駐馬店房產(chǎn)在線訊  2月末的一天，深圳，窗外綠樹(shù)生機(jī)盎然。郁亮特意叫人拉起遮光簾，屋里頓時(shí)敞亮起來(lái)。

　　“我最近在讀《規(guī)模》這本書(shū)，讀完之后，對(duì)收斂聚焦更肯定了�！庇袅翆�(duì)在座的人說(shuō)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是萬(wàn)科的基本盤(pán)，就像一棵樹(shù)，軀干最重要。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到過(guò)去三年，萬(wàn)科已刻意聚焦70-80個(gè)城市，“我們現(xiàn)在是可進(jìn)可退�！庇袅琳f(shuō)。

　　新業(yè)務(wù)也在收縮。萬(wàn)科部分區(qū)域和城市公司已暫停養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)的拓展，還有一些新業(yè)務(wù)則逐步砍掉了，比如社區(qū)食堂。

　　調(diào)整之后，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型方向?qū)⒏�加清晰，轉(zhuǎn)型的效果也將更快呈現(xiàn)。這是郁亮樂(lè)于見(jiàn)到的，不過(guò)他沒(méi)有明確表達(dá)出來(lái)。

　　身為萬(wàn)科董事會(huì)主席已有一年零八個(gè)月，郁亮似乎到這一刻才如此篤定。“我是一個(gè)很自信的人，屬于悶騷型，但我不敢表現(xiàn)出來(lái)�！彼�語(yǔ)帶調(diào)侃。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2019年是不確定性更大的一年。頭部房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，探索面向未來(lái)的路。2月28日，另外兩家超級(jí)房企碧桂園、恒大分別傳出裁員和降價(jià)的消息。和萬(wàn)科的收斂一樣，這些都可以看作他們應(yīng)對(duì)變化的舉措。

　　從2012年萬(wàn)科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始了一輪轟轟烈烈的轉(zhuǎn)型浪潮，在2018年末和2019年走到了一個(gè)節(jié)點(diǎn)。萬(wàn)科對(duì)此進(jìn)行的總結(jié)、調(diào)整，可作為觀察房企生存和發(fā)展的樣本。

　　收縮戰(zhàn)線

　　過(guò)去6年多的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，用萬(wàn)科執(zhí)行副總裁孫嘉的一句話(huà)概括，就是“多元物理空間的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)”，涉及商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、教育度假、物流倉(cāng)儲(chǔ)等。

　　萬(wàn)科是轉(zhuǎn)型的先鋒，通過(guò)收購(gòu)印力、入股普洛斯，自營(yíng)長(zhǎng)租公寓泊寓、養(yǎng)老社區(qū)隨園等，幾乎全線布局。

　　萬(wàn)科有四大區(qū)域，下面是城市公司，2012年開(kāi)始出現(xiàn)住宅之外的新業(yè)務(wù)，區(qū)域可以理解為“戰(zhàn)區(qū)”，新業(yè)務(wù)可以理解為“軍種”，“戰(zhàn)區(qū)”和“軍種”二者之間有交叉關(guān)系。

　　在萬(wàn)科“失控”的三年里，各城市公司積極試水新業(yè)務(wù)，一個(gè)城市公司可能同時(shí)運(yùn)作七八個(gè)“軍種”，戰(zhàn)線拉得很長(zhǎng)，比如南方區(qū)域的廣深、廈門(mén)（樓盤(pán)）。各區(qū)域均有自己的業(yè)務(wù)體系，如南方的“八爪魚(yú)”、上海（樓盤(pán)）的“熱帶雨林”等。

　　2018年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)“L”型尚未見(jiàn)底，人口紅利漸失，住宅不再短缺，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，構(gòu)成了萬(wàn)科戰(zhàn)略收縮的外部因素。

　　內(nèi)部來(lái)看，新業(yè)務(wù)百花齊放，也出現(xiàn)了很多問(wèn)題，有必要進(jìn)行“修剪”。

　　以“萬(wàn)村”為例，出現(xiàn)了“推高租金”的質(zhì)疑，部分公共改造也遭遇村民的反對(duì)�！拔覀儗�(duì)社會(huì)的復(fù)雜性估計(jì)不足，還是太天真了。”郁亮坦承。

