駐馬店房產(chǎn)在線訊  　安全事故給去年登頂?shù)谋坦饒@帶來“致命一擊”，碧桂園引以為傲的高周轉(zhuǎn)模式也遭到了外界的質(zhì)疑。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到8月3日，碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)和總裁莫斌公開承認(rèn)，上海項(xiàng)目確實(shí)存在人為趕工，這是不符合集團(tuán)安全管控要求的；同時(shí)，旗下項(xiàng)目的工程管理存在漏洞。而這距離碧桂園發(fā)布高周轉(zhuǎn)“三大文件”僅僅過去了4個(gè)月。這三份文件要求，設(shè)計(jì)院通宵出圖；三四五線項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)摘牌即開工、3個(gè)月內(nèi)開盤。

　　其實(shí)，高周轉(zhuǎn)模式并不是碧桂園的獨(dú)創(chuàng)。萬科、恒大、泰禾、陽光城等房企都是高周轉(zhuǎn)的代表。在碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)看來，高周轉(zhuǎn)是戰(zhàn)無不勝的法寶。

　　雖然有人認(rèn)為高周轉(zhuǎn)是“救命良方”，但也有人認(rèn)為是“萬惡之源”。

　　1 何為高周轉(zhuǎn)？

　　提升資金使用效率

　　房企高周轉(zhuǎn)模式由來已久。一個(gè)項(xiàng)目投入一次賺10%，如果一年周轉(zhuǎn)10次的話，年回報(bào)就是100%。現(xiàn)金流回正的時(shí)間對(duì)開發(fā)商而言非常重要。

　　高周轉(zhuǎn)模式由來已久，最早是在2004年左右，萬科以美國(guó)帕爾迪為標(biāo)桿企業(yè)，引進(jìn)了高周轉(zhuǎn)模式，主要是最大限度地提升資金流動(dòng)性和使用效率。

　　從根本上來講，高周轉(zhuǎn)是強(qiáng)調(diào)資金的使用效率。業(yè)內(nèi)較早研究高周轉(zhuǎn)模式的賽普咨詢表示，高周轉(zhuǎn)企業(yè)的核心經(jīng)營(yíng)邏輯是通過回收自由資金及項(xiàng)目現(xiàn)金流貢獻(xiàn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到高周轉(zhuǎn)模式對(duì)于房企來講實(shí)現(xiàn)了“四兩撥千斤”的功效，比如，一個(gè)項(xiàng)目投入一次賺10%，如果一年周轉(zhuǎn)10次的話，年回報(bào)就是100%。這就是現(xiàn)金流回正的時(shí)間對(duì)開發(fā)商而言的重要性。

　　對(duì)于開發(fā)商來講，高周轉(zhuǎn)主要反映的就是投資效率，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷稱，高周轉(zhuǎn)可以提高資產(chǎn)收益率。就好比通過采用大規(guī)模、自動(dòng)化生產(chǎn)線生產(chǎn)的汽車，要比手工制造老爺車的生產(chǎn)效率更高，投資回報(bào)率當(dāng)然也就更高。

　　因此，高周轉(zhuǎn)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是企業(yè)綜合能力的體現(xiàn)，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度、流程的高效與否、團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力，以及供應(yīng)鏈、供應(yīng)商資源等，都關(guān)系到資金周轉(zhuǎn)的快與慢。

　　為了能更好地理解高周轉(zhuǎn)和資金的使用情況，一位房企人士進(jìn)一步介紹稱，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到封頂交付，有兩個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，第一個(gè)是開盤，涉及前期投入資金的回正，第二個(gè)結(jié)構(gòu)封頂，涉及快速回款和再開發(fā)。“前期的資金投入一般是開發(fā)貸、大股東借款等，有一定的資金成本，一般總部都會(huì)有一個(gè)現(xiàn)金流回正的考核要求，這個(gè)節(jié)點(diǎn)以開盤為準(zhǔn)。第二個(gè)節(jié)點(diǎn)是結(jié)構(gòu)封頂，根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，商品房必須在結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，所以開發(fā)企業(yè)想要獲得這方面的流動(dòng)資金，都會(huì)對(duì)上述兩個(gè)節(jié)點(diǎn)控制嚴(yán)格�！�

　　2 為什么高周轉(zhuǎn)？

　　“早銷快銷”化解風(fēng)險(xiǎn)

　　在賽普咨詢提供給記者的研究報(bào)告中指出，高周轉(zhuǎn)對(duì)于房企來講具有三大明顯優(yōu)勢(shì)，一是抵抗風(fēng)險(xiǎn)；二是利潤(rùn)更高；三是規(guī)模效應(yīng)。

