駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到告別資本寒冬、各行各業(yè)叫苦不迭的一年，2019年將開啟時(shí)光的下一頁(yè)。春節(jié)前后，鋅財(cái)經(jīng)深入創(chuàng)投一線，或直擊創(chuàng)業(yè)者和普通從業(yè)人員，或洞察行業(yè)代表性企業(yè)，在他們身上尋找亮點(diǎn)，探索新一年的方向。

　　2018年，長(zhǎng)租公寓頻繁爆倉(cāng)讓很多租戶無(wú)家可歸，但隨著政策法規(guī)的完善，行業(yè)也變得越來(lái)越規(guī)范。

　　“中國(guó)人常說(shuō)紅海，但是長(zhǎng)租公寓行業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到，公寓公司沒(méi)死幾個(gè)，也沒(méi)誰(shuí)家迭代了，沒(méi)什么創(chuàng)新，都還沒(méi)被逼到份兒上�！�

　　——蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平

　　2018年，長(zhǎng)租公寓接連爆雷，杭州（樓盤）鼎家、好租好住、寓見(jiàn)公寓等長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂導(dǎo)致租戶無(wú)家可歸。

　　鋅財(cái)經(jīng)2018年下半年的兩篇文章：《鼎家爆倉(cāng)十日記》、《比P2P還危險(xiǎn)，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)不停，雷軍最失落的“寓見(jiàn)”》詳細(xì)寫了鼎家公寓和寓見(jiàn)公寓爆倉(cāng)的來(lái)龍去脈，分析了爆倉(cāng)的原因和市場(chǎng)亂象。

　　各地陸續(xù)有長(zhǎng)租公寓被曝出甲醛檢測(cè)不達(dá)標(biāo)。“糾紛”成為長(zhǎng)租公寓進(jìn)入寒冬期的關(guān)鍵詞之一。

　　“現(xiàn)在還看好長(zhǎng)租公寓嗎？”近日，鋅財(cái)經(jīng)在采訪中拋出問(wèn)題。

　　“當(dāng)然，爆掉的其實(shí)是少數(shù)，在看不見(jiàn)的背后，大量的公寓品牌還在拔地而起”，時(shí)隔一年，龍東平依然堅(jiān)定，“長(zhǎng)租公寓還是能越走越寬�！�

　　在龍東平看來(lái)，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)告別了第一個(gè)野蠻生長(zhǎng)的階段，留下了一地雞毛和盲目擴(kuò)張的賬單，而另一面，則是行業(yè)進(jìn)入冷靜期之后的檢討和反思。

　　2015年，在政策的紅利下，長(zhǎng)租市場(chǎng)正式起跑，以開發(fā)商、中介、酒店、專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為四大供應(yīng)主體的市場(chǎng)格局正式形成。接下來(lái)的兩年中，是長(zhǎng)租公寓大量獲得資本助推的階段，長(zhǎng)租公寓從一個(gè)稚嫩的孩童開始蹣跚學(xué)步，到實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)張。

　　2017年10月，鋅財(cái)經(jīng)發(fā)布的文章《租房革命春風(fēng)吹，二房東有希望不再被黑，崛起！》中，龍東平表示很看好長(zhǎng)租公寓的發(fā)展：“五十年后，歷史會(huì)記住2015年-2035年這段時(shí)期，大量機(jī)構(gòu)化、品牌化的二房東紛紛崛起。老一代有黑色、灰色性質(zhì)的不規(guī)范公寓逐漸消失。這跟過(guò)去十多年經(jīng)濟(jì)型酒店迅速崛起是同樣的發(fā)展邏輯。C2C模式必然是落后的，S2B2C才是真正先進(jìn)生產(chǎn)力的代表�！�

　　但2018年，爆倉(cāng)、租金貸、城中村改造以及甲醛超標(biāo)等，一系列風(fēng)險(xiǎn)事件的爆發(fā)，也引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂。

　　其實(shí)從行業(yè)誕生之日起，就已經(jīng)有“租金貸”模式，依靠“二房東”模式收取租金差并不能迅速拿到大筆資金，而租金貸，則是租客與長(zhǎng)租公寓簽下租約的同時(shí)，也與企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂了貸款合約，長(zhǎng)租公寓可以一次性拿到租客的全年房租，租客按月還貸。

