駐馬店房產(chǎn)在線訊  最近遇到很多朋友經(jīng)常會(huì)問(wèn)我一句話“你說(shuō)一線城市是不是要開(kāi)始漲了”

　　我再進(jìn)一步問(wèn)他們判斷的理由，都很亢奮的說(shuō)因?yàn)槟壳叭珖?guó)普漲已經(jīng)差不多到尾端了，很多三四線已經(jīng)翻了一倍了，接下來(lái)就要輪動(dòng)一線城市了

　　就跟上一輪一樣，一線漲完二線漲，然后再到三四線，價(jià)格隨著城市能級(jí)一層層傳遞

　　聽(tīng)起來(lái)很有道理對(duì)不對(duì)，但我一直覺(jué)得中國(guó)的樓市想要對(duì)照著以往的經(jīng)驗(yàn)再來(lái)走一遍是很難的

　　最核心的原因還是因?yàn)橹袊?guó)的樓市受政策影響的波動(dòng)實(shí)在太大

　　房?jī)r(jià)上漲的邏輯，已悄然發(fā)生了改變

　　01

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到以前說(shuō)房地產(chǎn)，短期看金融、中期看土地，長(zhǎng)期看人口，其實(shí)正確的解讀應(yīng)該是，房地產(chǎn)短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期看政策

　　2018年樓市有個(gè)大前提叫“房住不炒”，2019年最重要的一句話叫“因城施策”

　　這句話實(shí)在太重要了，所有人都應(yīng)該在心里默念100遍

　　為什么這么說(shuō)，就像我剛才在前面說(shuō)的，前幾年有個(gè)這樣的現(xiàn)象，上海（樓盤）和深圳（樓盤）先領(lǐng)漲，漲完以后杭州（樓盤）蘇州（樓盤）接著漲，然后再逐層傳遞到周邊的縣城，對(duì)不對(duì)，房?jī)r(jià)是具有很明顯的傳導(dǎo)機(jī)制的

　　但在“因城施策”的機(jī)制下，這樣的一個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制就徹底失效了

　　以前是中央定一個(gè)基調(diào)，然后大家全部嚴(yán)格執(zhí)行，現(xiàn)在就是沒(méi)有明確的基調(diào)了，甚至在會(huì)議上也不怎么提房地產(chǎn)或者就是如果要提也是提的很模糊，大家全部按照自己的理解去執(zhí)行

　　從本質(zhì)上說(shuō)，樓市其實(shí)已經(jīng)被割裂成無(wú)數(shù)個(gè)區(qū)塊，然后各種能量在不同區(qū)塊內(nèi)流動(dòng)

　　現(xiàn)在的情況就是每個(gè)城市都要理解基調(diào)，然后再根據(jù)自己的不同情況做一些小調(diào)整，可以松一點(diǎn)，可以緊一點(diǎn)，都沒(méi)有關(guān)系，最核心的就是要因地制宜

　　這就是為什么我們看到有那么多的城市在2018年或是在2019年，都有要么看似很松或是很緊的信號(hào)，很多城市都不一樣，并且城市互相之間其實(shí)也沒(méi)有任何的聯(lián)系下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　這就是為什么我們看到有那么多的城市在2018年或是在2019年，都有要么看似很松或是很緊的信號(hào)，很多城市都不一樣，并且城市互相之間其實(shí)也沒(méi)有任何的聯(lián)系

　　所以就有一個(gè)特別重要的現(xiàn)象，就是從去年開(kāi)始，地產(chǎn)正式告別了雨露均沾，出現(xiàn)了特別明顯的兩極分化，城市的裂變比想象中的還要厲害

　　換句話說(shuō)就是，整個(gè)地產(chǎn)的賽道其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有什么標(biāo)準(zhǔn)答案了

　　你沒(méi)有辦法說(shuō)這個(gè)城市出臺(tái)了這項(xiàng)政策然后另一個(gè)城市肯定會(huì)馬上跟進(jìn)，不能說(shuō)杭州松綁了估計(jì)蘇州馬上也就快了，每個(gè)城市都出現(xiàn)了劇烈的分化，每個(gè)城市都不一樣了

