駐馬店房產(chǎn)在線訊  房價只漲不跌的預(yù)期、房地產(chǎn)高收益無風(fēng)險的預(yù)期、依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到土地價格增速、土地出讓金增速、商品住宅銷售價格漲幅、商品房銷售規(guī)模增速、商品房庫存規(guī)模、房地產(chǎn)開投資等六大房地產(chǎn)市場信號呈現(xiàn)理性回調(diào)態(tài)勢。新形勢下實現(xiàn)“穩(wěn)樓市”要平衡好兩大關(guān)系：中央與地方在房地產(chǎn)調(diào)控上的方式和力度，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。

　　騰訊財經(jīng)《灼見》特約作者成立（中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心研究員）

　　“天高地迥，覺宇宙之無窮；興盡悲來，識盈虛之有數(shù)�！薄�—用初唐四杰之首王勃的名句來概括當(dāng)前的房地市場形勢再為恰當(dāng)不過。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2018年，在中央“房住不炒”和“住有所居”的政策基調(diào)下，地方嚴(yán)格貫徹“分類調(diào)控，因城施策”的調(diào)控精神，按照“堅決遏制房價上漲”的要求，運用多層次、差異化的調(diào)控手段精準(zhǔn)遏制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，通過強(qiáng)執(zhí)行、抓落實的市場監(jiān)管有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場的秩序，房地產(chǎn)市場過度樂觀的預(yù)期得到有效扭轉(zhuǎn)，地價、房價、銷售、庫存等市場信號均呈現(xiàn)理性回調(diào)態(tài)勢，狗年的房地產(chǎn)市場雖然未能興旺如昨，但整體保持了平穩(wěn)增長。

　　2019年在中央堅定推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展、加快房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路下，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境將與去年保持總體一致，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有降是大概率事件，但須處理好中央與地方、房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之間的關(guān)系，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量穩(wěn)定增長。

　　一、三大過度樂觀的房地產(chǎn)市場預(yù)期得到有效扭轉(zhuǎn)

　　（一）房價只漲不跌的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)

　　過去盡管國家多次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控，但一方面由于整體處于經(jīng)濟(jì)快速增長和城鎮(zhèn)化的上升周期，而住房市場過度市場化導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)錯配，房價上漲有強(qiáng)大的底部需求支撐；另一方面，對房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)支柱定位和土地財政的利益博弈導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策多次反復(fù)搖擺，不僅沒有起到引導(dǎo)房價理性增長的作用，反而強(qiáng)化了房價“只漲不跌”的錯誤預(yù)期，并由此導(dǎo)致社會資金向房地產(chǎn)的高度集聚，政府與市場“兩只手”則雙雙失靈。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000年到2017年，除2008年略有下跌外，住宅商品房的平均銷售價格從1948元／平方米持續(xù)增長到7614元／平方米，18年間房價的平均增速高達(dá)7.55％。

　　從2016年9月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動至今，本輪調(diào)控已持續(xù)了兩年多。相較于過去平均8-11個月一緊一松的潮汐式調(diào)控，本輪房地產(chǎn)調(diào)控以十九大所確立的“房住不炒”和“住有所居”為定位，回歸住房的民生屬性，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，持續(xù)兩年多仍對房地產(chǎn)市場保持高壓態(tài)勢，并明確提出“構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制”，使得市場投機(jī)心理逐漸消減。地方政府在“堅決遏制房價上漲”的責(zé)任壓力下不再陽奉陰違，因地制宜的出臺了大范圍、高密度、針對性的調(diào)控政策并有效遏制了住房消費需求的過度膨脹，多個熱點城市房價漲幅大幅回落，部分城市還出現(xiàn)了負(fù)增長，房價只漲不跌的預(yù)期得到有效扭轉(zhuǎn)。以深圳（樓盤）為例，根據(jù)國家信息中心的數(shù)據(jù)，從2016年10月到2018年12月，除2018年7月有0.09％的增長外，其余26個月均為負(fù)增長，深圳的商品住宅成交均價已經(jīng)從61600的高位跌至54060，跌幅達(dá)到了12.24％。房價泡沫正在行政強(qiáng)制調(diào)控下逐漸出清，并向價值規(guī)律回歸。

