駐馬店房產(chǎn)在線訊   “走進(jìn)城市，總有那么一兩個(gè)空間為這個(gè)城市留下永恒的記憶。” 中經(jīng)聯(lián)盟主席、當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬動(dòng)情的說到，北京金地標(biāo)創(chuàng)新評(píng)選出的17個(gè)“金地標(biāo)”，一定是能夠在北京城市化歷史發(fā)展進(jìn)程中留下深刻的記憶，但是更多還要面向未來，因?yàn)椤敖鸬貥?biāo)”崛起就代表著金地標(biāo)創(chuàng)新評(píng)選頒獎(jiǎng)盛典的主題“新消費(fèi)、新趨勢(shì)、新流量”的崛起。

　　商業(yè)是什么呢？對(duì)于城市，對(duì)于地產(chǎn)商就是奏鳴曲，一家獨(dú)唱干不了，必須是大家合奏。

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，拿地強(qiáng)調(diào)一整套完整的商業(yè)價(jià)值鏈體系。張鵬總結(jié)出四個(gè)維度：第一，獲取的土地是否定位模型化。商業(yè)地產(chǎn)C端是個(gè)性化，B端是標(biāo)準(zhǔn)化，如果B端都是定制化、個(gè)性化，就沒辦法開發(fā)。但C端是定制化、個(gè)性化。第二，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化，速度周轉(zhuǎn)要快，投入到重資產(chǎn)的資金一定要快。第三，IP集群化。第四，場(chǎng)景體驗(yàn)化。

　　對(duì)于四個(gè)維度，張鵬一一展開論述。

　　何謂定位模型化？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到商業(yè)地產(chǎn)商在各地拿地千萬不要拿錯(cuò)地，不要拿短錢配長(zhǎng)項(xiàng)目，比如康養(yǎng)、小鎮(zhèn)，哀鴻遍野。但是和產(chǎn)業(yè)用地、住宅用地相適配的商業(yè)中心可以做。

　　張鵬以當(dāng)代置業(yè)獲取商業(yè)地產(chǎn)地塊的經(jīng)驗(yàn)為例介紹到，一種是盒子商業(yè)，全部做商業(yè)不是當(dāng)代的強(qiáng)項(xiàng)，就找合作，現(xiàn)在好幾個(gè)項(xiàng)目落地；另外一種，商業(yè)比例在30-60之間有可能做成。一類城市綜合體，一類區(qū)域綜合體，一類街區(qū)綜合體，是圍繞著大量人流、住家所提供的商業(yè)各項(xiàng)服務(wù)。30的比例鄰里中心，樂家中心，相對(duì)容易，有可能還散售掉。這部分跟優(yōu)鋪緊密合作起來，幫我們招商運(yùn)營(yíng)，這就是拿地定位模型化。

　　何謂開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化？

　　做什么樣的商業(yè)動(dòng)線和功能都要策劃，可研到前期。商業(yè)團(tuán)隊(duì)要跟甲方捆綁在一起，一定要簽獲項(xiàng)目五個(gè)方案，把銷售、委托招租、出租的合同合約，就是內(nèi)部企業(yè)也要給予明確權(quán)利義務(wù)。策劃定位、招商行銷、市場(chǎng)推廣方法獲得甲方同意，就進(jìn)入商業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)承接階段。入伙階段就是賣，小業(yè)主來收商鋪。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，小商鋪進(jìn)入大賣場(chǎng)從裝修那天就進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)階段，三年整個(gè)商區(qū)做升級(jí)。這就形成了非常暢通的流程，就是B端標(biāo)準(zhǔn)化。

　　何謂IP集群化？

　　C端就開始產(chǎn)品落位，策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)好之后就開干。IP集群化，對(duì)于地產(chǎn)商，對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)有兩個(gè)階段。第一，商業(yè)不會(huì)做，我們就合作。但是開發(fā)商的讓利比較大，招大IP扒你七層皮。第二，做自己的IP，通過五年，自己能做酒店。張鵬介紹說，百老匯、電影院、書店我們都參股，不斷把自己IP運(yùn)營(yíng)建起來，幼兒園、綠色餐廳、長(zhǎng)足公寓、聯(lián)合辦公建起來。當(dāng)我們?cè)倌玫貢r(shí)，60%做商業(yè)，40%做住宅，就不會(huì)心里發(fā)抖。我們的商業(yè)中心、鄰里中心，社區(qū)綜合體、區(qū)域綜合體，就解決了IP集群化。

　　何謂場(chǎng)景體驗(yàn)化？

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到沒有極致的體驗(yàn)，沒有反復(fù)的回頭客，商業(yè)空間必死無疑。極致的體驗(yàn)比今天客人給你下了多少訂單更重要。在這個(gè)社區(qū)里衣食住行、文化體、健康體驗(yàn)、商務(wù)空間、聯(lián)合辦公，能給客戶提供什么樣的消費(fèi)體驗(yàn)和對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，也要不斷地梳理出來。

　　例如，西安鼓樓的一個(gè)購(gòu)物中心，在西安相當(dāng)于東單王府井大樓，兩年前變成門外人流如織，但是百貨中心里門可羅雀。我們?nèi)チ税盐覀冞@套東西，再加上綠色科技、綠色體驗(yàn)的無霾，軟硬結(jié)合起來。一二樓是餐飲，三四樓聯(lián)合辦公，六到八層長(zhǎng)租公寓，抖音、美團(tuán)都在這里，每天大約3500人在這里辦公，大量各種延伸的需求，日式等等的餐飲風(fēng)格都呈現(xiàn)出來了。張鵬介紹說，各個(gè)地方政府過去遺留下來的大量工業(yè)廠房和用地，就把這些IP集群，將極致的體驗(yàn)不斷裝入進(jìn)去，就是場(chǎng)景體驗(yàn)化。

　　比如，在北京做的一個(gè)小場(chǎng)景體驗(yàn)，把過去造紙廠的火車頭，歷史遺跡跟時(shí)尚辦公結(jié)合起來。上海2萬平米的老船塢，現(xiàn)在都是網(wǎng)紅打卡地，高流量帶來兩年左右單店盈利。

　　張鵬指出，開發(fā)商更多還是希望把商業(yè)空間變現(xiàn)出去。不管商業(yè)也好，住宅也好，還是其它業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)也好，拿到了一個(gè)空間，拿到了一個(gè)建筑，拿到了一塊土地，一定要敬畏尊重它，呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品要對(duì)得起城市，對(duì)得起歷史，這才是開發(fā)商的終極使命。

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