　　相當(dāng)于在各個(gè)板塊之間，房?jī)r(jià)失去了傳導(dǎo)機(jī)制，獨(dú)立存在了

　　02

　　還有就是這兩天被刷屏的發(fā)改委要求除特大城市外全面放開(kāi)落戶條件的文件

　　其實(shí)，在一城一策的條件下，哪怕發(fā)改委不要求，大量的二三線城市搶人，其實(shí)已經(jīng)不是什么新聞了

　　其實(shí)，在一城一策的條件下，哪怕發(fā)改委不要求，大量的二三線城市搶人，其實(shí)已經(jīng)不是什么新聞了

　　只是，讓我們沒(méi)有想到的是，后來(lái)的門檻被不斷的降低，從碩士、本科、直到大中專、職高，城市搶人的“限度”，正在被一遍遍的刷新

　　其實(shí)對(duì)于政府而言，這個(gè)政策根本就不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的，很多人都直接把這些政策理解房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)了或是是政府又要賣地了，這么理解本身是存在偏差的

　　這種對(duì)于落戶政策的全面放開(kāi)，其實(shí)就是針對(duì)戶籍政策的意向重要改革，但是導(dǎo)致的現(xiàn)實(shí)后果就是會(huì)直接影響人口的流動(dòng)從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響

　　大家可以想一下，如果越來(lái)越多的強(qiáng)二線或是三線城市都像石家莊（樓盤）那樣變成了“零門檻”或是很低的門檻就可以落戶，導(dǎo)致的最直接的后果是什么

　　就是整個(gè)四線及以下的城市都會(huì)徹底失去價(jià)值，很多沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的城市都會(huì)出現(xiàn)比較巨大的人口外流

　　然后好的城市城市一旦放開(kāi)了口子，大量的人口都會(huì)被吸引到那些有價(jià)值的，有產(chǎn)業(yè)的省會(huì)和二三線城市去

　　在戶籍制度松動(dòng)的背景下，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱，好的城市將會(huì)聚集越來(lái)越多的人，差的城市人口就會(huì)不斷外流，因此，影響房?jī)r(jià)的就不是前期所謂的板塊輪動(dòng)效應(yīng)了

　　更多的受到供需的影響，受到流入人口的影響，受到產(chǎn)業(yè)政策的影響，換句話說(shuō)就是，如果這個(gè)城市未來(lái)有很強(qiáng)的發(fā)展預(yù)期，則越會(huì)吸引到人，未來(lái)的整個(gè)房?jī)r(jià)也就會(huì)越高

　　這個(gè)城市如果底子很差并且整體發(fā)展出現(xiàn)了停滯，則整個(gè)房?jī)r(jià)也會(huì)跟隨著停漲，因?yàn)槿鄙倭嗽敢饨颖P或是能夠接盤的人

　　大部分城市的價(jià)格洼地，其實(shí)已經(jīng)被抹平了

　　換句話說(shuō)，隨著大量的城市放開(kāi)落戶的限制后，人和錢的流動(dòng)都是很自由的，他們?cè)敢饬魅サ牡胤�，才是未�?lái)房?jī)r(jià)上漲的區(qū)域

　　在接下來(lái)的時(shí)間里，城市房?jī)r(jià)的比拼，是真正意義上的城市綜合實(shí)力的比拼，是人才吸引力的比拼

　　想要依靠板塊輪動(dòng)判定房?jī)r(jià)，整個(gè)失真度會(huì)很大，因?yàn)楦蓴_的因素正在越來(lái)越復(fù)雜化

　　03

　　還有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，經(jīng)過(guò)一輪大牛市以后，大部分城市的價(jià)格洼地，其實(shí)已經(jīng)被抹平了

