駐馬店房產(chǎn)在線訊  2019年的3月，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說又是個溫暖的春天。

　　猶記得，大半年前中海地產(chǎn)對政策的預(yù)期很悲觀，2018年底，龍湖說2019年要非常謹慎，短短兩個多月后，開發(fā)商們又開始樂觀了。

　　3月下旬集中召開的業(yè)績會上，開發(fā)商普遍比去年底開心，因為“房子又好賣了”。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到年初至今流動性的相對寬松、“五限”政策的局部微調(diào)給了他們信心。開發(fā)商預(yù)期政策維穩(wěn)，房價繼續(xù)下跌可能性變小，一二線城市有望邊際改善、率先筑底，三四線則繼續(xù)承壓。

　　市場層面已有局部復(fù)蘇。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者的調(diào)查顯示，近期各一二線城市新盤去化率提升，搶房重現(xiàn)，開發(fā)商打折優(yōu)惠取消，成交量回升。尤其是深圳，作為2015年這一輪市場爆發(fā)的起點，近期市場熱度又明顯回升，成為風(fēng)向標(biāo)。

　　2019年的樓市會又來一輪反彈嗎？對此，3月26日萬科董事會主席郁亮表示，房地產(chǎn)更多與宏觀經(jīng)濟、城市化、人口增長相關(guān)，房價單邊上漲的時代徹底結(jié)束了，不能期待市場反彈。

　　政策“定心丸”與回歸一二線

　　開發(fā)商的信心回升、樓市回暖的蛛絲馬跡，最初要從貨幣政策和流動性中去找。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到年初，央行再次降準(zhǔn)，給房地產(chǎn)行業(yè)打開了復(fù)蘇的窗口。3月14日，較早召開業(yè)績會的陽光城，作為高增長房企的代表，深感流動性的重要性。陽光城執(zhí)行副總裁、 CFO吳建斌指出，目前市場資金充裕，融資成本明顯下降，“陽光城今年前兩個月的融資形勢明顯比去年好了”。

　　幾天后，碧桂園CFO伍碧君也表示，房企的融資成本在2018年都有上升，但預(yù)計2019年會下降，原因是“今年錢沒有那么緊張了”。

　　此外，樓市調(diào)控“一城一策”，地方有了更多微調(diào)的空間。奧園董事局主席郭梓文的觀點極具代表性：“調(diào)控基調(diào)是希望樓價不要過快上漲，也要防止過快下跌�！惫�梓文稱，樓市調(diào)控的權(quán)力已下放到各個地方，奧園一些樓盤所在的地方政府已開始釋放出有利于樓價和銷售面積提升的政策信息；預(yù)計今年下半年的市場會向好。

　　但市場的回暖并非全部，可能局限于一二線。保利發(fā)展指出，2019年，隨著政策面（如放寬落戶條件、取消限售）、資金面（如購房利率上浮區(qū)間下調(diào)）等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計全年市場將延續(xù)調(diào)整，一二線城市有望率先筑底。

　　陽光城董事長朱榮斌表示，回歸一二線已是房企共識，未來一二線市場的競爭會很激烈，“從成都、寧波的幾場拍賣可以看出，只要市場有一點回暖跡象，房地產(chǎn)公司的行動速度就會非�？�。”他說。

　　中海地產(chǎn)董事局主席顏建國認為，以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū)，中海始終堅持在一二線的策略不變。目前中海土地儲備9144萬平米，其中一線占15%，二線占65%。

　　當(dāng)代置業(yè)也在搶占一二線市場，董事長張鵬認為當(dāng)前一二線市場穩(wěn)定，總體安全。當(dāng)代置業(yè)在一二線的儲備占到70%，30%將布局在三四線城市。

　　縱觀近期的業(yè)績會，看好三四五線市場的，幾乎只有碧桂園。碧桂園董事局主席楊國強認為，當(dāng)前農(nóng)民工的工資上漲明顯，返鄉(xiāng)置業(yè)可能性大，三四線依然有較大空間。

　　3月26日，曾經(jīng)大量布局三四線的恒大總裁夏海鈞指出，一二線和三四線的劃分已然落后，恒大進入的288個城市，均為人口持續(xù)凈流入、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。

　　深圳房地產(chǎn)資深人士徐楓認為，一線城市已率先筑底，而且回暖的速度快于二三線城市，2019年的亮點在于東部的一線城市和中部的省會城市。

　　一二線城市率先筑底？

　　開發(fā)商充滿樂觀，市場也涌動著熱情。與去年底的冷清形成明顯對比的是，購房者重新回來了。

　　這也是流動性充裕帶來的效應(yīng)，近期多個城市首套房貸利率連續(xù)3個月下降。2月為5.63%，環(huán)比下降0.53%；2月利率下調(diào)銀行數(shù)量44家，較1月增加10家。而深圳目前首套利率均值為5.46%，遠低于去年年底普遍的上浮15%甚至20%。

　　一線城市的房產(chǎn)交易增值稅附加稅也在大幅下調(diào)：北廣深從12%下降到6%，上海從11%下調(diào)到6%，減輕了購房者的負擔(dān)。

　　首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，2019年消費者對房地產(chǎn)的投資熱情回到了原來的軌道。

　　作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，市場熱度回升迅速。

　　2月底，深圳2000萬級豪宅華潤瑞府開盤即受到熱捧，400平方米戶型“秒光”，230平方米戶型產(chǎn)品也很快售罄。

　　3月17日，深圳南山紅花雅筑開盤，當(dāng)天簽訂67套，銷售額達3個億。19日，南山科技園1400萬起的豪宅盤陽光粵海開盤，半小時去化近50%。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開盤去化約55%。市場供應(yīng)逐漸增加，訪客指數(shù)維持在高位，預(yù)計后期成交將繼續(xù)回升。

　　根據(jù)天風(fēng)證券3月18日至25日統(tǒng)計，全國48 大城市一手房合計成交 4.19 萬套，環(huán)比上升 17.04%，其中一線、二線城市環(huán)比增速分別 43.99%、16.41%。

　　這種復(fù)蘇和回暖是否可持續(xù)？徐楓認為，開發(fā)商的判斷主要是基于各自的新盤市場，目前僅是局部區(qū)域和項目有回暖；而對于存量房和新房的整體市場而言，上半年交易量可能會比下半年好。

　　徐楓指出，當(dāng)前的房價存在泡沫，2019年將會是持續(xù)去泡沫的過程，不會存在大幅度反彈。同時，她也表示房價會維持穩(wěn)定，下降的機會小。相比于公寓市場，剛需的住宅盤降價的空間更小，豪宅市場價格上行的機會也不大。

　　萬科是所有開發(fā)商中最為謹慎的一家。郁亮指出，對于萬科來說，首先還是要“鞏固提升基本盤”即開發(fā)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上才能去發(fā)展更多的新業(yè)務(wù)；萬科今年的銷售回款目標(biāo)6000億，幾乎與去年持平。

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