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保利的地產(chǎn)周期論:全國性拐點(diǎn)已現(xiàn) 未來10年仍可期

2019-03-11 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 
評(píng)論

  駐馬店房產(chǎn)在線訊  2019年,隨著政策面(如放寬落戶條件、取消限售)、資金面(如購房利率上浮區(qū)間下調(diào))等釋放利好,資金將從三四線城市向一二線城市回流,預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整,一二線城市有望率先筑底。

  任何行業(yè)都有周期,房地產(chǎn)也不例外。

  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到自2012年萬科喊出“白銀時(shí)代”以來,眾多開發(fā)商、券商機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表有關(guān)房地產(chǎn)周期的看法和研究。處在2019年這個(gè)節(jié)點(diǎn),如何看待周期尤其顯得重要。

  駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到3月5日,保利發(fā)展發(fā)布《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》(以下簡(jiǎn)稱“白皮書”),成為繼萬科、恒大之后又一家形成自己完整周期理論的龍頭房企。

  白皮書指出,本輪房地產(chǎn)周期的全國性拐點(diǎn)在去年四季度已經(jīng)出現(xiàn),房地產(chǎn)進(jìn)入了峰值時(shí)代,未來5-10年,增量市場(chǎng)有望繼續(xù)保持10萬億+的規(guī)模。

  此外,人口和城市是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)的核心因素, 隨著“二次城市化”的推進(jìn),城市群、都市圈崛起,人口向這里聚集,各個(gè)城市掀起了爭(zhēng)奪高質(zhì)量人口的熱潮;越來越多的城市進(jìn)入存量市場(chǎng),城市運(yùn)營(yíng)成為房企競(jìng)爭(zhēng)新賽道,在保持銷售規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí),轉(zhuǎn)型也將加快。

  樓市拐點(diǎn)已至?

  過去30多年,中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了怎樣的周期?拐點(diǎn)在何時(shí)?這個(gè)問題,萬科、恒大、保利都有自己的研究和答案。

  2012年,在萬科高級(jí)副總裁譚華杰主導(dǎo)的研究基礎(chǔ)上,萬科提出了樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”,率先轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商。

  2017年,恒大董事局主席許家印將任澤平攬至麾下,后者主導(dǎo)的恒大經(jīng)濟(jì)研究院將房地產(chǎn)的周期總結(jié)為:“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。

  去年底以來,房企對(duì)于周期又有了新的感觸。萬科董事會(huì)主席郁亮指出,宏觀經(jīng)濟(jì)“L”型尚未見底,人口紅利漸失,住宅不再短缺,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,萬科要收斂聚焦,提升基本盤即開發(fā)業(yè)務(wù)。

  恒大也有類似的想法。去年底至今,恒大已經(jīng)啟動(dòng)了數(shù)次降價(jià)營(yíng)銷,搶奪銷售窗口期。

  保利發(fā)展的《白皮書》則提出了自己的看法。他們認(rèn)為,從市場(chǎng)角度,經(jīng)歷了過去三年的超級(jí)大周期,市場(chǎng)正回歸理性、回歸真實(shí)居住需求。增量市場(chǎng)從去年3季度開始趨勢(shì)性走弱,全國性市場(chǎng)“拐點(diǎn)”出現(xiàn)在四季度,樓市正步入下行周期。

  2019年,隨著政策面(如放寬落戶條件、取消限售)、資金面(如購房利率上浮區(qū)間下調(diào))等釋放利好,資金將從三四線城市向一二線城市回流,預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整,一二線城市有望率先筑底。

  從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的行業(yè)周期來看,白皮書認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)尚未結(jié)束,增量市場(chǎng)規(guī)模未來5-10年仍將維持十萬億+。

  這與萬科的判斷不謀而合。郁亮最新提出,萬科鞏固提升基本盤,是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程還在進(jìn)行,開發(fā)業(yè)務(wù)依然有很大的空間;未來10年,開發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬科的基本盤,支撐著主要的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

  二次城市化的機(jī)會(huì)

  四年前,譚華杰指出,中國開發(fā)商的擴(kuò)張伴隨著城市化的進(jìn)程,目前進(jìn)入到了“二次城市化”階段,即城市群和都市圈的發(fā)展階段,對(duì)房企而言,這是第二次巨大的歷史機(jī)遇。

