駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2019年的第一個(gè)月，當(dāng)不少房企不得不“借新還舊”捂緊錢袋過日子時(shí)，“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)在香港和20家銀行組成的銀團(tuán)簽訂了300億港元的5年期定期貸款。

　　中海地產(chǎn)方面表示，中海地產(chǎn)不存在債務(wù)壓力，且手頭上擁有充足的現(xiàn)金，300億港元的貸款并不會(huì)用于償還債務(wù)，主要還是用來房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

　　據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月25日，房企已公布了約66筆融資及融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模約1711.1億元，刷新近一年多來房企的單月融資記錄，這是否意味著房企融資已開始放松？

　　不過，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今房企融資并沒有大的放松，只是有一些邊際改善。“1月份融資之所以增多，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)行情仍然不理想，政府放松了對(duì)房企發(fā)債的管控，房企抓緊這一窗口期搶先發(fā)債，以確保現(xiàn)金流的安全�！蹦呈畯�(qiáng)房企高管透露。

　　300億融資創(chuàng)紀(jì)錄

　　1月24日晚間，中海地產(chǎn)發(fā)布與中國(guó)農(nóng)行銀行、星展銀行、中銀香港、匯豐銀行等20家銀行組成的銀團(tuán)簽訂300億港元五年期定期貸款的消息。中海地產(chǎn)稱，此次融資乃其在香港最大一筆銀行融資，也是參與銀行數(shù)量最多的一次。

　　這家從香港起家、成立已有近40年的企業(yè)，一次次刷新著自己的融資規(guī)模記錄。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，自2017年初顏建國(guó)回歸中海地產(chǎn)接任董事會(huì)主席兼總裁起，中海地產(chǎn)就開始在規(guī)模上發(fā)力，并定下要在2020年實(shí)現(xiàn)4000億元的目標(biāo)。

　　為了囤足“糧草”，顏建國(guó)在2017年底啟動(dòng)了180億港幣規(guī)模的銀團(tuán)融資，參與銀行有15家，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)中海地產(chǎn)金額最大、參與銀行最多的銀行融資記錄，同時(shí)貸款年息為HIBOR（銀行間同業(yè)拆借利率）+1.38%，為當(dāng)年房企融資的最低成本。

　　時(shí)隔一年后，顏建國(guó)再此刷新中海地產(chǎn)的銀行融資記錄。不過中海地產(chǎn)并沒有公布這一300億港元融資的貸款利率，中海地產(chǎn)內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“財(cái)務(wù)總并未告知不對(duì)外公告利率的具體原因，有可能是利率太高，也可能是太低，還或許是各家銀行貸款利率有些區(qū)別不太好統(tǒng)一�！�

　　實(shí)際上，中海地產(chǎn)的融資成本始終處于行業(yè)極低水平。中海地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年其加權(quán)平均融資成本分別為4.8%、4.27%。即使是在融資縮緊的2018年，中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本也只有4.27%。

　　時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱資料發(fā)現(xiàn)，三大國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中海地產(chǎn)的評(píng)級(jí)分別為穆迪Baa1、標(biāo)準(zhǔn)普爾BBB+、惠譽(yù)A-，這已經(jīng)是目前內(nèi)房股的最高投資評(píng)級(jí)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這反映出資本市場(chǎng)對(duì)中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性和償債能力的信任，這與中海地產(chǎn)的央企背景和管控能力有關(guān)。

　　較低的融資成本保證了中海地產(chǎn)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。中海地產(chǎn)2018年中期報(bào)告顯示，截至2018年6月底，中海地產(chǎn)總有息負(fù)債為2054.5億港元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)只有319.1億港元，且銀行結(jié)余及現(xiàn)金有1279.3億港元，凈負(fù)債率為28.1%，在行業(yè)中依然處于低水平區(qū)間，存在進(jìn)一步利用杠桿的空間。

　　除了300億港元的銀行融資外，1月23日，中海地產(chǎn)還成功發(fā)行了2019年公司債券（第一期），總規(guī)模35億元，其中6年期規(guī)模20億元，票面利率3.47%；7年期規(guī)模15億元，票面利率3.75%。