　　（二）房地產(chǎn)高收益無風(fēng)險的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)

　　土地的稀缺性和不可再生性使得住房在長周期視角下具有抵御通貨膨脹和保值增值的功能。但從短期視角來看，住房受多種因素的影響其收益率并不一定為正。但我國由于“一次房改”過于強(qiáng)調(diào)住房的商品屬性，歷史慣性形成的看漲預(yù)期持續(xù)推高房價，使得房地產(chǎn)在相當(dāng)短的時間內(nèi)實現(xiàn)的房價增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實體經(jīng)濟(jì)，對市場流動性形成了虹吸效應(yīng)，延緩了產(chǎn)業(yè)變革和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐。根據(jù)國家信息中心的數(shù)據(jù)，1998年北京（樓盤）的商品住宅銷售均價僅為4769元／平方米，2016年則為34117.09元／平方米，20年間房價漲幅高達(dá)615.39％。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動后，中央通過堅決的去杠桿收緊流動性，抑制資產(chǎn)泡沫，在強(qiáng)監(jiān)管和資金成驟升的壓力下，銀行普遍大幅提高首付比例并上浮貸款利率10～20％，購房成本明顯提升。同時，嚴(yán)調(diào)控下看漲預(yù)期被打破，房價趨于平穩(wěn)，購房的收益空間進(jìn)一步壓縮，而資金占用的機(jī)會成本和區(qū)域分化的市場風(fēng)險則進(jìn)一步加大，由此扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)高收益無風(fēng)險的預(yù)期，有利于社會資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的回流。

　�。ㄈ�）依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)

　　在改革開放初期，通過住房商品化的改革，釋放內(nèi)需潛力，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并形成了房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長的思維慣性。尤其是2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，在路徑依賴下國家改調(diào)控為刺激，雖然在短時間內(nèi)使中國經(jīng)濟(jì)走出了下行的危機(jī)，但卻進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期。2015年中國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)后，為了穩(wěn)增長而推出的“去庫存”政策沒有充分考慮地方差異，導(dǎo)致庫存去化后房價持續(xù)攀升，不僅房地產(chǎn)調(diào)控再度功虧一簣，而且累積的金融風(fēng)險不斷擴(kuò)大，迫使中央在2016年不得不從去庫存轉(zhuǎn)向去杠桿。在汲取了過去的經(jīng)驗后，十九大將房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)板塊移到了民生板塊，經(jīng)濟(jì)政策著重強(qiáng)調(diào)“把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點放在實體經(jīng)濟(jì)上”，明確了未來經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱钡目偡较颉?018年受貿(mào)易沖突的影響，加上國內(nèi)政策調(diào)整不夠及時到位，整體經(jīng)濟(jì)明顯承壓，房地產(chǎn)的“夜壺論”再次甚囂塵上。年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在綜合分析國內(nèi)外形勢后，以“六穩(wěn)”和“逆周期調(diào)節(jié)”應(yīng)對下行壓力，并堅持繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確提出要通過5G商用、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施和科技創(chuàng)新擴(kuò)大內(nèi)需，驅(qū)動新經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而沒有重走過去依靠房地產(chǎn)和鐵公基拉動經(jīng)濟(jì)增長的老路。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也紛紛響應(yīng)政策導(dǎo)向開拓新能源、機(jī)器人、物聯(lián)網(wǎng)等新業(yè)務(wù)，表明房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)預(yù)期已被徹底扭轉(zhuǎn)。

　　二、六大房地產(chǎn)市場信號呈現(xiàn)理性回調(diào)態(tài)勢

　　從2018年房地產(chǎn)市場的交易數(shù)據(jù)來看，上半年，盡管受到去杠桿和調(diào)控政策的影響，但在市場看漲房價慣性預(yù)期和對政策寬松抱有幻想的共同作用下，整體仍有小幅增長。但在7月31日中央政治局會議提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲”之后，市場對于房地產(chǎn)調(diào)控寬松的預(yù)期落空，再加上金九銀十遇冷，開發(fā)商對未來市場預(yù)期轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，并逐漸減緩拿地和開發(fā)節(jié)奏，由此導(dǎo)致四季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小幅回調(diào)態(tài)勢。

