駐馬店房產(chǎn)在線訊    駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在房住不炒的原則下，目前包括北京在內(nèi)的一線樓市出現(xiàn)持續(xù)盤整，部分項(xiàng)目一改過(guò)去開盤即售罄的局面，開發(fā)商開始要為如何將房子賣出去發(fā)愁？這樣的日子要持續(xù)多久？未來(lái)的市場(chǎng)如何變化？1月14日，在北京市政協(xié)十三屆二次會(huì)議小組討論會(huì)后，市政協(xié)委員、自然資源部所有者權(quán)益司司長(zhǎng)廖永林在接受北京商報(bào)記者專訪時(shí)表示，包括限競(jìng)房在內(nèi)的部分項(xiàng)目“遇冷”表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從“緊缺”變?yōu)楦纳菩�、差異化的需求。在高供給、低需求的背景下，限競(jìng)房滯銷或?qū)⒊蔀槌�態(tài)，開發(fā)商要適應(yīng)當(dāng)前的“苦日子”。

　　關(guān)于新房銷售：

　　賣不完是常態(tài)

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月11日，北京合計(jì)有26個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得31期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源15982套，達(dá)到了183萬(wàn)平方米(另外還有車位等配套)。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，合計(jì)網(wǎng)簽只有3006套，簽約均價(jià)為48885元/平方米，按照這個(gè)比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷售率只有18.8%。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，已經(jīng)入市的這些項(xiàng)目平均去化也只有三成多，相比之前的四成繼續(xù)下滑。

　　“正常情況下，樓盤開盤就賣完屬于不正常現(xiàn)象，賣不完才是正常現(xiàn)象。”廖永林介紹，這種情況的轉(zhuǎn)變無(wú)疑跟整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性有很大關(guān)系，“大面積的房屋出讓會(huì)有一個(gè)集中消化的問(wèn)題，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從‘緊缺’變?yōu)楦纳菩汀⒉町惢�的需求�！?廖永林認(rèn)為，在高供給、低需求的背景下，開發(fā)商要開始適應(yīng)新的銷售節(jié)奏。

　　“未來(lái)的樓盤如果開盤就能賣到70%-80%就實(shí)屬萬(wàn)幸，賣到50%-60%則是正常現(xiàn)象，一次性賣不完是常態(tài)�！绷斡懒种赋觯�以前樓盤開盤以“大盤”居多，但是隨著供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商就要考慮分批售賣，把“大盤”變成“小盤”，減少自己手中的現(xiàn)房數(shù)量，這樣市場(chǎng)上才能進(jìn)行合理消化。

　　限競(jìng)房項(xiàng)目之間區(qū)域內(nèi)的分流競(jìng)爭(zhēng)，也加大了銷售的難度。從去年開始，開發(fā)商在京集中拿地，其中多數(shù)為限競(jìng)房地塊，且部分項(xiàng)目區(qū)域集中程度高，比如大興亦莊、昌平北等。在這些區(qū)域，購(gòu)房者選擇多，區(qū)域內(nèi)小板塊項(xiàng)目分流，也就造成了單個(gè)項(xiàng)目成交沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。有些地段好的項(xiàng)目仍然火熱，而地段不好的，需要降價(jià)幾千元銷售。“老百姓買房看重的主要是價(jià)錢低、離單位近等方面，商品房建設(shè)考慮因素很多，產(chǎn)品同質(zhì)化盲目建設(shè)只會(huì)適得其反�！绷斡懒謴�(qiáng)調(diào)。

　　推動(dòng)改革：

　　解決商品房銷售信息對(duì)稱是關(guān)鍵

　　在房住不炒的定位指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整后，開始進(jìn)入穩(wěn)定期。下一步改革去哪？對(duì)此廖永林在接受北京商報(bào)記者專訪時(shí)表示，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，購(gòu)房者是信息最“閉塞”的一環(huán)，未來(lái)改革應(yīng)當(dāng)是推動(dòng)銷售環(huán)節(jié)的信息對(duì)稱。