　　這樣一來(lái)，長(zhǎng)租公寓就有了資金進(jìn)行擴(kuò)張。很多長(zhǎng)租公寓為了拿到更多的錢，甚至未明確告知租客采取了租金貸模式，而是自行還款給金融機(jī)構(gòu)。若長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂，則這筆貸款要由租客繼續(xù)還。

　　長(zhǎng)租公寓“爆倉(cāng)”的罪魁禍?zhǔn)祝�是盲目擴(kuò)張。為了迅速獲得規(guī)模，長(zhǎng)租公寓提前透支房租，讓資金鏈成為一顆不穩(wěn)定的炸彈。

　　長(zhǎng)租公寓當(dāng)前如何盈利，仍然是根難啃的硬骨頭。但這又是各個(gè)長(zhǎng)租公寓必須面對(duì)的問(wèn)題。

　　長(zhǎng)租公寓的前景依然廣闊。據(jù)邁點(diǎn)研究院預(yù)測(cè)，到2020年長(zhǎng)租公寓房間供應(yīng)規(guī)�？蛇_(dá)1000萬(wàn)間。即兩年內(nèi)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還將以年均50%的復(fù)合增速進(jìn)入上升通道。

　　與供方市場(chǎng)快速成長(zhǎng)相呼應(yīng)的是租房消費(fèi)需求的加速上升。全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模已達(dá)2.44億人，租房市場(chǎng)急劇擴(kuò)大。預(yù)計(jì)2020年，我國(guó)租房市場(chǎng)租金GMV（租賃總收入價(jià)值）將達(dá)1.6萬(wàn)億元，2030年這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬(wàn)億元。

　　即使面對(duì)諸多爭(zhēng)議，但從消費(fèi)生態(tài)的角度上來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓模式有其存在的必要，并且存在大量增長(zhǎng)空間。

　　“第一輪淘汰剛剛開始，其實(shí)真正的競(jìng)爭(zhēng)也才剛開始�！狈考壹勇�(lián)合創(chuàng)始人謝炳杰告訴鋅財(cái)經(jīng)。

　　那么，2019年長(zhǎng)租公寓將走向何處？

　　龍東平接受采訪時(shí)表示：2019年這個(gè)行業(yè)還是個(gè)洗牌的過(guò)程，有盈利能力的、專業(yè)的公司會(huì)繼續(xù)前進(jìn)，而前期瘋狂擴(kuò)張、不注重盈利能力的公司可能會(huì)逐步出局，并購(gòu)還會(huì)發(fā)生。

　　謝炳杰認(rèn)為，2019年，長(zhǎng)租公寓是逐漸規(guī)范的一年。

　　他們不約而同地提到頭部集中效應(yīng)：未來(lái)，中國(guó)的公寓行業(yè)，沒(méi)有腰部，只有頭部和尾部，頭部可能會(huì)占到20%左右，余下來(lái)的更多要選擇細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。

　　就現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率還處于較差水平。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這其中既有市場(chǎng)發(fā)展尚未成熟的原因，同時(shí)也受長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資回報(bào)周期的影響，在這樣的背景下，尾部玩家很難擴(kuò)大規(guī)模。

　　龍東平認(rèn)為，尾部可以選擇小而美的模式，例如聚焦一類客群，比如專注于女生、理工一類客群，或者聚焦一個(gè)區(qū)域。

　　此外，對(duì)于長(zhǎng)租公寓配套服務(wù)的需求也將是一個(gè)市場(chǎng)。盈家生活創(chuàng)始人邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng)，隨著個(gè)人消費(fèi)的升級(jí)，租客對(duì)于租后服務(wù)的要求越來(lái)越高，同時(shí)通過(guò)管家能夠產(chǎn)生新的流量入口，他舉了一個(gè)例子，在一個(gè)長(zhǎng)租公寓里，房管賣面膜一天能賣出好幾箱。

　　長(zhǎng)租公寓特有的社群屬性，還能讓其具有廣闊的增值收入空間。不少機(jī)構(gòu)圍繞社區(qū)建設(shè)起超市、生鮮、美容、洗衣、家政、文娛、美食、影院、會(huì)所、新零售等消費(fèi)配套，定期舉辦住客活動(dòng)增加租客黏性和更多的消費(fèi)機(jī)會(huì)，這都在為長(zhǎng)租公寓盈利創(chuàng)造新的可能性。

　　無(wú)論是租房還是配套服務(wù)，在2018年頻繁爆倉(cāng)的背景下，長(zhǎng)租公寓更應(yīng)該關(guān)注良性的資金流和盈利能力，“記得，屠龍者不要去變成惡龍，在追求良性的利潤(rùn)的同時(shí)，還是要回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，不要把這個(gè)市場(chǎng)給做壞。”謝炳杰說(shuō)。

