駐馬店房產在線訊  在香港上市后的首份財報，美的置業(yè)交出了一份不錯的成績單，2018年實現營業(yè)收入301.2億元，同比增加70%；毛利98.5億元，同比增加101%；核心凈利潤32.8億元,同比增加75%，均超過同行平均水平。3月29日收盤，美的置業(yè)報價20.45港元，當日漲幅達9.24%。

　　隨著香港上市打開融資大門，美的置業(yè)備受關注的高負債率也有所下降，凈負債率降至97%，但是急速擴張大規(guī)模拿地也令其負債額攀升。借高杠桿快速發(fā)展，這是很多房企的成名之路，但與此同時帶來的高風險，也令不少房企深受其痛，奔向千億的道路上，如何平衡負債與規(guī)模之間的關系，對于美的置業(yè)來說，是一門技術活。

　　負債總額1537.3億元，同比增加52.5%

　　根據財報，截至2018年12月31日，美的置業(yè)總現金及銀行存款為265.3億元，總借款額為495.1億元，凈負債率為97%，有所下降。據招股書顯示，2015年-2017年美的置業(yè)凈負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。

　　駐馬店房產在線小編了解到值得關注的是，美的置業(yè)的兩次負債率下降均主要來自于股權類融資。第一次是美的置業(yè)控股方美的發(fā)展、美恒有限公司與美域有限公司向美的置業(yè)注資60億元，大手筆的注資令美的置業(yè)的凈負債率從624.7%降至118.9%。

　　第二次是美的置業(yè)2018年10月11日登錄港股市場，融得27.87億元的凈額，使得凈負債率有所下降，降至97%。按照（有息負債-貨幣資金）/凈資產的恒等式，在負債率下降中，美的置業(yè)的貨幣資金增幅僅為11.5%，貢獻并不高，而凈資產增幅高達94%。

　　另一方面，2018年，由于快速擴張、加速拿地，美的置業(yè)的負債總額進一步攀升，截至2018年12月31日，美的置業(yè)負債總額為1537.3億元，同比增加52.5%。其中，流動負債1192.6億元，同比增加68.7%，非流動負債為344.7億元，同比僅增14.4%。流動負債增幅較大，美的置業(yè)的短期償債壓力或將增加。

　　在3月29日于香港舉行的業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈表示，“我們非常有信心進一步改善凈負債率。”

　　值得關注的是，背靠美的集團這棵大樹，在融資成本這塊，美的置業(yè)占據優(yōu)勢。據了解，2018年，其融資成本低于行業(yè)平均水平，年內的實際加權借貸利率為5.91%。

　　林戈表示，“2018年是非常特殊的一年，整個融資成本都比較高，對民企來說，更是高達十幾個點，但我們有大股背景，融資非常有優(yōu)勢�！�

　　2019年，對于降低負債和融資成本，林戈指出，除了提高信用評級、調整融資渠道外，還會加快回轉盤活現金流，此外會跟優(yōu)質開發(fā)商合作，操盤并表，增加凈資產投入。

　　新增土儲超過陽光城，接近中海

　　近兩年來，美的置業(yè)以“黑馬”姿勢奔跑，在短短四年時間，其銷售額從百億元劍指千億元，2015年至2018年，合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元、790億元，復合年增長率超95%。

　　2019年，美的置業(yè)定下了千億元的合約銷售目標，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂說，“我認為比較從容，應該不會有太大障礙�！�

　　駐馬店房產信息網小編了解到底氣何在？背后或許來自于美的置業(yè)大量的土地儲備，且城市布局較為合理。據年報顯示，截至2018年12月31日，美的置業(yè)在48個城市及地區(qū)的土地儲備達4507萬平方米，分布于珠江三角洲經濟區(qū)、長江三角洲經濟區(qū)、長江中游經濟區(qū)、華北地區(qū)及中國西南經濟區(qū)五大地區(qū)。

　　2018年，美的置業(yè)加速拿地，新增項目土地儲備達1662萬平方米，通過合營企業(yè)和聯營公司收購權益土地儲備面積57萬平方米，全年共新增土地儲備1719萬平方米。

　　盡管美的置業(yè)的銷售額排名TOP30之外，但新增土地儲備規(guī)模躋身TOP20。激進如陽光城，2018年陽光城新增土地儲備是1333萬平方米，截至報告期末，陽光城擁有土地儲備總計4418萬平方米。而排在第一陣營的中海，2018年新增總樓面面積是1764萬平方米。

　　土地是糧草，是過去與未來美的置業(yè)實現規(guī)模快速擴張的武器，但是大規(guī)模的拿地必然帶來更多資金壓力，對于美的置業(yè)這種處于初步上升周期的中小企業(yè)來說，城市布局、土地價格、周轉速度、銷售結轉等因素，必須綜合考慮，稍有不慎，就有可能出現經營性風險，做派激進的閩系房企，高價拿地遭遇政策調控，資金鏈出現危機的現象不是沒有。

　　不過，綜合分析美的置業(yè)的土地布局多位于二線和強三四線城市。其中，長三角、粵港澳大灣區(qū)兩個活躍度較高的大區(qū)，其土地儲備約1800萬平方米，占總貨值超六成。其相關樓面平均地價為每平方米人民幣2337元，土地成本價格具有一定競爭力。

　　郝恒樂表示，在城市布局上，二線和強三線是廣闊天地，也是房地產市場的主戰(zhàn)場，是美的置業(yè)強力要做的城市。由于一線城市門檻很高，則考慮有機會性的進入。

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