限購逼退海外投資者澳洲房價(jià)持續(xù)下滑15個(gè)月

2019-02-07 來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到根據(jù)國際清算銀行的統(tǒng)計(jì)，在過去50多年里，澳大利亞房地產(chǎn)都是全球投資回報(bào)最佳的資產(chǎn)之一，平均價(jià)格上漲了60多倍，并且一直處于上漲周期，沒有出現(xiàn)過連續(xù)三年的下跌。

　　但自2018年以來，情況發(fā)生了明顯的變化，根據(jù)不同機(jī)構(gòu)的估算，去年澳大利亞房產(chǎn)均價(jià)下跌約了5~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。據(jù)海外房產(chǎn)中文平臺居外網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20%。居外網(wǎng)董事總經(jīng)理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，由于受到一系列的政策限制，購房人士對澳大利亞房地產(chǎn)的投資低于實(shí)際的市場需求。

　　澳大利亞房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷罕見的回調(diào)期，那么當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)還值得投資嗎？

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　　購房政策收緊導(dǎo)致房價(jià)跳水

　　2008年金融危機(jī)之后，大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價(jià)不斷飆升，2011年~2017年，每年平均漲幅約8~9%。以房價(jià)最高的悉尼為例，當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格中位數(shù)曾一度接近100萬澳元（最新匯率：1澳元=4.87元人民幣）。相比之下，澳大利亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，悉尼平均年薪還不到9萬澳元。

　　為了抑制失控的房價(jià)，減少高家庭債務(wù)帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，澳大利亞近幾年來實(shí)行了多項(xiàng)調(diào)控政策，比如提高首付標(biāo)準(zhǔn)和貸款審批門檻。此外，由于20%的購房者來自海外，海外買家因此也成了調(diào)控政策首當(dāng)其沖的對象。

　　據(jù)澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數(shù)據(jù)顯示，新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎，與此同時(shí)，這兩個(gè)州針對海外投資者的限制也最多。

　　在新南威爾士州，外國買家的印花稅是當(dāng)?shù)刭I家的一倍，達(dá)到了8%。另外，外國業(yè)主的年度土地稅附加費(fèi)從0.75%提高被到了2%。維多利亞州的情況也類似，外國買家的印花稅為7%，當(dāng)?shù)刭I家只有3%。不僅如此，2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的“幽靈稅”，即如果投資的物業(yè)空置、或每年出租不滿6個(gè)月，則每年需要向政府交納5000澳元的費(fèi)用。

　　一系列針對外國投資者的“限購”政策，的確起到了立竿見影的效果。FIRB數(shù)據(jù)顯示，2017年，住宅市場的外國投資者申請數(shù)量下降了三分之二，僅有13198例，2016年同期為40149例。同時(shí)，2017年外國人住宅房地產(chǎn)投資總額同比下降了超過65%。

　　外來資金流入的減少，雖然有效地減少了房市泡沫，但也令投資者澳大利亞房地產(chǎn)市場信心降至谷底。澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與澳新銀行1月公布的一份調(diào)查結(jié)果顯示，2019年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體信心指數(shù)同比下降15.5點(diǎn)，為2013年9月以來的最低水平。

　　同時(shí)，澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)下跌。根據(jù)不同機(jī)構(gòu)的估算，2018年澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格平均下跌約了5~6%，而房產(chǎn)價(jià)值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本，去年的跌幅甚至超過了10%。從成交量看，據(jù)房屋產(chǎn)業(yè)協(xié)會（HIA）的數(shù)據(jù)，去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環(huán)比下降6.7%，僅為4622套，創(chuàng)下2001年以來最低值。

　　限購逼退海外投資者澳洲房價(jià)持續(xù)下滑15個(gè)月

　　2019年：抄底？還是觀望？

　　惠譽(yù)國際評級公司（Fitch Ratings）在其1月中旬發(fā)布的2019全球房地產(chǎn)展望報(bào)告中稱，2019年澳大利亞房產(chǎn)將進(jìn)一步下跌，不過跌幅較2018年會略有減緩，約為5%；而悉尼與墨爾本的房價(jià)也將延續(xù)去年以來的跌勢，最大跌幅或達(dá)到兩位數(shù)。不過，考慮到澳大利亞依舊穩(wěn)定的GDP增速和強(qiáng)勁的移民凈流入量，該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉(zhuǎn)。

　　今年1月份的實(shí)際情況完全符合惠譽(yù)的預(yù)測。2月1日，澳大利亞房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic公布的最新數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞房市持續(xù)低迷，全國住宅均價(jià)環(huán)比下跌1.0%，較2017年10月最高時(shí)回調(diào)了6.1%。

　　持同樣觀點(diǎn)的還有AMP資本投資公司首席經(jīng)濟(jì)師奧利弗（Shane Oliver）。他認(rèn)為房價(jià)還會進(jìn)一步下跌，直至2020年，比房價(jià)最高時(shí)或回落20%。不過他并不認(rèn)為房地產(chǎn)會發(fā)生全面崩盤，因?yàn)檫@波回調(diào)主要是因?yàn)楸O(jiān)管機(jī)構(gòu)的調(diào)控政策，并非加息或經(jīng)濟(jì)衰退所引發(fā)，而調(diào)控政策可能會隨著政府的更迭而改變。

　　事實(shí)上，面對持續(xù)下降的房價(jià)，澳大利亞政府相關(guān)部門并非完全無動于衷。去年12月，澳大利亞審慎監(jiān)管局（APRA）宣布2019年1月1日起，取消對提高貸款標(biāo)準(zhǔn)的銀行發(fā)放只計(jì)息住房抵押貸款的限制，并表示該政策作為一項(xiàng)2017年的臨時(shí)限制措施“已經(jīng)達(dá)到了目的”。澳洲聯(lián)儲副主席德貝爾（Guy Debelle）也曾發(fā)出警告稱，在房地產(chǎn)市場低迷期間，大銀行不應(yīng)過度限制貸款，否則可能嚇退借款人，對經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。

　　此外，盡管當(dāng)?shù)胤績r(jià)暫時(shí)沒有回暖的跡象，但租金收益率卻不降反升，即租售比仍在上漲，這也從一個(gè)側(cè)面反映了當(dāng)?shù)胤渴胁⒎潜砻婵瓷先サ哪敲础袄洹�。根�?jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%，與2017年的3.6%相比有所上漲。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%，同比都在上升。

　　其他的利好因素還包括，根據(jù)澳洲聯(lián)儲預(yù)計(jì)，2018年、2019年的經(jīng)濟(jì)增長率都在3%以上，高于2017年的2.2%。同時(shí)，住房貸款利率仍舊維持在低位，2018年9月的住房貸款平均標(biāo)準(zhǔn)浮動利率為5.3%，平均折現(xiàn)浮動利率為4.55%，基本與2017年同期持平。

　　羅雪欣對第一財(cái)經(jīng)記者表示，澳大利亞房地產(chǎn)的海外買家中約有22%來自中國，盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進(jìn)行海外房產(chǎn)投資最熱門的國家之一，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。

　　她認(rèn)為，由于受到一系列的政策限制，購房者對澳大利亞房地產(chǎn)的投資低于實(shí)際的市場需求。她表示：“中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣”，一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所松動，積累已久的需求就會迅速爆發(fā)。

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