駐馬店房產(chǎn)在線訊  近期，隨著財政部發(fā)布《關(guān)于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》，各地2019年棚改預(yù)計開工量數(shù)據(jù)正式出爐，整體”腰斬”已成為不爭的事實，除福建、天津（樓盤）、廣西（樓盤）、廣東、西藏（樓盤）等少數(shù)幾個省市同比增長，其余31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。對照此前地方政府在2018年工作報告中披露的2019年棚改計劃數(shù)據(jù)，差異較大的幾個省份近乎是全部下調(diào)了棚改開工量，對于棚改的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，又會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？

　　285萬套且同比銳減51%

　　僅福建、天津等5個省市增長

　　山東、河南等棚改大省降幅顯著

　　從目前已經(jīng)公布的37個省市2019年的棚改開工目標來看，基本“腰斬”，總體較2018年計劃開工量下調(diào)幅度為51%。

　　從絕對值來看，江蘇、江西、安徽3個省市整體2019年計劃開工量依舊突破了20萬套，在諸多省市中名列TOP3，而寧波（樓盤）、寧夏、海南（樓盤）等7個省市因自身棚改規(guī)模較小的緣故，2019年開工量均不足1萬套。而從同比變化來看，各省市間有升有降，總體呈現(xiàn)出“跌多漲少”的局面。福建、天津、廣西、廣東、西藏等5個省市同比增長，福建的漲幅最為顯著，高達117%。其余31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。值得關(guān)注的當屬山東、河南、貴州、湖南等幾個棚改大省，同比跌幅均超70%。我們認為，前期棚改開工量較大的省出現(xiàn)階段性回調(diào)符合客觀規(guī)律和市場預(yù)期，譬如河南省，2018年棚改實際開工量就已達到了2016年的1.8倍，2019年計劃目標僅為15萬套，同比下降77%，跌幅顯著，回落也在預(yù)期之中。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近半數(shù)省市棚改開工量較年初目標顯著下調(diào)湖北、陜西、吉林等降幅都在50%以上

　　事實上，在4月財政部公布各省市2019年棚改計劃開工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作報告中披露2019年棚改計劃的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過這兩組數(shù)據(jù)的對比，我們也可看出當前市場對于棚改預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

　　在可統(tǒng)計的19個省市之中，含江蘇、江西、河南、西藏在內(nèi)等7個省市2019年棚改開工目標量變化并不是很大，漲跌幅在5%以內(nèi)。近半數(shù)城市的目標較2019年初有了不同程度的下跌，遼寧、吉林、湖北、陜西等省市跌幅顯著均超50%，一方面源于部分省市年初披露數(shù)據(jù)較為籠統(tǒng)，基本是2年的目標開工量；另一方面湖北、陜西等省份因前期棚改開工量較大，基本也算是提前透支了未來的棚改空間，可以預(yù)期棚改對地方房地產(chǎn)銷售的推動也在減弱。此外，福建、四川（樓盤）等少數(shù)省份開工量較年初公布的數(shù)據(jù)走高，這點也符合“因城施政”的調(diào)控思路，棚改目標同樣體現(xiàn)著有松有緊的特征。

　　階段性去庫存任務(wù)完成加之地方財政壓力

　　2019年開工計劃下調(diào)早有預(yù)期

　　從歷年全國棚改實際開工量增長情況不難看出：2015年到2017年基本維持著逐年增長態(tài)勢，近3年的開工量都在600萬套以上，2018年目標雖然略有回調(diào)降至580萬套，但從實際的完成情況來看，全年棚戶區(qū)新開工改造為627萬套，目標完成率也創(chuàng)歷年新高達107.4%。前幾年的超額完成為后續(xù)棚改縮量埋下了伏筆，事實上，縱觀棚改三年規(guī)劃總量，從2015年-2017年的1800萬套到2018年-2020年的1500萬套，的確在收縮，棚戶區(qū)改造越改越少這既是目標任務(wù)也同樣符合客觀規(guī)律，不可能越改越多。另一方面，大力推進棚改貨幣化安置的一些負面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，比如加劇了地方財政負債壓力，推升三四線房價等等，基于三四線的庫存問題已經(jīng)得到了初步解決，棚改開工量目標下調(diào)也在情理之中。

　　此外，今年兩會克強總理報告中也提及“繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施�！钡�是重點也集中在改造，并未有貨幣化安置、棚改目標等信息披露，由此我們也可以看出，2019年棚改政策收緊基本在預(yù)料之中，特別在地方財政相對緊張的背景下，貨幣化安置等方式也會漸漸退場，對地產(chǎn)銷售的刺激作用也將減弱。

　　綜上，我們認為：當前棚改規(guī)�！把鼣亍�，首先是對市場預(yù)期層面的沖擊，也在釋放一種信號，階段性去庫存任務(wù)已經(jīng)完成，棚改對房地產(chǎn)銷售的促進作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉動20%左右的商品房銷售，這一作用力將在2019年乃至之后都將一去不復(fù)返。

　　不僅如此，貨幣化安置也持續(xù)收緊，早在2018年10月住建部座談會上就曾聲稱，2019年棚改貨幣化安置將以專項債券為主，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消；同時地方政府也紛紛提出棚改將以實物安置為主，貨幣化安置比例也將降低，這點對于商品房銷售的影響也更為直接，缺少了資金面的驅(qū)動，居民購買力將大大降低。

　　事實上，我們對棚改三年攻堅戰(zhàn)任務(wù)即2018年-2020年的1500萬套持悲觀預(yù)期，后期棚改政策仍有可能持續(xù)收緊，對于不同能級城市的負面影響不盡相同，核心一二線城市因為良好的基本面和持續(xù)的外來人口涌入，需求尚有支撐，受棚改收縮影響較��；而針對普通三四線城市而言，房價上漲主要是棚改驅(qū)動，本地產(chǎn)業(yè)缺乏，居民支付能力較弱，棚改量的縮減和貨幣化安置比例降低無疑于雪上加霜，會加劇市場下行壓力。

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