  保利發(fā)展也認(rèn)為,中國已開始了以核心城市向外圍擴(kuò)展的“二次城市化”,城市群和都市圈成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心引擎。

  2月18日,粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地;2月21日,發(fā)改委提出,要打造若干有全球影響力的都市圈,遙相呼應(yīng)著房企們的戰(zhàn)略判斷。

  那么哪些城市可以進(jìn)入主流房企的投資名單?“基本面(人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等)才是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的根本因素,房地產(chǎn)發(fā)展是基本面的投射,城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期。”保利發(fā)展指出。

  其中,人口規(guī)模已告別高增長(zhǎng)的“數(shù)量紅利”,但過去十年間,我國國民受教育程度顯著提升,正在帶來新一輪的人口“質(zhì)量紅利”。

  白皮書顯示,90后中,超7000萬人受過高等教育,80后中,3500萬高等院校畢業(yè)生。未來將有2.5億人受過高等教育,而這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。

  人才競(jìng)爭(zhēng)決定未來城市格局之變,這也是各城市打響“人才爭(zhēng)奪之戰(zhàn)”的底層邏輯。

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),進(jìn)入2018年,超過100個(gè)全國有不同級(jí)別的城市發(fā)布了人才政策, 2019年開年,“搶人大戰(zhàn)”繼續(xù)蔓延。截至2月18日,發(fā)布人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已超過16個(gè),包括西安、常州、?诘。

  人口之外,產(chǎn)業(yè)也是不可或缺的要素。白皮書顯示,京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳三大都市圈占全國5%的土地、24%的人口,創(chuàng)造了43%的GDP總量,并培育出超過3000家上市企業(yè),為房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)了26%的成交規(guī)模。

  中西部核心城市也呈崛起之勢(shì)。武漢、西安、成都、貴陽等城市新崛起,承接了東部大量的高端制造業(yè),形成具有自身特色的產(chǎn)業(yè)“名牌”。

  “經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和人口結(jié)構(gòu)比宏觀調(diào)控政策對(duì)我們行業(yè)的影響更大、更長(zhǎng)遠(yuǎn)。因?yàn)楹暧^調(diào)控政策的影響差不多2-3年,但經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和人口結(jié)構(gòu)問題將影響10-20年。”郁亮指出。

  由此,與人口的流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)的變遷相匹配,房企的投資也在向城市群聚集。白皮書提出了房企要布局百城,聚焦“胡煥庸線”東南,一二線城市及珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀三大城市群仍將主導(dǎo)峰值時(shí)代;而在“南強(qiáng)北弱”格局下,北方向少數(shù)大城市聚集的效應(yīng)更明顯,南方城市布局機(jī)會(huì)整體優(yōu)于北方。

  “隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局和城市格局的變化,動(dòng)態(tài)調(diào)整百城名單!北@l(fā)展有關(guān)人士強(qiáng)調(diào)。

  在追逐城市化機(jī)遇時(shí),存量市場(chǎng)變得更加重要。買房必賺的炒房時(shí)代已經(jīng)過去,房企也不得不形成經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值的思維和行動(dòng),加之收益下行帶動(dòng)社會(huì)融資成本的理性回調(diào),增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)輪轉(zhuǎn)的腳步漸進(jìn)。

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì),目前排名前50的開發(fā)商一大半都已布局城市更新和舊改業(yè)務(wù);房企在物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)也早開始。

  “前期火熱的長(zhǎng)租公寓去年遭遇風(fēng)波,說明存量經(jīng)營(yíng)當(dāng)前仍面臨諸多難點(diǎn)痛點(diǎn),需理清發(fā)展邏輯、關(guān)注周期波動(dòng)、聚焦核心城市。”白皮書提醒。

  不過,預(yù)期增量市場(chǎng)規(guī)模未來5-10年仍將維持十萬億+,為需要時(shí)間培育的存量市場(chǎng)提供了基礎(chǔ)和時(shí)間緩沖。

  保利發(fā)展認(rèn)為,未來隨著公募Reits的開放,以及市場(chǎng)利率中樞的緩步下行,一線和二線熱點(diǎn)城市將迎來開發(fā)與經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期并存,平衡發(fā)展的新時(shí)代。

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