　　“銷售環(huán)節(jié)的信息不對(duì)稱，讓本來(lái)并沒(méi)有那么緊張的房源通過(guò)宣傳炒作變得炙手可熱。同時(shí)普通老百姓也不能像專業(yè)人士那樣去全面了解商品房相關(guān)信息，在銷售環(huán)節(jié)了解得不清楚，等到交房時(shí)也面臨房屋質(zhì)量差、交易不公平等問(wèn)題�！绷斡懒种赋觯�商品房銷售環(huán)節(jié)的信息不對(duì)稱由來(lái)已久，它的存在也帶來(lái)違法銷售、交易不公平、推動(dòng)高杠桿等諸多問(wèn)題。 “商品房預(yù)售制是房地產(chǎn)開發(fā)商融資的一種重要手段，能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，但這一制度也給資金實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)打開了一條實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的通道。”在廖永林看來(lái)，房地產(chǎn)本身就是屬于高資本密集型產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)該讓一些實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)“空手套白狼”，甚至通過(guò)預(yù)售制、銀行貸款等高杠桿把商品房“一點(diǎn)一點(diǎn)地撬起來(lái)”，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這并不符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40個(gè)大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。不同于其他“一手交錢，一手交貨”的買賣模式，只靠沙盤和規(guī)劃圖，房企就可以從購(gòu)房者手中得到一筆資金�！霸谫Y金和房屋短缺的年代，商品房預(yù)售制可謂‘功不可沒(méi)’。但是就目前來(lái)看，資金和房屋都相對(duì)充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革勢(shì)在必行，建議取消預(yù)售制�！绷斡懒謴�(qiáng)調(diào)。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，取消商品房預(yù)售制之所以遲遲未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，其根本原因就在于監(jiān)管部門需要考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，因此需要循序漸進(jìn)。

　　建言“回天計(jì)劃”：

　　職住平衡是核心

　　在談到解決類似“回天”地區(qū)超級(jí)大盤的問(wèn)題時(shí)廖永林表示，核心是要職住平衡，而職住關(guān)系內(nèi)部要解決產(chǎn)、住協(xié)調(diào)的問(wèn)題，另一方面也要有合理的外部環(huán)境�！捌�車時(shí)代二三十公里是合理范圍內(nèi)，如果超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，很多人的日常生活都會(huì)受到影響，所以北京提出要推動(dòng)職住平衡。”

　　作為土地供應(yīng)專家，廖永林認(rèn)為，天通苑地區(qū)居住人口很多，但配套設(shè)施并不完善，帶來(lái)很多社會(huì)問(wèn)題，作為北京的大型居住區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善尤為重要。正因如此，去年8月，北京200億元“回天計(jì)劃”正式啟動(dòng)；對(duì)內(nèi)，26所幼兒園和中小學(xué)、5個(gè)醫(yī)院和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、6個(gè)文化體育活動(dòng)場(chǎng)館建設(shè)進(jìn)入快速推動(dòng)期；對(duì)外，改造兩條快速路以及軌道交通13號(hào)線龍澤站、回龍觀站等擁堵站點(diǎn)也一并進(jìn)行。

　　“這些配套政策非常好，但要從根本上解決問(wèn)題，還要把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來(lái)，讓人留得住，不需要離開這個(gè)區(qū)域去就業(yè)。”廖永林舉例稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前天通苑地區(qū)的常住人口在70萬(wàn)-100萬(wàn)，按照每20萬(wàn)人一條軌道交通配套，單就交通問(wèn)題，就需要5條軌道交通。但如果產(chǎn)城融合解決了，交通壓力下來(lái)了，人留住了，消費(fèi)也留住了。廖永林指出。

　　目前北京的城市格局發(fā)生了轉(zhuǎn)變，之前是唯一中心建設(shè)，現(xiàn)在是多個(gè)中心建設(shè)。多個(gè)中心建設(shè)輻射的范圍更廣，也是解決職住平衡的重要手段。

　　1月4日，《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)(2016-2035年)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)正式發(fā)布。北京市規(guī)劃自然資源委負(fù)責(zé)人解讀《規(guī)劃》時(shí)表示，職住平衡是副中心建設(shè)過(guò)程中的重要問(wèn)題，副中心要吸納中心城40萬(wàn)-50萬(wàn)人的新增居住人口，同時(shí)還要保障現(xiàn)有的80萬(wàn)人的居住和生活，處理好職住關(guān)系是副中心規(guī)劃中的關(guān)鍵問(wèn)題。該負(fù)責(zé)人稱。在居住方面要以居住平衡為導(dǎo)向，全區(qū)進(jìn)一步加大居住建筑的供應(yīng)。《規(guī)劃》提出多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉來(lái)滿足新增的住房需求�！兑�(guī)劃》提出要進(jìn)一步加大住房租賃市場(chǎng)的供給和保障，結(jié)合重點(diǎn)功能區(qū)的周邊，適度配置一些混合功能的公寓，結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)也要考慮適當(dāng)配置必要的居住用地和租賃性住房，通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)來(lái)保證整個(gè)住房市場(chǎng)跟就業(yè)的平衡關(guān)系。

　　廖永林建議，北京城市結(jié)構(gòu)調(diào)整后，人口密度也將重新分配，居住跟著產(chǎn)業(yè)走，職住平衡得到進(jìn)一步完善，例如北京城市副中心就是推動(dòng)職住平衡的“標(biāo)桿”。

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