駐馬店房產(chǎn)在線訊 “過去3年我們放棄了銷售規(guī)模老大的位置，進(jìn)入了70-80個(gè)城市，換來了今天的戰(zhàn)略主動(dòng)�！比f科董事會(huì)主席郁亮說。

　　每年的1、2月是房地產(chǎn)的銷售淡季，今年似乎格外慘淡。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到克而瑞研究中心1-2月房企銷售TOP10中，有1/2的房企銷售額不敵去年同期，去年的“四巨頭”房企碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)均在其列。

　　從下滑的幅度來看，受三四線城市和返鄉(xiāng)置業(yè)退潮影響，碧桂園、恒大下降更為明顯；前100名房企同比降幅為22.9%。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到總體而言，2015-2018年貨幣寬松推動(dòng)下的樓市高增長(zhǎng)結(jié)束了，新房銷售在2018年達(dá)到了一個(gè)階段性的高峰后，將首次出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2019年是房地產(chǎn)銷售的“小年”，相對(duì)2018年近15萬億的銷售金額將出現(xiàn)下跌；眾多房企在2019年的銷售增幅也將顯著下降，從以往40%、50%的增長(zhǎng)下降到10%、15%不等，甚至不排除有房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　時(shí)間拉回到四五年前，那時(shí)大批的房企都在向三四線進(jìn)軍，而現(xiàn)在，三四線樓市正在退潮；在這樣一個(gè)調(diào)整的周期，房企競(jìng)爭(zhēng)格局將被重塑，戰(zhàn)略明晰、穩(wěn)健的房企將迎來逆勢(shì)翻盤的機(jī)會(huì)，比如萬科、中海、保利、華潤(rùn)等房企；他們的競(jìng)爭(zhēng)，將不限于銷售，而是更多運(yùn)營(yíng)賽道的爭(zhēng)奪。

　　樓市未回暖

　　今年春節(jié)期間，很多房企期待的返鄉(xiāng)置業(yè)，忽然減退了；反映到業(yè)績(jī)上，便是同比明顯下滑。

　　深度布局三四線的龍頭房企率先放緩。3月5日，碧桂園公告，2月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約人民幣418.1億元。加上1月的330.7億元，1-2月權(quán)益銷售額共748.8億元，較去年略有下滑。

　　另根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，碧桂園1-2月的全口徑銷售額合計(jì)1050億元，較去年同期下降15.2%。

　　龍頭房企中降幅最大的是恒大。1-2月，中國(guó)恒大累計(jì)合約銷售金額約647.0億元，同比下降42.50%。

　　而駐守一二線城市的萬科下滑幅度相對(duì)較小。1-2月萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額920.7億元，同比下降11.1%，在咬緊碧桂園的同時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)把恒大甩在身后。

　　第二、三梯隊(duì)的房企則逆勢(shì)增長(zhǎng)。如華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)了逾36%的同比增速，中海地產(chǎn)逆勢(shì)增23%，保利發(fā)展增約6%。

　　按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，2月百?gòu)?qiáng)銷售額同比下滑11%左右。

　　環(huán)比來看，受春節(jié)和返鄉(xiāng)置業(yè)退潮影響，房企2月的銷售大部分出現(xiàn)下降。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月TOP3房企銷售額環(huán)比下降10.9%，TOP4-10環(huán)比下降25%，TOP11-30環(huán)比下降25.4％。TOP100房企則環(huán)比下降22.9%。

　　其中，恒大環(huán)比下滑51%、中海地產(chǎn)環(huán)比下滑23.4%、融創(chuàng)中國(guó)環(huán)比下滑15.1%。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前企業(yè)的銷售策略和銷售市場(chǎng)效果都在分化。深耕一二線的房企表現(xiàn)稍好，而部分民企過去高歌猛進(jìn)深入了很多三四線城市，如今面臨很多壓力，比如碧桂園、恒大等。

　　1、2月的銷售對(duì)今年的樓市有多大的參照？克而瑞指出，雖然最近兩周樓市出現(xiàn)了一定的回暖勢(shì)頭，調(diào)控放松的預(yù)期讓部分觀望已久的客戶入市，但目前的“回暖”僅限于核心城市及熱點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)，整體成交規(guī)模也未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，因此尚不能解讀為市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖的信號(hào)。

　　克而瑞認(rèn)為，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售“小年”，各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局。