　　對(duì)于去年行業(yè)暴露出的問(wèn)題，以及長(zhǎng)租公寓未來(lái)的趨勢(shì)有哪些，鋅財(cái)經(jīng)采訪了蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平和房家加聯(lián)合創(chuàng)始人謝炳杰。

　　鋅財(cái)經(jīng)

　　長(zhǎng)租公寓在2018年經(jīng)歷了“晴轉(zhuǎn)多云”，你如何看待長(zhǎng)租公寓這一年的發(fā)展？

　　龍東平

　　2018年，長(zhǎng)租公寓處于一個(gè)高速爆發(fā)的階段，從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的一個(gè)時(shí)機(jī)，以一種負(fù)面的形式讓大家意識(shí)到了這個(gè)行業(yè)的存在。各種各樣的負(fù)面問(wèn)題，也讓國(guó)家介入進(jìn)來(lái)，整個(gè)行業(yè)變得更加規(guī)范。同時(shí)，金融和資本對(duì)于長(zhǎng)租公寓賽道，也變得越來(lái)越客觀，不再那么盲目。

　　謝炳杰

　　一開始，大家都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)有什么問(wèn)題，而2018年的亂象，一下子把長(zhǎng)租公寓推到了公眾面前，之后的話，行業(yè)也會(huì)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)也會(huì)有調(diào)整。

　　鋅財(cái)經(jīng)

　　2019年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是什么？

　　龍東平

　　首先，巨頭還會(huì)繼續(xù)整合。比如蛋殼和杭州愛(ài)上租整合，之后陸陸續(xù)續(xù)，巨頭會(huì)加速這種整合。

　　2019年，小而美的公寓會(huì)迎來(lái)發(fā)展，會(huì)有大量的資金、人才進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)里來(lái)，同時(shí)，大量新的技術(shù)，會(huì)進(jìn)入到租房領(lǐng)域，整個(gè)租房的互聯(lián)網(wǎng)的滲透率在不斷地提升。業(yè)主手里面的房子比例會(huì)越來(lái)越少，房東也會(huì)更加傾向于把房子委托給別人運(yùn)營(yíng)，不管是二房東還是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)。

　　謝炳杰

　　2018年、2019年可能更多的是一個(gè)調(diào)整的過(guò)程，企業(yè)會(huì)進(jìn)一步尋求其他的盈利模式，有些可能會(huì)選擇去依附其他大企業(yè)，大企業(yè)可能也會(huì)去找一些有互補(bǔ)的尾部。租賃市場(chǎng)目前還是偏向個(gè)人房東，根據(jù)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)借鑒，接下來(lái)的政策規(guī)范、市場(chǎng)調(diào)整，都會(huì)是一個(gè)合理化的趨勢(shì)。這是一個(gè)好的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　而企業(yè)的話，也會(huì)根據(jù)自身的方式選擇運(yùn)營(yíng)手段，重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在短期內(nèi)會(huì)并行，不同的角色做不同的事情，政府，開發(fā)商這塊可能會(huì)大量地持有物業(yè)，創(chuàng)業(yè)系公司會(huì)逐步往輕資產(chǎn)管理方向發(fā)展。修煉自己的運(yùn)營(yíng)能力之后，也可以給其他企業(yè)進(jìn)行一個(gè)管理輸出。

　　鋅財(cái)經(jīng)

　　你覺(jué)得2019年長(zhǎng)租公寓發(fā)展的關(guān)鍵詞是什么？

　　龍東平

　　關(guān)健詞應(yīng)該是“洗牌”和“小而美”，行業(yè)內(nèi)留下來(lái)的玩家還會(huì)面臨新一輪的競(jìng)爭(zhēng)和洗牌；其次，小而美是一個(gè)方向，這種模式的盈利能力是不弱的，因?yàn)樗鼨C(jī)動(dòng)、靈活，未來(lái)一定是巨無(wú)霸和廣大的中小型并存的局面。

　　謝炳杰

　　經(jīng)過(guò)今年一年，盲目進(jìn)場(chǎng)的玩家會(huì)越來(lái)越少，而已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)的，還會(huì)面臨洗牌的過(guò)程，所以我覺(jué)得剛才提到了，一個(gè)關(guān)鍵詞可能還是調(diào)整。

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