駐馬店房產(chǎn)在線訊  杭州的土拍情況能否代表二線城市，是否預(yù)示2019年回暖，下結(jié)論還為時尚早。

　　新年初始，土地市場已有回暖之色。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2019年首個工作日，杭州筧橋、大關(guān)兩宗重量級宅地登場。經(jīng)過18輪競價，筧橋地塊由甘肅建總置業(yè)以總價171427萬元競得，折合樓面價23556元/平方米，溢價率僅11%；而遲半小時開拍的大關(guān)宅地，競拍更為激烈。經(jīng)過22輪競價，由金翰（融金平臺）以總價203056萬元競得，折合樓面價30559元/平方米，溢價率20%。

　　諸多利好令杭州備受開發(fā)商追捧。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，杭州土地出讓金位列全國排名第一。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，杭州首拍出現(xiàn)的熱鬧場面，給市場傳遞強烈的刺激信號，在市場看悲情緒濃重的歲首，提振信心作用明顯，更穩(wěn)定了區(qū)域地價，并強化了市場對于2019年樓市穩(wěn)定的預(yù)期。值得關(guān)注的是，雖然兩宗地塊的出現(xiàn)了一定溢價，但相比于2018年初類似地塊的價格依然不高。

　　新年首拍

　　引發(fā)關(guān)注最高的是大關(guān)地塊。公開資料顯示，該地塊報名參加的房企接近15家。包括綠城、濱江、萬科等，還有香港置地、上海首創(chuàng)、開元地產(chǎn)等身影，經(jīng)過22輪角逐，大關(guān)單元地塊最終被金翰收入囊中。

　　大關(guān)單元GS0502-09地塊在香積寺附近，東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃香積寺路，西至紅建河綠化，北至規(guī)劃道路。地塊出讓面積26579平方米，容積率2.5，樓面起價25442元/平方米，刷新了板塊內(nèi)涉宅地塊的起價記錄。由于地塊內(nèi)還將配建不少于10%的公共租賃住房。因此折算后，該地塊實際起拍價大約為28000元/平方米出頭。

　　愛家房產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，從周圍二手房房價來看，大關(guān)東一苑二手房成交價格在39407.57元/平方米左右；大關(guān)南八苑二手房成交價格約為38901.45元/平方米。

　　筧橋生態(tài)公園單元R21-1地塊靠近龍湖大家九龍倉璟宸府，東至規(guī)劃莊河路，南至筧橋生態(tài)公園單元R24-3地塊公園綠地地塊，西至黎明社區(qū)、滬杭甬高速德勝收費站后勤服務(wù)用房工程項目等，北至規(guī)劃草莊路。地塊出讓面積33079平方米，容積率2.2，建筑面積72773.8平方米，樓面起價21220元/平方米。筧橋地塊也需要配建10%的公租房。

　　“與前一段時間相比，杭州土地溢價率略有好轉(zhuǎn)。但從這兩宗宅地所處的板塊位置來看，與板塊之前的地王相比仍然有較大差距。比如，筧橋地塊所處板塊，有個在售項目叫做璟宸府，當時該項目樓面價為31000多元/平方米，但現(xiàn)在只有23556元/平方米，如果單純從表面上看，樓面價還是降了24%左右；大關(guān)地塊周邊近一年應(yīng)該是沒有土地出讓，但離它更遠一點地塊此前已經(jīng)拍到36000元/平方米。因此從表面上看也有16%左右的降幅�！闭憬�中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示。

　　此前據(jù)媒體報道，筧橋生態(tài)公園上一次出讓宅地是2018年1月19日，龍湖以總價35.8億元競得杭政儲出[2017]88號筧橋生態(tài)公園單元R21-4宅地，樓面價31154元/㎡、溢價率50.4%，當時刷新了筧橋板塊的地價。地塊案名為龍湖大家九龍倉璟宸府。璟宸府的整個樓盤中，八成左右是疊墅產(chǎn)品，只有部分小高層。11月底，璟宸府首開92套疊墅房源，毛坯均價49800元/平方米。

　　愛家房產(chǎn)研究顯示，筧橋地塊周圍二手房價格來看，東港嘉苑二手房成交價格約為36163.53元/平方米；天城府二手房成交價格約為42488.86元/平方米。

　　主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移

　　荊海燕認為，從杭州土地市場表現(xiàn)來看，目前尚處理性。盡管新年首拍大關(guān)地塊有15家開發(fā)商參與，而且很多都是杭州本土或者在杭州發(fā)展比較好的開發(fā)商，但該地塊的地價仍然沒有突破板塊內(nèi)最高價格。

　　“杭州屬于強二線城市，城市經(jīng)濟實力以及人口的吸聚能力強，因此需求端持續(xù)保持較高熱度，2018年下半年以來受整體樓市降溫影響，杭州的市場降溫也較為明顯。從杭州新年的首拍來看，顯示出房企對于杭州市場的良好信心，平穩(wěn)中略帶個別熱點或許將成為杭州土地市場的大概率表現(xiàn)�！睆埐ㄒ舱J為，需要更為客觀看待杭州首拍地價出現(xiàn)溢價，不要過度關(guān)注“溢價”本身，而要關(guān)注地價是否穩(wěn)定，不要過度關(guān)注某一兩塊地價水平，而要整體來看城市土拍情況。

　　張波認為，單從房價來看，杭州為代表的強二線城市未來3-5年還很難超超“北上深”，但一線城市已經(jīng)逐步由增量市場變成存量市場，隨著一手房市場在一線城市的逐步量縮，二線城市將成為商品房的主力市場，也是未來房企的重要戰(zhàn)場。

　　從全國土地市場來看，房企主戰(zhàn)場已經(jīng)轉(zhuǎn)移。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年50大城市合計賣地3.74萬億，賣地金額年內(nèi)漲幅最低。其中，超過千億土地出讓金的城市有11個，合計有杭州賣地2500億。另外，上海、鄭州、重慶、蘇州、北京、武漢、廣州、寧波、成都、天津10個城市賣地也達到了1千億以上。

　　“2018年杭州土地出讓金額是全國最高的，2500多億，可以看出房企對杭州未來發(fā)展預(yù)期總體向好，起碼對這個城市是有信心的，因為很多城市可能流拍會更嚴重。從目前整體市場情況看，一線城市拿地難度比較大，二線被大家看好。而杭州則在二線城市中成為被看好的龍頭城市。當然，這也與杭州這兩年積極推地有關(guān)。因為未來有亞運會，土地財政是基建資金的主要來源。所以，無論是2018年還是2019年，杭州都會是推地積極的城市，政府也會拿出品質(zhì)較好的土地�！鼻G海燕稱。

　　從2018年土地市場整體表現(xiàn)來看，房企主戰(zhàn)場也逐漸在發(fā)生變化。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年，全國300城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。一線城市土地供需同比走低，攬金總額縮水逾一成。北京、深圳收金同比下滑；二線城市供求同比走高，受調(diào)控影響收金略降。三四線城市共19城入榜，佛山、常州入圍榜單前20。

　　“全國多城市土地成交金額依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現(xiàn)流標的地塊主要是具有多重復(fù)雜屬性，導致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強烈。最近信托等資金監(jiān)管嚴格，導致房地產(chǎn)企業(yè)對地塊總價較高的地塊相對謹慎。三四線城市土地市場明顯活躍。2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額歷史同期記錄�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

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