，因為深圳樓市政策是比較嚴厲的，尤其是限購政策和商務(wù)型公寓政策等都比較嚴厲，后續(xù)會有調(diào)整的空間，也不會一直收緊，但時間上會滯后于全國其他重點城市和三四線城市。”嚴躍進表示。

　　對此，鄭叔倫則稱，目前房地產(chǎn)市場整體處于下行調(diào)整階段，深圳房地產(chǎn)市場在2018年政策調(diào)控頻出的情況下，市場明顯轉(zhuǎn)冷�！澳壳皝砜矗瑖�家對房地產(chǎn)調(diào)控政策基本不可能放松，特別是在深圳這種標桿城市，但是可能會降低貸款利率�！�

　　2018年以來，深圳樓市調(diào)控政策未有寬松跡象。7月31日，深圳市發(fā)布進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，明確提到新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售，而個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起 5 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉曾對記者表示：“深圳商務(wù)公寓市場近年炒作現(xiàn)象明顯，客戶大部分是投資客。相關(guān)調(diào)控新政出臺主要是規(guī)范市場�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹則對記者表示，深圳商務(wù)公寓限售政策對市場影響不大�！胺慨a(chǎn)鎖定5年雖然降低了流動性，但實際上很多客戶持有房產(chǎn)的周期都比較長，甚至?xí)�超過5年�！�

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