駐馬店房產(chǎn)在線訊   但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就魯能旗下的資產(chǎn)質(zhì)量而言，未來(lái)要想全部注入上市平臺(tái)幾無(wú)可能。相反，考慮到資產(chǎn)質(zhì)量問題，更有可能被“拒收”甚至出售。

　　魯能集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合可謂曠日持久，但事情的“下半場(chǎng)”進(jìn)行得并不順利。

　　4月8日晚間，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱，放棄受讓5家公司的股權(quán)，分別是：大連神農(nóng)科技100%股權(quán)、海南英大100%股權(quán)、北京碧水源100%股權(quán)、天津魯能置業(yè)100%股權(quán)及海南億興置業(yè)60%股權(quán)。

　　這5家公司分別隸屬于魯能集團(tuán)和都城偉業(yè)——兩者都是國(guó)家電網(wǎng)公司旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，魯能集團(tuán)還是上市公司廣宇發(fā)展的大股東。

　　這一動(dòng)作可追溯到3年前的一次重大資產(chǎn)重組。當(dāng)時(shí)，廣宇發(fā)展通過發(fā)行股票的方式，吸納魯能集團(tuán)旗下的五家公司。到2017年9月末，這5家公司全部完成資產(chǎn)交割過戶手續(xù)。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到但重組的“下半場(chǎng)”還在繼續(xù)。按照當(dāng)時(shí)前述同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，魯能集團(tuán)和都城偉業(yè)需要對(duì)未注入的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行整合，使之達(dá)到注入上市公司條件。而后，廣宇發(fā)展具有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，如放棄收購(gòu)，則出售給不相關(guān)的第三方�？紤]到魯能旗下的資產(chǎn)規(guī)模，這部分資產(chǎn)不是小數(shù)目。

　　此次被廣宇發(fā)展放棄受讓的5家公司，正是此前未注入資產(chǎn)的一部分。按照協(xié)議，這部分資產(chǎn)很可能被出售。而如果類似的情況再次發(fā)生，魯能將不得不繼續(xù)出售旗下資產(chǎn)。

　　艱難的“下半場(chǎng)”

　　一直以來(lái)，魯能都希望對(duì)旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行整合，主要目的是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到上市平臺(tái)廣宇發(fā)展上。為此，2009年和2013年，魯能曾兩次嘗試通過重大資產(chǎn)重組的方式進(jìn)行操作，但最終未果。

　　2016年，魯能再度啟動(dòng)資產(chǎn)整合，具體方案為，通過發(fā)行股票的方式，將旗下5家公司——重慶魯能開發(fā)（集團(tuán)）有限公司34.5%、宜賓魯能開發(fā)（集團(tuán)）有限公司65%、山東魯能亙富開發(fā)有限公司100%、北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司100%的股份、重慶魯能英大置業(yè)有限公司30.00%的股權(quán)——注入上市平臺(tái)廣宇發(fā)展。

　　針對(duì)這一方案，證監(jiān)會(huì)曾兩次發(fā)文質(zhì)詢，但最終批復(fù)。到2017年9月29日，5家公司全部完成資產(chǎn)交割過戶手續(xù)。

　　但到此時(shí)，重組的“下半場(chǎng)”才剛剛開始。為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，魯能集團(tuán)和都城偉業(yè)曾承諾，將海南、武漢、山東、北京、大連等多地的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行處置，在滿足條件后，由廣宇發(fā)展優(yōu)先收購(gòu)。若廣宇發(fā)展放棄收購(gòu)，項(xiàng)目則授予與集團(tuán)無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方。

　　此次被廣宇發(fā)展放棄受讓的5家公司，正是此前未注入，但又構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的資產(chǎn)。如今，這些公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為正，因此已經(jīng)達(dá)到了注入上市公司的條件。

　　但廣宇發(fā)展拒絕受讓這些資產(chǎn)，理由在于，歷史遺留問題未解決、盈利前景不明、去化周期長(zhǎng)，等等�！翱傮w可歸咎為資產(chǎn)質(zhì)量不佳。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這幾家公司的項(xiàng)目分別位于北京、天津、大連、海南等地，項(xiàng)目體量偏大，且這些區(qū)域深受樓市調(diào)控重壓，項(xiàng)目的去化能力和盈利前景并不樂觀。

　　這并不是廣宇發(fā)展首次拒絕受讓母公司的資產(chǎn)。2018年3月，廣宇發(fā)展就曾放棄優(yōu)先收購(gòu)蘇州魯能，原因是“蘇州魯能未來(lái)銷售前景存在較大不確定性”。

　　此后，廣宇發(fā)展對(duì)蘇州魯能實(shí)施托管，直到魯能集團(tuán)將后者出售給無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方。分析人士認(rèn)為，此次被放棄受讓的5家公司，也有可能遭遇同樣的命運(yùn)，即先由廣宇發(fā)展實(shí)施托管，然后尋求出售。

　　潛在貨值4000億

　　事實(shí)上，并不是所有資產(chǎn)都被廣宇發(fā)展“拒收”，2018年，福州魯能和天津魯能泰山兩個(gè)項(xiàng)目，就被廣宇發(fā)展現(xiàn)金收購(gòu)。

　　但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，就魯能旗下的資產(chǎn)質(zhì)量而言，未來(lái)要想全部注入上市平臺(tái)幾無(wú)可能。相反，考慮到資產(chǎn)質(zhì)量問題，更有可能被“拒收”甚至出售。

　　魯能早在2002年就涉足房地產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家電網(wǎng)公司旗下的兩家房地產(chǎn)公司之一。另一家公司都城偉業(yè)成立于2009年，曾使用“北京魯能置業(yè)”和“魯能置業(yè)”兩個(gè)名稱。工商信息顯示，魯能集團(tuán)和都城偉業(yè)的法定代表人均為劉宇。公司內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這屬于“一家公司、兩塊牌子”。

　　廣宇發(fā)展于2016年發(fā)布的重組方案，披露了魯能集團(tuán)和都城偉業(yè)旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)。兩家公司旗下均有18家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，其中，魯能集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布在北京、山東、海南、大連等地；都城偉業(yè)的業(yè)務(wù)主要分布在北京、海南、天津等地。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，北京和海南是魯能重倉(cāng)的兩個(gè)區(qū)域，但這些區(qū)域的樓市調(diào)控政策均較為嚴(yán)厲。因此，這部分項(xiàng)目恐怕很難在短期內(nèi)變身為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，也難以在短期內(nèi)達(dá)到注入上市公司的條件。

　　這樣一來(lái)，擁有龐大土地資源的“隱形巨頭”魯能，能否進(jìn)一步做大規(guī)模，就面臨較大的疑問。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在魯能集團(tuán)和都城偉業(yè)發(fā)布的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾中曾強(qiáng)調(diào)，在廣宇發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入和即將進(jìn)入的城市中，魯能集團(tuán)和都城偉業(yè)原則上不再?gòu)氖伦≌�類房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。這一點(diǎn)對(duì)魯能做大規(guī)模有可能產(chǎn)生約束。

　　但他同時(shí)表示，如果廣宇發(fā)展能夠迅速做大，或者樓市調(diào)控政策出現(xiàn)區(qū)域性反轉(zhuǎn)，魯能旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。

　　2017年，魯能的地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)800億的銷售規(guī)模。其中，廣宇發(fā)展的銷售金額為271.1億元。但此后魯能未再公布銷售數(shù)據(jù)。根據(jù)天風(fēng)證券發(fā)布的研報(bào)，目前魯能潛在尚未注入（上市公司）的資源體量接近2000萬(wàn)方，潛在貨值接近4000億。

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