駐馬店房產(chǎn)在線訊  截至2018年底，華潤(rùn)置地商業(yè)投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為1268.6億元，占集團(tuán)資產(chǎn)總值的近五分之一。

　　“靈魂舵手”吳向東的離開，看起來并沒有影響華潤(rùn)置地前進(jìn)和轉(zhuǎn)型的步伐。

　　3月26日，華潤(rùn)置地新任主席唐勇和一眾管理層出現(xiàn)在業(yè)績(jī)會(huì)上。“當(dāng)主席沒有什么特別的感想”，唐勇稱。此前，他已擔(dān)任了四年華潤(rùn)置地的副主席。

　　這個(gè)低調(diào)又高效的團(tuán)隊(duì)交出了一份與眾不同的成績(jī)單：銷售超2000億元位列第九，投資物業(yè)租金收入達(dá)95億，預(yù)計(jì)今年可達(dá)百億。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到這是一份沒有引起足夠重視的財(cái)報(bào)。同日，萬科、恒大也在香港召開了業(yè)績(jī)會(huì)，搶走了很多關(guān)注度；外界多討論房企的銷售金額、凈利潤(rùn)、凈負(fù)債率、土地儲(chǔ)備等指標(biāo)，而對(duì)租金收入不夠敏感。

　　華潤(rùn)置地租金收入達(dá)到百億的意義，不亞于當(dāng)年萬科銷售過百億、千億的里程碑式節(jié)點(diǎn)，它標(biāo)志著，華潤(rùn)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、下半場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)賽道上已遙遙領(lǐng)先。

　　排位進(jìn)階

　　與保利、中海等類似，同為央企的華潤(rùn)置地在幾年前也飽受“規(guī)模落后”的詬病；自2017年提出“力保前十”后，華潤(rùn)在銷售上持續(xù)發(fā)力。

　　財(cái)報(bào)顯示，公司于2018 年實(shí)現(xiàn)合約銷售2110 億元，同比增長(zhǎng)22%，排名較2017年的第十位上升至第九位。

　　申萬宏源（香港）指出，在2015-2018年這一輪行業(yè)上升周期中，公司實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)合增長(zhǎng)30%，同期可比同業(yè)中海外和萬科的復(fù)合增速分別為20%和30%。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到此外，華潤(rùn)置地全年綜合毛利潤(rùn)率為43.4%， 萬科和中海外的毛利率分別為29%和37%，證明了華潤(rùn)置地借助其住宅、商業(yè)綜合體的優(yōu)勢(shì)，為物業(yè)開發(fā)提供附加值。

　　華潤(rùn)在凈利潤(rùn)方面還未進(jìn)入第一陣營(yíng)。2018年歸屬股東應(yīng)占溢利242.37億元，同比增長(zhǎng)23.09%。而已公布年報(bào)的萬科、碧桂園、中海、恒大則分別為337億人民幣、346億人民幣、449億港幣、374億人民幣。

　　不過，作為僅有的幾家2018年全年土地購(gòu)置支出超出2017年的開發(fā)商，華潤(rùn)置地顯示了逆勢(shì)增長(zhǎng)的潛力。

　　2018年下半年，公司仍在核心城市捕捉地價(jià)下行后出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。申萬數(shù)據(jù)顯示，全年土地購(gòu)置支出達(dá)到1513.5億元，權(quán)益支出1040億元。截至2018年末，其土儲(chǔ)已覆蓋全球70個(gè)城市，平均土地成本為5858元/平米，占當(dāng)前銷售均價(jià)約33%。

　　公司總土地儲(chǔ)備面積約6000萬平米（權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約4500萬平米），其中約5000萬平米用于物業(yè)開發(fā)，其余則用于投資物業(yè)。一、二線及具有產(chǎn)業(yè)支撐的三線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)83.0%，與華潤(rùn)置地的商業(yè)模式相匹配。

　　作為國(guó)內(nèi)城市更新和舊改運(yùn)營(yíng)的翹楚，招銀國(guó)際稱，華潤(rùn)置地目前運(yùn)營(yíng)30多個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中16個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目，建面達(dá)2，200萬平，可能在未來幾年逐漸貢獻(xiàn)收入。