　　在早些年來講，房企還并沒有將高周轉(zhuǎn)奉為制勝寶典。而近年來隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入和房企競(jìng)爭(zhēng)度的加強(qiáng)，高周轉(zhuǎn)才成為效法的運(yùn)營(yíng)模式。

　　陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌就公開表示：“高周轉(zhuǎn)是化解風(fēng)險(xiǎn)最根本的方式。如果做不到高周轉(zhuǎn)，其實(shí)壓力是非常大的。”

　　尤其是今年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境惡劣，國(guó)內(nèi)外融資渠道同時(shí)收緊，銀行額度審批嚴(yán)、開發(fā)貸比例降低，公司債、非標(biāo)受限制多，門檻提高，融資成本接連上升。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)公司債務(wù)2018年也開始進(jìn)入到期、回售的高峰階段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年房企到期債務(wù)（含回售權(quán)）約為5000億元，是2017年總償還量的3倍。2018年和2019年將是債務(wù)的集中兌付期。

　　在這種背景下，房企的自有資金對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張顯得格外重要，而且，在“錢緊”的關(guān)鍵歷史時(shí)期，充裕的現(xiàn)金流才是企業(yè)生存下來的根本。高周轉(zhuǎn)能夠提高企業(yè)的資金使用效率，加速銷售回款，盡快使得企業(yè)投資回本。

　　從財(cái)務(wù)角度來講，根據(jù)經(jīng)典的杜邦公式，用于投資的凈資產(chǎn)收益率ROE=凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)=凈利潤(rùn)/銷售額×銷售額/總資產(chǎn)×總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)=銷售凈利潤(rùn)×周轉(zhuǎn)效率×杠桿水平。從該公式出發(fā)，也可以看出周轉(zhuǎn)效率對(duì)投資回報(bào)的重要性。

　　在現(xiàn)階段，房企的銷售利潤(rùn)呈現(xiàn)透明化的特征，一方面，土地是房企最大的成本支出，土地的價(jià)格是公開透明的，各大房企面臨著同樣的土地市場(chǎng)；另一方面，我國(guó)核心一二線城市實(shí)施了“限價(jià)”的調(diào)控措施，對(duì)銷售價(jià)格的上限予以限制，這樣房?jī)r(jià)的成本底線和天花板都透明化，所以房企的銷售利潤(rùn)在整個(gè)行業(yè)來講是趨于同化的。此外，由于融資環(huán)境收緊，加杠桿難度增大，加之房企的負(fù)債率普遍偏高，再度加杠桿危險(xiǎn)性也更高。綜合這兩個(gè)指標(biāo)，剩下的周轉(zhuǎn)效率就顯得至關(guān)重要，也是房企之間拉開差距的重要原因之一。

　　在賽普咨詢提供給記者的研究報(bào)告中指出，高周轉(zhuǎn)對(duì)于房企來講具有三大明顯優(yōu)勢(shì)，一是抵抗風(fēng)險(xiǎn)；二是利潤(rùn)更高；三是規(guī)模效應(yīng)。

　　因此，越來越多的房企提出高周轉(zhuǎn)的口號(hào)。除了碧桂園之外，萬科最新要求“5946”，拿地后5個(gè)月開工、9個(gè)月開盤、首推貨量40%、開盤后當(dāng)月去化率60%。去年11月，恒大也曾下發(fā)董事局主席許家印簽發(fā)的文件，明確實(shí)施高周轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)勵(lì)及考核細(xì)則。

　　閩系房企泰禾也表示，“今年重點(diǎn)執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略，新增獲取土地項(xiàng)目一般要在6-8個(gè)月具備銷售條件（一線城市除外）”；而曾經(jīng)以“慢工出細(xì)活”為代表的綠城也在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，實(shí)現(xiàn)早銷快銷，開啟高周轉(zhuǎn)模式。

　　既然高周轉(zhuǎn)可以給房企帶來諸多好處，那么，高周轉(zhuǎn)又怎么淪為眾矢之的？

　　3 高周轉(zhuǎn)下誰會(huì)受傷？

　　有企業(yè)壓縮1/3至1/2工期

　　“高周轉(zhuǎn)模式本身并無對(duì)錯(cuò)，但是，執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的同時(shí)也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，比如施工現(xiàn)場(chǎng)管理必須滿足文明施工、安全生產(chǎn)、培訓(xùn)覆蓋、監(jiān)管到位等要求。”

　　古諺云：“欲速則不達(dá)”，高周轉(zhuǎn)要求速度至上，核心有三大指標(biāo)——拿地多久開工，多久開盤，現(xiàn)金流多久回正。也就是說，高周轉(zhuǎn)的核心在于快速開盤快速去化，而拿地到開盤主要受兩個(gè)因素制約，一個(gè)是預(yù)售條件，一個(gè)是展示區(qū)。