　　此外，教育、養(yǎng)老也不能作為獨(dú)立的業(yè)務(wù)發(fā)展，被定義為配套服務(wù)。

　　孫嘉說(shuō)，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)多年試驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市最多做三項(xiàng)新業(yè)務(wù)是合適的，在兩三年之內(nèi)爭(zhēng)取做到當(dāng)?shù)氐牡谝坏诙�，這樣的業(yè)務(wù)最好不要超過(guò)三個(gè)。

　　他介紹，萬(wàn)科把多業(yè)務(wù)、發(fā)展比較成熟的業(yè)務(wù)單元叫BG，包括傳統(tǒng)四大區(qū)域和物業(yè)；還有一些叫BU，相對(duì)更集中、更單一，包括印力商業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、海外、滑雪度假等。BG下面可能還有小BU。

　　收斂聚焦的另一層意思，就是集中發(fā)展BG和大BU，“長(zhǎng)租公寓也在考慮集成為大BU�！睂O嘉透露。

　　郁亮強(qiáng)調(diào)，新業(yè)務(wù)要確定死亡規(guī)則和邊界，以及不斷復(fù)盤(pán)，確保不再重復(fù)犯錯(cuò)。“行業(yè)給我們的容錯(cuò)機(jī)會(huì)不多了�！彼�說(shuō)，以前造房子、裝修不滿(mǎn)意可以砸掉重做，現(xiàn)在沒(méi)有這個(gè)空間了。

　　重提“基本盤(pán)”

　　過(guò)去6年乃至現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商的新業(yè)務(wù)大多依賴(lài)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的支持，“基本盤(pán)沒(méi)做好，新業(yè)務(wù)肯定沒(méi)戲�！庇袅琳f(shuō)。

　　基本盤(pán)關(guān)乎生存。他比喻，“在荒島生存中，剝了皮的雞蛋掉了吃不吃？肯定要吃，所以雞蛋干不干凈不是基本盤(pán)，食物才是基本盤(pán)”。

　　未來(lái)10年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬(wàn)科的基本盤(pán)。它支持著未來(lái)10年主要的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

　　萬(wàn)科內(nèi)部已經(jīng)對(duì)此達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)于如何細(xì)化、提升基本盤(pán)，設(shè)定什么評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，還沒(méi)有定論�！胺桨敢呀�(jīng)討論了五輪，我都不滿(mǎn)意，打回去了�！庇袅琳f(shuō)。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科早就在調(diào)整基本盤(pán)的區(qū)域布局�！斑^(guò)去3年里，我們放棄了規(guī)模第一，換回今天的戰(zhàn)略主動(dòng)，可進(jìn)可退。”郁亮說(shuō)，如果當(dāng)初進(jìn)入的是200-300個(gè)城市，而非現(xiàn)在的70-80個(gè)，面對(duì)的困難和壓力會(huì)大很多。

　　他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化大概還有20個(gè)點(diǎn)的空間，第二階段的城市化已經(jīng)開(kāi)始，就是都市圈化。這也預(yù)示著，萬(wàn)科在進(jìn)入城市增量上不會(huì)太多。

　　“萬(wàn)科希望是和城市融合發(fā)展，而不是‘割韭菜’，我們不賺最后一個(gè)銅板。”郁亮稱(chēng)。

　　開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模是繞不過(guò)去的。過(guò)去一年，萬(wàn)科最核心的要求是銷(xiāo)售回款。去年6300億目標(biāo)已然達(dá)成，今年的目標(biāo)是多少，他沒(méi)有透露。

　　不過(guò)在內(nèi)部信中，郁亮罕見(jiàn)地表達(dá)了重爭(zhēng)“老大”的心，但這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的規(guī)模老大。“在黃金時(shí)代，我們成為了冠軍，在白銀時(shí)代，我們同樣也需要成為冠軍�！�

