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3月土地成交規(guī)模不及預(yù)期,二線土拍熱度明顯回暖

2019-04-14 來源:和訊名家
 
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  駐馬店房產(chǎn)在線訊  3月份,土地市場成交規(guī)模并未如期迎來“小陽春”,成交體量相比上月雖然有所回升但和去年同期相比仍有三成的縮減,主要由于成交占比最高的三四線城市成交量同比大降三成。不過,成交溢價率在優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)的帶動下持續(xù)三個月增長,達(dá)到去年下半年以來最高值,市場熱度明顯升高。

  各能級城市方面,一線城市因成交地塊基本為舊改項目或遠(yuǎn)郊低價土地,成交體量和成交價格均呈現(xiàn)環(huán)比下滑的趨勢;三四線城市則受市場整體回暖帶動,量價環(huán)比均有所回升;二線城市方面繼續(xù)走強(qiáng),不僅成交面積同環(huán)比均有所增長,溢價率指標(biāo)也創(chuàng)下2019年新高。

  01

  市場走勢

  成交體量為近一年次低點

  優(yōu)質(zhì)地塊集中成交推動二線地價環(huán)比上漲超四成

  供應(yīng)方面,隨著各城市供地計劃的出臺,3月份土地市場迎來季節(jié)性回暖,土地供應(yīng)總量重回2億平方米之上,達(dá)到20525萬平方米,同環(huán)比分別上漲8%和232%。具體到各能級來看,二三線土地供應(yīng)量相比上月均有大幅的增加,環(huán)比漲幅分別達(dá)到76%和379%,其中武漢(樓盤)、青島(樓盤)、昆明(樓盤)、西安(樓盤)等城市在本月中下旬供應(yīng)大幅放量,這些城市的熱點區(qū)域均有土地供應(yīng),預(yù)計下月的土地市場將更加激烈。

  成交方面,受2月極低基數(shù)影響,3月土地市場成交體量周期性大漲。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國336城經(jīng)營性土地成交總建筑面積回升到10000萬平方米之上,達(dá)到13764萬平方米,環(huán)比上漲57%,但同比卻下降了26%。從近一年的成交走勢來看,3月份的土地成交量顯然未達(dá)到預(yù)期水平,是近一年來的第二低點。不過從供應(yīng)數(shù)據(jù)來看,二三線城市在下月將會出讓多宗土地,4月的土地成交量有望能繼續(xù)回升。

  而在成交單價方面,本月平均樓面價基本與上月持平,為2516元/平方米,但已超過去年同期水平,同比上浮高達(dá)三成。具體到各能級城市來看,表現(xiàn)情況較為迥異:一線城市受廣州(樓盤)超大體量舊改項目的影響整體成交樓板價大幅下滑,平均樓面價僅為6584元/平方米;二三線城市地價同環(huán)比均是上漲趨勢,其中二線城市表現(xiàn)最為突出,成交均價環(huán)比大漲43%,達(dá)到5075元/平方米,是自2018年1月以來時隔13個月首次回升到5000元/平方米之上,樓板價的大幅升高主要受本月天津(樓盤)、杭州(樓盤)、合肥(樓盤)、重慶(樓盤)等城市多宗優(yōu)質(zhì)地塊集中成交的拉升。

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  02

  溢價及流拍

  溢價率連續(xù)3個月上浮

  二線城市回升幅度最大

  駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從成交溢價率來看,自2019年以來土地市場的溢價率一直保持上漲趨勢,本月更是環(huán)比大增6.9個百分點,全國土地市場的成交溢價率達(dá)到了19.1%,雖然和去年同期相比仍有8.4百分點的差距,但已是去年下半年以來的最高值,土地市場的熱度回升明顯。

  具體到各能級城市來看。由于成交地塊或為舊改、或區(qū)位不佳的土地,一線城市本月的土地多為底價成交,成交溢價率也因此環(huán)比大幅大跌,僅為0.1%。而二、三線城市溢價率均呈上漲趨勢,其中二線城市溢價率上漲最為突出,環(huán)比大增11.8個百分點,漲至25.2%,主要得益于合肥、昆明、廈門(樓盤)、西安高溢價成交了多宗土地;以合肥為例,3月成交的11宗土地中有9宗溢價率在30%以上,其中3宗土地溢價率均在100%以上,大幅推升了溢價率。此外,三四線城市的溢價率也在市場整體回暖的影響下也上漲至15.4%,但漲幅不大,環(huán)比上月僅上漲了1.8個百分點。

  03

  重點地塊

  二線城市成為榜單主角

  多幅地塊高溢價成交

  為了保障土地供應(yīng),一、二線近月來推出了多宗優(yōu)質(zhì)地塊,在市場下行壓力增加的當(dāng)下,成為房企爭先搶奪的對象。在這樣的背景下,入圍總價和單價榜單的溢價地塊明顯增多,本月總價榜單中TOP10地塊中有8宗溢價成交,單價榜單10宗地塊全是溢價成交,并且僅有兩宗的溢價率低于30%。具體到入圍地塊所在的城市來看,二線城市無疑是絕對主角,僅廣州因陳田村超大體量舊改而占據(jù)總價榜一席外,其余入圍地塊均來自二線城市,這些土地?zé)o論從區(qū)位還是配套上來說均是難得的優(yōu)質(zhì)好地,對房企而言吸引力比較大,進(jìn)而刺激了地市進(jìn)一步回暖。整體而言,東部熱點二線城市表現(xiàn)最為亮眼,特別是合肥,入圍總價榜的兩幅地溢價率均在100%之上,分別被金地和禹州拿下;中西部城市中僅有武漢和鄭州(樓盤)各有1幅地入榜。

  04

  總結(jié)

  受季節(jié)性因素影響,3月份土地市場成交體量有所回升,但卻是近一年來的第二低點,土地市場仍在低位運行,地價也在三四線成交占比大幅增加的情況下略有回調(diào)。然而,為了保證土地市場的穩(wěn)定運行,避免過多流拍,二線城市集中出讓了多宗優(yōu)質(zhì)土地,帶動溢價率大幅回升,土地市場熱度進(jìn)一步回升。

  鑒于月內(nèi)住建部重申要保證政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性,2019年接下來的土地市場政策面仍會“穩(wěn)”字當(dāng)頭;诟骶城市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系差異,預(yù)計各線城市土地成交規(guī)模將進(jìn)一步分化:三四線城市方面,目前土地價格已經(jīng)攀至高位,但房價上漲預(yù)期已不如往年,需求規(guī)模支撐也難以在2019年持續(xù),由此來看三四線城市成交規(guī)模將持續(xù)低位,企業(yè)關(guān)注度也將有所回落;一、二線城市方面,鑒于大部分城市商品住宅供應(yīng)不足的問題并沒有真正解決,房價結(jié)構(gòu)性上漲預(yù)期依舊存在,預(yù)計2019年一、二線城市供地規(guī)模將持續(xù)增加,而得益于企業(yè)關(guān)注度的提升,優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性進(jìn)一步凸顯,土地市場亦有望持續(xù)回暖。

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