　　由于各地對(duì)于預(yù)售證的要求不一樣，比如上海，商品住房開發(fā)建設(shè)已達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂才能申請(qǐng)預(yù)售證，那么，在開工到開盤這一時(shí)間內(nèi)，高周轉(zhuǎn)就會(huì)倒逼主體結(jié)構(gòu)的施工速度，如若缺乏監(jiān)管和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，一味地追求速度就變得非常危險(xiǎn)。

　　一位要求匿名的建筑商向記者表示：“在合同簽訂時(shí)，開發(fā)商就跟承包方約定了工期，很少有按照國(guó)家規(guī)定的定額工期簽訂合同工期的，根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)，至少都會(huì)縮短三分之一的工期，假如根據(jù)樓的面積、高度、外部環(huán)境、政策環(huán)境，計(jì)算出樓的工期是100天，一般都是讓70天左右完成，甚至有企業(yè)壓縮一半的工期。此外，工期還會(huì)受到勞動(dòng)力安排、建筑材料供應(yīng)、天氣原因影響，環(huán)保對(duì)于工期影響更大。”

　　同樣地，一家建筑工程公司負(fù)責(zé)人也稱：“現(xiàn)在建筑工程基本都會(huì)出現(xiàn)趕工期的行為，工期太快就會(huì)導(dǎo)致很多工作做得不充足、不到位，不去按照國(guó)家規(guī)范去施工，如果按照規(guī)范施工，是不會(huì)出現(xiàn)事故的。”

　　由此可見，在速度至上的壓力下，為了追求高周轉(zhuǎn)而壓縮周期、違法施工是造成安全事故的一大原因。在缺乏監(jiān)管或者監(jiān)管失效的情況下，開發(fā)商將執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的壓力轉(zhuǎn)向施工方、承包方也就造成了事故隱患。

　　那么，高周轉(zhuǎn)本身是否就與質(zhì)量存在天然矛盾呢？對(duì)此，歐陽捷表示：“高品質(zhì)與高周轉(zhuǎn)并非對(duì)立的矛盾體，高周轉(zhuǎn)并不必然是低品質(zhì)的，低周轉(zhuǎn)也并不一定與高品質(zhì)畫等號(hào)。老話常說，慢工出細(xì)活。但是，鐵杵磨出來的針不會(huì)比現(xiàn)代工業(yè)化生產(chǎn)的針更好。”

　　“高周轉(zhuǎn)模式本身并無對(duì)錯(cuò)，但是，執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的同時(shí)也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，比如節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制必須科學(xué)合理并具有可執(zhí)行性，現(xiàn)場(chǎng)管理必須滿足文明施工、安全生產(chǎn)、培訓(xùn)覆蓋、監(jiān)管到位等要求�！睔W陽捷補(bǔ)充道。

　　4 高周轉(zhuǎn)的安全界線是什么？

　　要厘清哪些快、哪些不能快

　　“高周轉(zhuǎn)并不是工期縮短，不是影響你的品質(zhì)，而是很快地通過銷售把錢拿回來但是施工品質(zhì)還是要保證。不要以為高周轉(zhuǎn)就放松了品質(zhì)的。”

　　雖然高周轉(zhuǎn)本身與質(zhì)量并無關(guān)系，但是，目前，房企在高周轉(zhuǎn)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差值得我們反思。

　　明源地產(chǎn)研究院楚琦在《最好的快周轉(zhuǎn)是什么樣的？》一文中指出，工作前置是高周轉(zhuǎn)的核心。高周轉(zhuǎn)速度快，其實(shí)不是盲目快，不是偷工減料，而是將很多串行的工作改為并行，并且實(shí)行工作前置。比如，在拿地階段，就將團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)、采招、融資、營(yíng)銷等相關(guān)工作前置；另外，工作穿插并行開展也是高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)的方式。比如，設(shè)計(jì)、報(bào)建報(bào)批、招標(biāo)采購(gòu)等工作并行展開；土方施工、展示區(qū)施工穿插著進(jìn)行，都能搶得不少時(shí)間。賽普咨詢將此總結(jié)為“早起跑”“串改并”“控周期”。