　　能陸續(xù)獲得低成本的融資，體現(xiàn)了銀行、券商等各類投資機(jī)構(gòu)對(duì)中海地產(chǎn)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的看好。中海地產(chǎn)公告顯示，2018年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售合約額3012.4億港元，同比增長(zhǎng)30%，超額完成全年銷售目標(biāo)。

　　房企密集融資

　　值得注意的是，進(jìn)入1月以來，房企發(fā)債融資頻繁。除了中海地產(chǎn)外，中國(guó)恒大、龍光地產(chǎn)、陽(yáng)光城(000671)、金科、富力、招商蛇口、榮盛發(fā)展(002146)等房企也在1月啟動(dòng)期限、規(guī)模不等的公司債、銀行貸款、ABS、海外債等融資工具。

　　據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月25日，房企已公布約66筆融資及融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模約1711.1億元，刷新近一年多來房企的單月融資記錄。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年1月房企融資全年最高，約1400億元，其它月份多處于低位，10月僅有571億元。

　　對(duì)于2019年1月房企融資大幅增長(zhǎng)的原因，某十強(qiáng)房企高管表示，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)行情并不好，政府最近對(duì)房企發(fā)債有所放松，“看到政府有所放松，房企當(dāng)然要抓緊機(jī)遇發(fā)債，否則窗口期過了，后面要發(fā)債可能就難了�！�

　　2018年房企融資持續(xù)收緊，不僅加強(qiáng)對(duì)信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資限制，同時(shí)增強(qiáng)了對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)貸款合規(guī)性的審核力度。此外，對(duì)于房企境內(nèi)公司債券的發(fā)行也加強(qiáng)了限制，中止或終止發(fā)行的案例也時(shí)有發(fā)生。

　　年末，房企融資出現(xiàn)回暖跡象，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年11月至年底，至少有20家房企的融資計(jì)劃獲批，總額超過1100億元。另外據(jù)深交所和上交所信息，今年1月以來，又陸續(xù)通過了超過40項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)融資計(jì)劃。

　　上述房企高管透露，目前房企發(fā)債主要用于“借新還舊”。據(jù)恒大研究院發(fā)布報(bào)告顯示，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來4年集中到期，而公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

　　另外，據(jù)億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月-2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

　　與此同時(shí)，中銀國(guó)際研究報(bào)告指出，在行業(yè)景氣度下行的背景下，快回款、高周轉(zhuǎn)、融資渠道多元化的龍頭及高成長(zhǎng)房企優(yōu)勢(shì)明顯，行業(yè)集中度提升趨勢(shì)不可逆

　　陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，2018年以來金融機(jī)構(gòu)在借貸和放款上對(duì)房企有了更嚴(yán)格的要求，不僅要求企業(yè)有良好的戰(zhàn)略目標(biāo)和管治能力，還要求其在行業(yè)內(nèi)有較高的銷售規(guī)模排名。此外，企業(yè)更要有實(shí)實(shí)在在的土地、商業(yè)資產(chǎn)、應(yīng)收款和償還債務(wù)的能力。

　　一位四大行投資部高級(jí)經(jīng)理坦言：“經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，房企債務(wù)違約的情況自然會(huì)多一些。銀行貸款對(duì)房企資質(zhì)要求較高，要么排名靠前，要么項(xiàng)目所處地理位置較好�！蹦硡^(qū)域房企高管稱，目前中小房企基本拿不到銀行貸款，而其它融資渠道則意味著更高的利息，面臨“割肉”生存的困境。

　　此外，克而瑞研究中心指出，雖然近期房企融資出現(xiàn)回暖，但融資成本卻未曾表現(xiàn)出放松，絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本在上升，未來一段時(shí)間預(yù)計(jì)也將持續(xù)維持高位。不過，上述高級(jí)經(jīng)理和房企高管則認(rèn)為，從目前來看整個(gè)社會(huì)的資金成本進(jìn)入了下行通道，房企的融資利率也是向下走的。

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