　　房企重洗牌

　　過去這三四年，中國(guó)樓市全線爆發(fā)，一二線、三四線，甚至五線城市，都掀起了一輪輪買房潮。一些房企實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長(zhǎng)，一些房企則是失落更多。

　　曾經(jīng)的老牌央企保利、中海、華潤(rùn)，長(zhǎng)年高踞排行榜前三、前十，但過去三年被恒大、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福(600340)等甩在了身后；十多年位列老大的萬科，已連續(xù)三年失去了冠軍之位。

　　然而短暫的周期過后，拐點(diǎn)出現(xiàn)。保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院指出，2018年四季度，全國(guó)性的市場(chǎng)運(yùn)行周期拐點(diǎn)已確立；2019年，中央將通過授予地方靈活空間，用政策面（如放寬落戶條件、取消限售）、資金面（如購(gòu)房利率上浮區(qū)間下調(diào)）等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整，先行一二線城市將有望率先筑底。

　　一二線、三四線城市成為房企業(yè)績(jī)的分野。“三四線城市很難持續(xù)增長(zhǎng)�！睆V州一家大型房企人士說，該公司5年前在吉林的一個(gè)小城市，第一年賣20個(gè)億，到第2年斷崖式下跌，只賣了5個(gè)億；此后公司對(duì)于進(jìn)入三四線非常謹(jǐn)慎。

　　翻開主流房企的財(cái)務(wù)報(bào)表，過去三五年依然堅(jiān)持布局一二線、選擇性進(jìn)入三四線的房企，包括萬科、中海、華潤(rùn)等，他們?cè)诮衲昵皟蓚�(gè)月依然保持了相對(duì)的業(yè)績(jī)穩(wěn)定，甚至增長(zhǎng)。

　　“過去3年我們放棄了銷售規(guī)模老大的位置，進(jìn)入了70-80個(gè)城市，換來了今天的戰(zhàn)略主動(dòng)。”萬科董事會(huì)主席郁亮說，萬科希望進(jìn)去之后，能夠融入這個(gè)城市，長(zhǎng)期發(fā)展。

　　因此出現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，房企銷售排行重新洗牌趨勢(shì)出現(xiàn)，前兩月融創(chuàng)跌出了前四，保利發(fā)展超過融創(chuàng)升至第四，逼近恒大；中海重回前五。

　　具有央企、國(guó)企背景且為老牌房企的，表現(xiàn)出“長(zhǎng)跑選手”的特征，逆勢(shì)增長(zhǎng)，如保利、中海、綠地、華潤(rùn)置地；萬科前兩月銷售逼近碧桂園，有望重回第一。

　　“正由于行業(yè)高位即時(shí)調(diào)整，很大程度上避免了市場(chǎng)出現(xiàn)1991年日本、1998年香港和2008年美國(guó)的危機(jī)情況，從而行業(yè)發(fā)展更具韌性，增量市場(chǎng)規(guī)模未來5-10年有望仍將維持十萬億+�！北＠�發(fā)展戰(zhàn)略研究院認(rèn)為。

　　郁亮也認(rèn)同，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)依然有廣闊的空間，龍頭房企的占有率還有可能擴(kuò)大。這也是萬科為何提出收斂聚焦，鞏固提升基本盤（即開發(fā)銷售業(yè)務(wù)）的邏輯，“在市場(chǎng)依然存在的時(shí)候，為什么要放棄自己的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，”萬科執(zhí)行副總裁孫嘉說。

　　而今郁亮更有繼續(xù)做老大的底氣�！拔覀冋麄�(gè)團(tuán)隊(duì)是一定要爭(zhēng)冠軍的�！庇袅练Q，雖然這個(gè)冠軍已經(jīng)不是指銷售之王了。但不排除，在今年碧桂園持續(xù)降速之下，萬科重回老大之位的可能。

　　此外，保利發(fā)展在去年也提出了“重回行業(yè)前三”的口號(hào)。

　　萬科的投資正在加速。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬科在1-2月合計(jì)拿地274億，超過碧桂園、恒大、融創(chuàng)拿地之和，成為拿地最高的房企，與第二名的差距高達(dá)80億。

　　不過，萬科、碧桂園、恒大等多位人士指出，未來十年，房企轉(zhuǎn)型加速，銷售之王已經(jīng)不是所有開發(fā)商最看重的東西了，未來的競(jìng)爭(zhēng)賽道將轉(zhuǎn)移到城市空間的運(yùn)營(yíng)，以租金收入為特征的商業(yè)模式變革，在這里，將產(chǎn)生新的王者。

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