　　作為央企的華潤(rùn)，資金成本為業(yè)務(wù)最低之一，去年華潤(rùn)置地的平均融資成本上升30個(gè)基點(diǎn)至4.47%，預(yù)計(jì)今年將小幅下降。

　　此外，截至2018年12月31日，總有息負(fù)債比率為42.3%，與2017年底持平，凈有息負(fù)債率為33.9%，較2017年底的35.9%有所下降，維持在行業(yè)較低水平。

　　對(duì)華潤(rùn)而言，2018是不平靜的一年，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的開拓者吳向東正式去職，唐勇補(bǔ)位主席，數(shù)位高層也離職或輪換。

　　華潤(rùn)置地內(nèi)部人士亦曾表示，人事變動(dòng)并不影響公司的戰(zhàn)略邏輯和業(yè)務(wù)路徑。

　　申萬認(rèn)為，空缺超過四年的董事局主席一職塵埃落定，這對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展正面。

　　華潤(rùn)將2019年銷售目標(biāo)定為2420億元，同比增長(zhǎng)15%，并于前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額256 億元，同比增長(zhǎng)36%。

　　唐勇預(yù)計(jì)，有信心可超額完成目標(biāo)，在毛利率和高周轉(zhuǎn)之間尋求平衡。

　　運(yùn)營(yíng)生意

　　由開發(fā)商向城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的華潤(rùn)置地，已在房企下半場(chǎng)的賽道之一商業(yè)運(yùn)營(yíng)上領(lǐng)先。

　　年報(bào)顯示，2018年華潤(rùn)置地商業(yè)實(shí)現(xiàn)95.2億元的租金收入，同比增長(zhǎng)28.4%。其中購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額68.6億元，同比增長(zhǎng)29.9%。

　　截至2018年底，華潤(rùn)置地商業(yè)投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為1268.6億元，占集團(tuán)資產(chǎn)總值的近五分之一。

　　除深圳灣綜合體落成外，2018年華潤(rùn)新開業(yè)7個(gè)購(gòu)物中心，并在深圳、天津、杭州、南京等一二線城市獲取了優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目；期內(nèi)擁有在營(yíng)商業(yè)面積921萬平方米，包含35個(gè)購(gòu)物中心，43個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，另有管理輸出購(gòu)物中心項(xiàng)目25個(gè)。

　　根據(jù)華潤(rùn)置地商業(yè)的計(jì)劃，到2020年，其租金收入可以達(dá)到100億元。

　　萬科董事會(huì)主席郁亮、恒大董事局主席許家印在3月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上都指出，公司在尋找、布局未來可以與住宅開發(fā)市場(chǎng)相媲美的新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)業(yè)，這些業(yè)務(wù)必須是營(yíng)收千億、規(guī)模萬億的級(jí)別。

　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)正是其中的一個(gè)。其收入和盈利模式，不同于開發(fā)業(yè)務(wù)通過銷售賺取價(jià)差，而是通過運(yùn)營(yíng)和服務(wù)收取租金、管理費(fèi)等。

　　這是一場(chǎng)徹底的轉(zhuǎn)型和變革。目前，萬科、恒大、碧桂園、龍湖這些主流開發(fā)商租金收入僅在數(shù)二三十億、四五十億左右的水平，華潤(rùn)近百億的租金收入，將是除萬達(dá)之外第二家租金收入百億級(jí)的內(nèi)地開發(fā)商，也逼近港資的九龍倉、新鴻基以及新加坡凱德。

　　華潤(rùn)置地表示，購(gòu)物中心為代表的投資物業(yè)是集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，未來兩三年仍將是新建購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)的持續(xù)高峰期，將進(jìn)一步提升投資物業(yè)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)效率，確保租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，并持續(xù)提升盈利能力。

　　早在2017年，華潤(rùn)置地已對(duì)商業(yè)地產(chǎn)組織架構(gòu)和主要管理人員進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部成為華潤(rùn)置地的一級(jí)組織機(jī)構(gòu)。

　　招銀國(guó)際預(yù)計(jì)，到2021年華潤(rùn)將擁有850萬平的購(gòu)物中心。此前，華潤(rùn)管理層曾透露，有分拆商業(yè)地產(chǎn)上市的計(jì)劃，上市后市值或達(dá)千億。

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