　�。ㄒ唬┩恋貎r格增速回調(diào)

　　根據(jù)中國國土勘測規(guī)劃院發(fā)布的2018年全國主要城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，四季度，全國主要監(jiān)測城市城市綜合、商服、住宅、工業(yè)同比增速依次是6.17％、4.82％、8.55％、3.53％，較上一季度分別下降0.90、0.39、1.60、0.23個百分點。其中，住宅增速仍明顯快于其他用途，但放緩的幅度也相對較大。從季度變化來看，一季度各用途地價同比持續(xù)上升；二季度綜合、工業(yè)地價同比持續(xù)上升，住宅地價微幅下降，商服地價持平；三季度綜合、商服、住宅地價同比增速下降，工業(yè)略有上升�？偟膩砜�，2018年我國地價總體溫和上漲，增速從3季度開始逐漸回調(diào)，其中住宅地價的回調(diào)幅度更為明顯。

　�。ǘ�）土地出讓金增速回調(diào)

　　從土地出讓情況來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，同比增長14.2％，增幅回落1.6個百分點。地價和購置面積的增速雙回調(diào)必然導(dǎo)致土地出讓金的增幅收窄。根據(jù)財政部發(fā)布的2018年財政收支數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地使用權(quán)出讓收入65096億元，同比增長25％，自2015年來連續(xù)三年正增長。但與2017年39％的增速相比，2018年的土地出讓金增幅下跌了14個百分點。

　�。ㄈ�）商品住宅銷售價格漲幅回調(diào)

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局對70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，在新建商品住宅銷售平均價格上，一線城市同比上漲0.5％，漲幅比上年同期回落9.6個百分點；二三線城市同比分別上漲7.6％和7.8％，其中二線城市漲幅比上年同期回落1.5個百分點，三線城市漲幅與上年同期相同。在二手房銷售平均價格上，一線城市同比上漲0.7％，漲幅比上年同期回落11.3個百分點；二三線城市同比分別上漲5.8％和5.9％，其中二線城市漲幅比上年同期回落2.1個百分點，三線城市漲幅比上年同期擴(kuò)大0.5個百分點�？偟膩砜�，一線城市商品房價格降幅明顯，二線城市有所下降，三線城市基本持平，整體房價呈現(xiàn)增速回調(diào)態(tài)勢。

　　（四）商品房銷售規(guī)模增速回調(diào)

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，同比增長1.3％，比上年回落6.4個百分點。商品房銷售額149973億元，增長12.2％，比上年回落1.5個百分點。從月度數(shù)據(jù)來看，2018年1-7月，商品房銷售面積和銷售額的增速總體處于持續(xù)上升區(qū)間，但從8月份之后就進(jìn)入持續(xù)下行區(qū)間。商品房銷售面積增速從8月份14.5％的高點持續(xù)跌落至11月的12.1％，12月為12.2％，略有增長，8-12月的回調(diào)幅度為2.3個百分點；商品房銷售額增速從7月份4.2％的高點持續(xù)下滑至12月的1.3％，回調(diào)幅度達(dá)到2.9個百分點。

　�。ㄎ澹┥唐贩繋齑嬉�(guī)模持續(xù)回調(diào)

　　自2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定去庫存的工作任務(wù)后，從2016年到2018年，商品房庫存規(guī)模連續(xù)三年回調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年末，商品待售面積為69539萬平方米，同比下降3.2％；2017年末，商品房待售面積為58923，同比下降15.3％；2018年末，商品房待售面積52414萬平方米，同比下降11％。相比于2015年末高達(dá)71853萬平方米的商品房待售面積，三年來共減少了1.94億平方米的商品房庫存，去庫存效果顯著。從2018年的月度數(shù)據(jù)來看，在經(jīng)歷了16和17兩年大規(guī)模商品房去庫存后，18年商品房庫存的月度同比降幅持續(xù)小幅收窄，但整體規(guī)模仍處于持續(xù)下降通道。

