駐馬店房產(chǎn)在線訊   十三屆全國人大常委會第十次會議將于4月20日至23日在北京舉行，民法典物權(quán)編草案將提請二審，其中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期是否收費(fèi)問題，料再引發(fā)外界熱議。

　　2018年8月，民法典各分編草案初次提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中包括六編，即物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，共1034條。

　　在初次審議時(shí)，物權(quán)編草案中有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題的規(guī)定，將這個(gè)備受輿論關(guān)注的話題推上前臺。該草案152條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　　我國《物權(quán)法》第149條曾規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。對比可見，物權(quán)編草案增加了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這句話。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近日在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，中國社科院學(xué)部委員，民法學(xué)專家孫憲忠表示，這個(gè)權(quán)利涉及城市居民七八億，而且收費(fèi)權(quán)有可能被列入行政強(qiáng)制，這個(gè)權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說不重大。他建議把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉。

　　溫州宅地續(xù)期案例

　　何為住宅用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題？普通民眾購買的商品住宅，其所涉及的土地使用權(quán)為70年，獲取代價(jià)為開發(fā)商所支付的土地出讓金，這筆費(fèi)用隨之轉(zhuǎn)化為房屋的成本之一。實(shí)質(zhì)上，這個(gè)成本是由購房者來最終承擔(dān)。

　　換言之，民眾購買商品住宅已為70年產(chǎn)權(quán)的土地支付費(fèi)用，那70年用地使用權(quán)到期之后政府會收回土地嗎，還是要再支付一筆土地出讓金來續(xù)期，抑或無償續(xù)期？

　　宅地產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期問題也早已進(jìn)入中央決策視野。2016年11月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

　　中國房改至今不過二十余年，雖然大部分地區(qū)、大部分房屋的土地使用權(quán)距離70年到期還有很長時(shí)間，但如果相關(guān)法律法規(guī)始終不明確這一問題的答案，與此相關(guān)的懸念與擔(dān)憂，便會始終盤旋在房地產(chǎn)市場的各方參與者之中。

　　2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續(xù)期需幾十萬元的手續(xù)費(fèi)，引起外界嘩然。原國土資源部、浙江省國土資源廳此后組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。

　　當(dāng)年12月，時(shí)任國土資源部副部長的王廣華表示，針對溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土部和住建部會商后回復(fù)，可以采用“兩不一正�！钡倪^渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

　　王廣華當(dāng)時(shí)也表示，對帶有普遍性70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，國土部將繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻(xiàn)策，配合相關(guān)部門盡早地完成研究，出臺相關(guān)的法律安排。

　　雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但對于“自動續(xù)期”的理解和解釋近年來卻時(shí)常出現(xiàn)分歧，是否需要另外再度繳費(fèi)，各方爭辯不一。有專家認(rèn)為，目前《物權(quán)法》149條的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

　　是否收費(fèi)成核心問題

　　作為物權(quán)中重要的一類，2018年8月初次提請全國人大常委會審議的物權(quán)編草案也不得不面對宅地使用權(quán)問題，但僅僅對此做了一個(gè)較為原則性的規(guī)定。

　　全國人大常委會法工委主任沈春耀2018年8月在向常委會會議作說明時(shí)表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。

　　沈春耀表示，目前，國務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第149條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定，對此先作出一個(gè)原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步做好銜接。

　　與《物權(quán)法》相關(guān)條文對比，物權(quán)編草案多了一句話：續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。在去年8月份的初審中，一些與會人員就這一措辭提出了不少意見。

　　全國人大常委會委員馮忠華表示，關(guān)于住宅建設(shè)用地期限屆滿續(xù)期問題，目前的規(guī)定給大家兩個(gè)信號，第一個(gè)是自動續(xù)期，這是不能回避的；第二個(gè)是費(fèi)用征繳或者免除，由有關(guān)法律規(guī)定，給大家的印象就是一定要收費(fèi)了，只是征繳還是免除的差別，這種政策取向還要研究。

　　“另外，一定要和當(dāng)前正在研究的房地產(chǎn)稅立法工作緊密結(jié)合起來。如果這里做一個(gè)明確規(guī)定，對下一步房地產(chǎn)稅立法工作也會有積極意義�！瘪T忠華說。

　　歐陽昌瓊委員表示，編纂民法典是為具體的法律法規(guī)提供一個(gè)基本遵循。比如城市住宅用地的問題，至少在編纂民法典時(shí)提出一個(gè)帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權(quán)期滿以后如何自動續(xù)期，應(yīng)該有一個(gè)基本遵循和上位法依據(jù)，而不是反過來，等住建部門提出意見、國務(wù)院作出決定以后，再來修改民法典里面關(guān)于住宅用地的條款。

　　“比如，自動延期的提法，比物權(quán)法更進(jìn)了一步，但自動延期是有償?shù)倪�是無償?shù)�，也就是收不收錢，如果收錢，收的錢叫費(fèi)叫稅還是叫租，至少有一個(gè)原則性、指向性的規(guī)定。”歐陽昌瓊說。

　　近日在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，同時(shí)還擔(dān)任全國人大憲法和法律委員會委員的孫憲忠表示，在“自動續(xù)期”后面加上“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這一句話，“自動”續(xù)期是不“自動”的了。法律草案這個(gè)條文的精神就是，還是要收費(fèi)的，收費(fèi)是個(gè)大原則。不過怎樣收費(fèi)，物權(quán)編現(xiàn)在不規(guī)定，將來還得要有別的法律法規(guī)來規(guī)定的。

　　他認(rèn)為，這個(gè)草案內(nèi)容一下子就把原來的立法給改變了，這個(gè)權(quán)利涉及城市居民七八億，而且收費(fèi)權(quán)有可能被列入行政強(qiáng)制，這個(gè)權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說不重大。

　　“我們一定要從真正保護(hù)人民權(quán)利的角度認(rèn)識這個(gè)問題，一定要把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉，留下這么一個(gè)尾巴實(shí)在是太不好了。”孫憲忠說。

　　在這項(xiàng)涉及民眾切身權(quán)利的立法過程中，爭議在所難免。一般情況下，法律草案在對外征求意見后可能會有相應(yīng)修改，民法典物權(quán)編草案已經(jīng)對外征求過公眾意見，但是否會對相關(guān)條款有所調(diào)整，只能在草案20日提請全國人大常委會再次審議的時(shí)候見分曉。

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