　　此外，高周轉(zhuǎn)模式下哪些能快、哪些不能快需要開發(fā)商明確厘清。

　　吳建斌強(qiáng)調(diào)：“高周轉(zhuǎn)并不是讓你施工的工期縮短，并不是影響你的品質(zhì)，而是很快地通過銷售把錢拿回自己的口袋，然后用這個(gè)錢一方面把原來買地的借款還清，另外一方面用更多的錢推動(dòng)你的建筑，但是施工期該多長(zhǎng)還是多長(zhǎng)，施工品質(zhì)還是要保證，這是兩碼事。所以我們不要把這個(gè)混淆了，以為高周轉(zhuǎn)就放松了品質(zhì)的要求或者工期的要求，這是不允許的�！�

　　那么，高周轉(zhuǎn)究竟能多高呢，是否有合理的安全邊界？

　　在采訪中，業(yè)內(nèi)一名資深的工程師告訴記者，標(biāo)準(zhǔn)層的建筑，不考慮極端天氣及其他影響因素的情況下，地上一般是6天一層，有的能做到5天一層。

　　按照5天一層的施工速度，對(duì)于30層的高層建筑，按照主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)的預(yù)售條件來計(jì)算，完成20層的建筑至少需要100天，即地面施工時(shí)間至少要3個(gè)月，這并不包括前期勘探、打地基的施工時(shí)間。再加上施工前的設(shè)計(jì)、報(bào)批、招標(biāo)和后期的蓄客，合理的時(shí)間為從拿地到開盤，不違法違規(guī)，不壓縮物理工期，相對(duì)合理的周期是6-10個(gè)月。

　　“再快也是有時(shí)間限制的，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分都是鋼筋混凝土的建筑，混凝土的凝結(jié)有過程，速度太快，凝結(jié)速度跟不上，這就存在安全隱患�！鄙鲜龉こ處煴硎�。

　　5 什么是真正的高周轉(zhuǎn)？

　　又快又好有品質(zhì)

　　高周轉(zhuǎn)是企業(yè)綜合能力的體現(xiàn)，是一種系統(tǒng)能力，關(guān)系產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、公司文化、獎(jiǎng)懲制度等，單方面追逐速度都不是真正的高周轉(zhuǎn)模式。

　　事實(shí)上，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和“限價(jià)”實(shí)施的背景下，房企追求高周轉(zhuǎn)最令購(gòu)房者擔(dān)心的就是房屋質(zhì)量問題。

　　業(yè)內(nèi)一名要求匿名的開發(fā)商代表也表示出擔(dān)憂：“（工程事故）這或許只是問題的開始，后續(xù)還會(huì)繼續(xù)，房企瘋狂發(fā)展，埋下了工程質(zhì)量的隱患。如此大的建設(shè)量，劣品率哪怕很低也會(huì)是群體事件。后面陸續(xù)交付的房子，品質(zhì)和投訴風(fēng)險(xiǎn)很大�！�

　　那么，房企應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)和質(zhì)量的并行呢？

　　明源地產(chǎn)研究院楚琦建議從四大方面入手：“第一，從在企業(yè)內(nèi)部形成良好的品質(zhì)文化，建立高品質(zhì)意識(shí)。第二，建立健全的質(zhì)量管理機(jī)制。比如三級(jí)質(zhì)量管理體系，強(qiáng)化工程實(shí)施全過程管理。第三，舍得讓利給乙方。及時(shí)給工程款，甚至讓利給乙方，則將產(chǎn)生極好的后果，形成良性循環(huán)，最終反而可以降低成本。第四，通過績(jī)效考核進(jìn)行牽引。不僅看中去化回款指標(biāo)，還需要對(duì)質(zhì)量、安全、完美交房設(shè)置考核指標(biāo)。”

　　正確的激勵(lì)導(dǎo)向很重要，速度不能是唯一導(dǎo)向，一位要求匿名的國(guó)企負(fù)責(zé)人稱：“現(xiàn)在不少公司的激勵(lì)導(dǎo)向是，以快速回籠資金為第一位，工程質(zhì)量在整個(gè)考核中并不是占主要的，特別是對(duì)于工程的，對(duì)于品質(zhì)的要求，沒有嚴(yán)格的規(guī)定，不光是意識(shí)的問題，還是管理的問題，如果一味追求高周轉(zhuǎn)，內(nèi)部管理可能就會(huì)出現(xiàn)問題。任何施工工藝、施工工序都是有邊界的，關(guān)鍵是看邊界如何控制，隨著技術(shù)進(jìn)步，工程進(jìn)度也可以被壓縮，但是工程技術(shù)、預(yù)制體系要上去�！�

　　多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同高周轉(zhuǎn)是企業(yè)綜合能力的體現(xiàn)，是一種系統(tǒng)能力，關(guān)系產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、公司文化、獎(jiǎng)懲制度等，單方面追逐速度或者偏向追求業(yè)務(wù)線的速度，都不是真正的高周轉(zhuǎn)模式。

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