　�。�六）房地產(chǎn)開投資趨向回調(diào)

　　2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資在規(guī)模和增速上都創(chuàng)下自15年以來的新高。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，同比增長9.5％，增速較上年提高2.5個百分點。但在住房消費預(yù)期扭轉(zhuǎn)和地價、房價和銷售增長減緩的形勢下，這種高位增長實際上不可持續(xù)。18年四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已轉(zhuǎn)為持續(xù)平穩(wěn)下行，預(yù)計2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資無論規(guī)模還是增速都將趨向回調(diào)態(tài)勢。從月度數(shù)據(jù)來看，2018年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本保持在10％或以上，從8月開始，受中央政治局“堅決遏制房價上漲”的政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速轉(zhuǎn)入下行區(qū)間，由8月的10.1％持續(xù)下滑至12月的9.5％，漲幅收窄0.6個百分點，而且這一增速已低于年初的9.9％。

　　三、新形勢下實現(xiàn)“穩(wěn)樓市”要平衡好兩大關(guān)系

　�。ㄒ唬┮�平衡好中央與地方在房地產(chǎn)調(diào)控上的方式和力度

　　過去的房地產(chǎn)調(diào)控是自上而下對住房需求“一刀切式”的行政控制，但在土地財政的利益誘惑下，中央政策在地方執(zhí)行上往往大打折扣。本輪房地產(chǎn)調(diào)控采取了“分類調(diào)控、因城施策”的方針，并通過設(shè)置房價控制目標(biāo)和落實主體責(zé)任對地方政府加以約束，三大預(yù)期扭轉(zhuǎn)和六大市場信號回調(diào)證明了這一調(diào)控方式的顯著成效。但在土地制度和住房制度改革滯后、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡、保障性住房供給長期不足等深層次矛盾并未取得改革突破的情況下，長時間高壓式行政調(diào)控對市場機(jī)制造成的扭曲和破壞有從量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化的風(fēng)險。

　　建議中央在保持宏觀調(diào)控政策環(huán)境總體穩(wěn)定的前提下，一是改革優(yōu)化房地產(chǎn)稅體系而非簡單加征房產(chǎn)稅，通過財稅制度改革替換土地財政；

　　二是加快租賃住房市場供應(yīng)體系和保障性住房政府供應(yīng)體系的建設(shè)，平衡住房消費的時序、空間和結(jié)構(gòu)需求；

　　三是加快收入分配制度改革，努力提高城鎮(zhèn)居民收入，縮小房價收入比；四是穩(wěn)慎推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的土地制度改革。

　　對于地方的因城施策，建議能否由中央出臺相應(yīng)的指導(dǎo)文件，地方根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平科學(xué)測算并制定合理的房價調(diào)控區(qū)間，上報批準(zhǔn)后向社會定期公布，避免因預(yù)期不穩(wěn)出現(xiàn)市場的大幅波動。

　�。ǘ�）要平衡好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級之間的關(guān)系

　　在外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級需要處理三個方面的關(guān)系：

　　第一，發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)和高科技產(chǎn)業(yè)需要長期大規(guī)模的資本投入，而高增長、高房價的房地產(chǎn)必然會形成對社會資本的虹吸效應(yīng)。所以鞏固當(dāng)前的調(diào)控成果，逐步降低房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和收益率，同時對實體經(jīng)濟(jì)減稅降費，降低運營成本，提高收益，促進(jìn)資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流，就是必然之舉；

　　第二，第二，房地產(chǎn)業(yè)綜合性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、資金和勞動力密集，經(jīng)過二十年的快速發(fā)展已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。未來隨著新型城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革的持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在滿足農(nóng)民市民化的居住需求和城市居民向品質(zhì)生活的住房消費升級需求滿足上仍將起到重要作用。

　　第三，“把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點放在實體經(jīng)濟(jì)上”并不意味著要舍棄房地產(chǎn)業(yè)，而是在保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的同時積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，形成新動能，降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度，實現(xiàn)高質(zhì)量的穩(wěn)定增長。

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