駐馬店房產(chǎn)在線訊 3月6日，銀城國際控股有限公司（1902.HK，簡稱“銀城國際”）于港交所主板上市，這是繼朗詩、弘陽之后，從南京（樓盤）走出的第三家港股上市房企。

　　銀城國際新股發(fā)行價為2.38港元，凈籌7.7億港元；以當(dāng)天收盤價計算，銀城國際市值約33.73億港元，市盈率僅5.44倍，在行業(yè)中偏低。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到近幾年，江蘇房企在行業(yè)內(nèi)獨樹一幟，有成功躋身房企TOP20、提前全國化布局的新城控股、中南置地，有主打綠色科技走差異化路線的朗詩地產(chǎn)，還有新近擁抱資本市場的弘陽地產(chǎn)、銀城國際，其都有自己獨有的標(biāo)簽。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到銀城國際招股書顯示，2015—2017年，總收益分別為人民幣20.9億元，25.03億元及46.75億元，3年復(fù)合增長率為49.5%。2018年截至10月31日，總收益36.65億元。3年歸母公司凈利潤分別為0.92億元、3.48億元和4.2億元，公司歸母凈利增長約為3.6倍。從近三年收入增長情況看，銀城在規(guī)模擴(kuò)張上加快了步伐。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企赴港IPO是企業(yè)快速做大規(guī)模的途徑。此外，在國內(nèi)樓市調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲的背景下，中小房企現(xiàn)金流壓力漸顯，這也促使其積極謀求新的融資平臺。

　　市盈率有提升空間

　　自2018年開始，房企進(jìn)入赴港上市高峰期，如正榮地產(chǎn)、福晟國際、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬城控股、德信中國、銀城國際。此外，海倫堡、中梁控股、萬創(chuàng)國際、奧山控股也已遞交招股說明書。

　　然而，資本市場對中小房企態(tài)度謹(jǐn)慎。銀城國際3月5日關(guān)于股份發(fā)售價及配發(fā)結(jié)果公告中顯示，此次發(fā)售價每股2.38港元，銀城國際收取的全球發(fā)售所得款項凈額預(yù)計約為7.705億港元。其中，香港公開發(fā)售股份認(rèn)購不足，認(rèn)購額僅占約41%。

　　反觀銀城國際的戰(zhàn)略布局，由于其體量小而靈活。這家今年目標(biāo)銷售額200億的南京房企，專注于在長三角地區(qū)開發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，與其他房企趨同的是，銀城國際也采取多元開發(fā)策略，目標(biāo)客戶為全齡段客戶。截至2018年11月，銀城國際手中在開發(fā)的項目有31個，控股操盤23個，總土儲約面積約344萬平方米（全口徑）。其中南京占比最高，公司在當(dāng)?shù)負(fù)碛屑s144萬平方米土儲，占總土儲面積42%。其次是無錫（樓盤），擁有約72萬平方米土儲，占21%。

　　南京、合肥（樓盤）、徐州（樓盤）、杭州（樓盤）、蘇南五大重點都市圈中，無錫、蘇州（樓盤）、鎮(zhèn)江（樓盤）、杭州、馬鞍山（樓盤）及合肥等二線城市是其布局重點。

　　2018年至今，房企進(jìn)入赴港上市高峰期，赴港IPO的主要是中小房企，包括正榮地產(chǎn)、福晟國際、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬城控股、德信中國、銀城國際等。在3月6日收市之后，這幾家房企的市值分別為：214.81億、68.11億、103.92億、37.01億、194.06億、11.40億、13.35億、94.70億、33.73億。

　　降杠桿大考

　　上市是否為中小房企必經(jīng)之路？過去一年，多家房企在調(diào)控常態(tài)化下主動降杠桿。以高負(fù)債著稱的不少閩系上市房企，2018年將凈負(fù)債率下調(diào)目標(biāo)設(shè)定在100%左右。相比之下，近年來走上規(guī)模發(fā)展之路的中小房企，負(fù)債率不斷攀升。

　　同策研究院首席分析師張宏偉指出，上市對提高房企品牌知名度有一定作用，通過資本市場上市運作改善公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，對于房企降低杠桿率有促進(jìn)作用。

　　隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，銀城國際近幾年負(fù)債率不斷攀升。在招股書中，銀城國際公布的負(fù)債率持續(xù)升高，2015年、2016年、2017年12月31日及2018年10月31日未償還的銀行貸款分別為11.633億元、27.444億元、36.90.9億元及66.596億元；其資本負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%及380.1%。

　　剛于2月底完成IPO的德信中國亦然。這從這兩家房企融資60%以上用于現(xiàn)有住宅物業(yè)開發(fā)可見一斑。招股書顯示，其資本負(fù)債率從2015年的141.1%增至2017年的284.9%，截至2018年10月31日的前十個月，銀城國際的資本負(fù)債率為380.1%。

　　紅籌框架的搭建和項目狀況對負(fù)債率有很大影響。首先，銀城國際在搭建紅籌架構(gòu)時，將未分配利潤分給了原國內(nèi)主體，所以呈現(xiàn)出來的凈資產(chǎn)值比較少；其次，銀城國際有31個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目，僅有三個物業(yè)項目建設(shè)完成，總建筑面積343.7055萬平方米，已竣工的可供出售或可出租總建筑面積僅為18.179萬平方米，占比不到53%�？梢娪捎谝恍╉椖课吹浇桓镀冢瑳]有產(chǎn)生利潤，且做了融資開發(fā)貸款。

　　銀城國際在招股書中還表示：銀行及其他借款結(jié)余增加主要因業(yè)務(wù)擴(kuò)展導(dǎo)致。隨著這些項目交付，利潤逐步結(jié)轉(zhuǎn)以及上市資本金增加，負(fù)債率會逐步回歸到合理區(qū)間。

　　銀城國際方面對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，公司密切監(jiān)控資金計劃表，內(nèi)部控制政策是每月更新將產(chǎn)生的成本及未來付款時間表，以確保項目公司有充足現(xiàn)金流。

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