駐馬店房產(chǎn)在線訊  北京報道2018年，由于受到樓市降溫、棚改退潮的影響，土地市場降溫，增速放緩。而在一些對土地財政依賴度較高的三四線城市，已經(jīng)有城市開始“救市”。

　　2018年土地市場轉(zhuǎn)冷

　　近日，諸葛找房整理數(shù)據(jù)并發(fā)布了關(guān)于2018年土地市場的報告，數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇及火熱，土地使用權(quán)收入連年攀升，2017年全國土地收入超5萬億，增速近40%。2018年，由于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房企融資收緊等因素的影響，全國土地市場有所降溫。2018年全國土地收入創(chuàng)新高，達到了6.51萬億，增速放緩至25%。

　　隨著土地市場的降溫，土地流拍也在增加，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，2018年全國地級市土地流拍數(shù)量達到創(chuàng)記錄的1808宗，且下半年以來成交土地多以低價和底價成交。

　　在去年土地市場降溫的背后，是房地產(chǎn)市場的整體轉(zhuǎn)冷。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，土地市場降溫是幾個層面引起的，第一個是去杠桿對開發(fā)商現(xiàn)金流的影響，在2018年達到了一個峰值，開發(fā)商的資金狀況并不是特別樂觀。再加上全國很多城市都執(zhí)行比較嚴格的限購政策，開發(fā)商的銷售回款也并不是特別理想，現(xiàn)金流的壓力造成開發(fā)商在投資拿地、資金調(diào)配方面存在著一定的壓力，土地流拍自然會增加。

　　棚改退潮，也是造成2018年土地市場轉(zhuǎn)冷的一大因素。2018年10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議明確指出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。對新開工棚改項目抓緊研究出臺金融支持政策，嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。吉林長春、江蘇淮安等地也調(diào)整了棚改政策，降低棚改貨幣化安置比例，推進更多進行實物安置。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，棚改政策的轉(zhuǎn)變，對土地市場是有一定影響的。貨幣化安置的減少，市場上就少了很多購房需求，尤其是對于三四線城市來說，內(nèi)生性需求本來就不多，購房需求在前一波房價快速增長的時候已經(jīng)釋放掉了，未來需求可能會更少。房企自然會謹慎一些看待這些市場，購置土地時會更為謹慎。

　　三四線依賴土地財政

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2012年以來土地使用權(quán)出讓金與地方公共預(yù)算的比值基本保持在0.4以上，近兩年來隨著土地出讓金的攀升，與地方一般公共預(yù)算收入的比值也越來越大，2017年、2018年的比值升為0.57、0.66，超過地方一般公共預(yù)算收入的一半以上。

　　諸葛找房分析，從土地使用權(quán)收入與地方一般公共預(yù)算收入比值可以明顯看到地方政府對土地財政的依賴程度一直較高，地方政府寄希望于賣地來彌補和維持地方財政收支缺口。但近年來過分依賴土地出讓收入帶來的負面影響越來越大，對土地財政的依賴逐漸成為導(dǎo)致房價上漲的重要因素之一，同時也加大了地方債務(wù)風險以及金融風險。

　　從城市來看，在2018年，一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金占地方一般公共預(yù)算收入的平均比值分別為0.4、0.91和1.51。三四線城市對土地財政的依賴度最高。

　　諸葛找房分析，一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，逐漸進入后工業(yè)化階段，產(chǎn)業(yè)合理，政府一般公共預(yù)算收入較高，土地財政依賴度處于較低水平；二線城市處于快速擴張期，需求旺盛，市場熱度高，供地規(guī)模大且房企競爭激烈，土地財政依賴度略高于一線城市；三四線城市自身經(jīng)濟體量有限，抗風險能力不足，但在棚改及行業(yè)上行周期帶動下，部分城市土地出讓收入大幅增長，在2018年土地財政依賴度最高。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到諸葛找房進一步指出，由于多數(shù)三四線城市經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱，土地財政收入幾乎成為城市經(jīng)濟發(fā)展的最主要來源，比如菏澤、日照等城市，得益于大規(guī)模的棚改貨幣化安置，土地出讓金收入大幅提升，是其一般公共預(yù)算收入的2倍以上，為地方政府提供了豐厚的資金。隨著棚改貨幣化推進，刺激了三四線城市大量的購房需求，三四線商品房市場迅速量價齊升，帶動土地市場一時火熱，地方政府在高位時賣地套現(xiàn)成為緩解地方債務(wù)的重要手段。高土地依賴度短期也引發(fā)了地價、房價快速上升，未來隨著棚改貨幣化比例下調(diào)，需求已經(jīng)被提前透支的情況下，一旦土地市場降溫，此類城市需求將難以為繼。

　　部分三四線城市醞釀“救市”

　　2018年末，多個城市開始悄然松綁調(diào)控政策。菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松購房的社保要求、青島高新區(qū)取消執(zhí)行半年前出臺的搖號政策、合肥悄悄松綁限購，這些城市開啟了地方放松限購的小高潮。

　　最近，一些地方政府開始了“救市”政策。菏澤成武縣出臺了房地產(chǎn)新政，規(guī)定各鎮(zhèn)農(nóng)民購買首套房可以享受300元／平方米優(yōu)惠，首付不超過30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.9倍，上限不超過貸款基準利率的1.25倍。

　　對此，盧文曦表示，買房補貼房款，這是最直接的刺激動作，成武縣救市的動作已經(jīng)很明顯了。有些地方過度依賴土地財政，房子賣不好，導(dǎo)致土地賣不掉，會直接影響到地方政府的收入，這肯定是地方經(jīng)濟受不了的。三四線城市，尤其是對于土地財政依賴度較高的地區(qū)，肯定會想辦法做政策上的松動，未來像成武縣的城市還有很多。

　　郭毅也表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控推行“落實城市主體責任”，各地需要根據(jù)城市特點出臺調(diào)控政策，前面有示范效應(yīng)的一些城市，并沒有被中央叫停，預(yù)期今年會有更多城市對樓市進行適度的松綁，但這個松綁會是一個漸進式的、嘗試性的，如果市場出現(xiàn)過熱的苗頭，松綁不會繼續(xù)，因為地方政府還是要對調(diào)控的結(jié)果負責，守住“房住不炒”這個底線。

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