　　他還有更細(xì)化的想法。比如提升產(chǎn)品力，雖然限價(jià)限貸等政策之下，開(kāi)發(fā)商普遍不再費(fèi)力氣打磨產(chǎn)品，但郁亮說(shuō)，萬(wàn)科會(huì)通過(guò)內(nèi)部獎(jiǎng)勵(lì)的方式，提升產(chǎn)品和服務(wù)。最終“以客戶(hù)買(mǎi)單與否作為檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)”。

　　未來(lái)的萬(wàn)科

　　劉慈欣在《三體》中提到，宇宙中的高等文明利用“降維打擊”，摧毀了地球和太陽(yáng)系。

　　在孫嘉看來(lái)，不同的物理空間也有維度的排序。相比住宅，物流倉(cāng)儲(chǔ)是“降維”，比較容易做，萬(wàn)科物流很快就做到第一第二；比住宅難的是辦公，然后是商業(yè)、酒店、醫(yī)院等。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，從住宅轉(zhuǎn)型做后面這些物業(yè)的運(yùn)營(yíng)，均是“升維”�！皬姆康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)收入模式，轉(zhuǎn)成以租金為代表的經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)，收入占比達(dá)到三分之一、四分之一，這個(gè)轉(zhuǎn)換過(guò)程真的要花大量時(shí)間�！睂O嘉說(shuō)。

　　比如萬(wàn)科一直長(zhǎng)期對(duì)標(biāo)的香港新鴻基，在上世紀(jì)七八十年代從純住宅開(kāi)始，后來(lái)做商業(yè)，去年大概是850多億港幣的收入，其中600億左右是銷(xiāo)售型收入，250億是租賃收入。這個(gè)過(guò)程用了30多年。

　　這個(gè)認(rèn)識(shí)，聯(lián)系郁亮所說(shuō)的“房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型絕非易事”，顯示萬(wàn)科六年前對(duì)轉(zhuǎn)型的判斷可能過(guò)于樂(lè)觀。

　　但是假以時(shí)日，一旦轉(zhuǎn)型成功，不同的收入模式，資本市場(chǎng)給的估值也不一樣。在香港住宅開(kāi)發(fā)PE是四五倍，商業(yè)地產(chǎn)是十四倍，物業(yè)服務(wù)能給三四十倍。

　　“今天對(duì)萬(wàn)科不能只是用簡(jiǎn)單的規(guī)模、收入、利潤(rùn)去衡量�！庇袅琳f(shuō)，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司的評(píng)估一直在變化，以前看一家公司有沒(méi)有關(guān)系拿到資源，有關(guān)系的就值錢(qián)；再后來(lái)看土地儲(chǔ)備，看規(guī)模；現(xiàn)在用PE來(lái)衡量。將來(lái)還會(huì)有一個(gè)新的評(píng)價(jià)體系。

　　郁亮相信中國(guó)證券市場(chǎng)的規(guī)則也會(huì)發(fā)生變化。以前不允許分拆（上市），未來(lái)政策可能允許分拆。萬(wàn)科這么多業(yè)務(wù)慢慢分拆出去之后，未來(lái)的估值會(huì)更容易些。

　　郁亮心里藏著一個(gè)秘密。那就是收斂聚焦后，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的效果會(huì)加速顯現(xiàn)。

　　若屆時(shí)資本市場(chǎng)的規(guī)則改變，萬(wàn)科市值也不會(huì)是現(xiàn)在3000億的級(jí)別，而是可能達(dá)到萬(wàn)億。

　　不過(guò)以他“先做后說(shuō)”的性格，在沒(méi)有明確的跡象之前，他不會(huì)說(shuō)。

　　“謀劃未來(lái)好比打太極，是一只腳站穩(wěn)，一只腳探出去，否則就會(huì)踏空�！庇袅翉�(qiáng)調(diào)，先守住最基本的之后，再謀劃別的，還得等天時(shí)地利人和，一個(gè)都不能缺。

更多相關(guān)房產(chǎn)信息請(qǐng)點(diǎn)擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房?jī)r(jià)

駐馬店樓盤(pán)

駐馬店房產(chǎn)