　　在這種情況下，資金流動(dòng)帶來(lái)的整體獲利空間將被縮小，資金流動(dòng)的原始動(dòng)力將被極大的削弱

　　就是在全國(guó)絕大部分的城市，你幾乎很難找到什么洼地了，絕大部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)充分體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度

　　甚至有一部分的城市由于棚改，激活了很多新的置業(yè)需求以及投資沖動(dòng)，已經(jīng)透支了未來(lái)的房?jī)r(jià)

　　大部分城市的價(jià)格洼地，其實(shí)已經(jīng)被抹平了

　　在這種情況下，其實(shí)就是大量的城市已經(jīng)接受了投資跨越式的發(fā)展，但是，這并不意味著三四線以下的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)戛然而止

　　前幾年，國(guó)開(kāi)行等金融機(jī)構(gòu)，搞出了一個(gè)叫PSL（抵押補(bǔ)充貸款）的東西來(lái)幫地方政府推進(jìn)棚改，其實(shí)就是一種期限較長(zhǎng)，但利率較低的貸款

　　通過(guò)這個(gè)PSL，可以大量的給三四五線城市輸血，更重要的是，在政府層面，依然在積極努力的推進(jìn)棚改，每個(gè)省份和重點(diǎn)城市都有對(duì)應(yīng)的目標(biāo)，都要確保去完成棚改的目標(biāo)

　　因此，三四五線城市因?yàn)榕锔膸��?lái)的整體紅利和發(fā)揮的作用還將持續(xù)下去，這種價(jià)格的長(zhǎng)尾機(jī)制會(huì)被拉的很長(zhǎng)

　　換句話說(shuō)，很多人現(xiàn)在來(lái)判定說(shuō)三四五線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂了，馬上就要輪動(dòng)到一線城市，其實(shí)還真不一定

　　但是，需要重點(diǎn)提醒的是

　　雖然價(jià)格洼地正在消失，但我們?nèi)砸�努力尋找那些正在劇烈成長(zhǎng)的城市，在這些城市，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的，其實(shí)就是城市本身的價(jià)值

　　我們需要特別關(guān)注那些被整個(gè)國(guó)家重點(diǎn)投資的城市，比如長(zhǎng)三角、比如粵港澳大灣區(qū)，這些超級(jí)城市將會(huì)承擔(dān)更多的產(chǎn)業(yè)、更多的人口以及更好的經(jīng)濟(jì)能級(jí)

　　由于國(guó)家戰(zhàn)略的規(guī)劃，相當(dāng)于是整個(gè)國(guó)家的資源都往這些重點(diǎn)區(qū)域傾斜，最后就是這些城市群一定都會(huì)一起被發(fā)展起來(lái)，越來(lái)越多的資源在這些城市群里匯聚和流通

　　一線城市因?yàn)楸旧硪�保持特別可控的狀態(tài)，但同時(shí)又要保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，所以就只能讓一些人在環(huán)線發(fā)展和聚集，讓一線城市帶動(dòng)周邊發(fā)展，這點(diǎn)很重要

　　如果說(shuō)要重點(diǎn)關(guān)注的話，環(huán)一線城市起碼要比全國(guó)90%的城市都要好很多，而城市房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，在未來(lái)，大概率就會(huì)發(fā)生在這些城市身上

　　04

　　從2019年開(kāi)始，真得不會(huì)再有全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)市場(chǎng)了

　　房?jī)r(jià)的波動(dòng)和走勢(shì)將會(huì)越來(lái)越依賴各種細(xì)枝末節(jié)的敏感

　　無(wú)論是從政策的導(dǎo)向還是市場(chǎng)的反饋看，房地產(chǎn)的調(diào)控政策也將越來(lái)越細(xì)致，因城施策將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)

　　房?jī)r(jià)，將越來(lái)越體現(xiàn)城市應(yīng)有的內(nèi)核本質(zhì)和價(jià)值

　　我們?cè)诘皖^做事的時(shí)候，也別忘了抬頭看天

　　房?jī)r(jià)波動(dòng)的信號(hào)正在這混沌的市場(chǎng)里悄然轉(zhuǎn)移

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