駐馬店房產(chǎn)在線訊  4月，“小陽春”行情不再，供應(yīng)雖環(huán)比增長但成交同、環(huán)比齊跌，市場“降溫”勢頭顯現(xiàn)。正如我們之前強調(diào)的那樣：當(dāng)前一線和部分二線市場的階段復(fù)蘇，只是基于資金面和政策面不確定性變化帶來的房價上漲恐慌預(yù)期不斷強化，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放,恐慌需求“消耗”后市場或?qū)��?fù)歸常態(tài)。地方“因城市策”主導(dǎo)下各地調(diào)控也將有收有放，未來貨幣寬松的力度與信貸投放的寬松節(jié)奏會有所放緩，疊加各地“棚改”開工目標(biāo)大幅縮減等不利因素影響，二季度行業(yè)調(diào)整與城市分化并行，核心一二線、強三線城市積壓的自住需求仍將釋放，回調(diào)壓力將主要集中在一般的三四線城市。

　　1.供應(yīng)：環(huán)比升4%同比降2%，一線銳減二三線環(huán)比增12%

　　全國28個重點城市總體供應(yīng)1949萬平方米，環(huán)比上漲4%，但同比下降2%，新增量仍保持年內(nèi)高位。就各城市而言，一線城市4月供應(yīng)環(huán)比銳減37%，北上廣深四城均有所回調(diào)；二、三線城市供應(yīng)1751萬平方米，環(huán)比上漲12%，同比微降1%。絕大多數(shù)城市較上月大幅增量，僅重慶（樓盤）、佛山（樓盤）、合肥（樓盤）等環(huán)比下降三成以上，主要是這些城市普遍上月供應(yīng)放量，基數(shù)相對較高。

　　2.成交：同、環(huán)比均降2%，廣深環(huán)比下跌顯著、二三線漲跌參半

　　4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環(huán)比均降2%，自一季度以來的回升勢頭沒能強勢保持，但仍較2019年月均增長20%，說明“銀四”不再，但整體市場成交仍在相對高位。具體來說，一線城市成交面積環(huán)比降9%，同比升56%，超2019年月均17%，主要是廣州（樓盤）、深圳（樓盤）都階段性回調(diào)，環(huán)比降幅均在30%左右；二三線城市總體成交面積同、環(huán)比分別降6%和1%，超2019年月均20%。24個重點城市同、環(huán)比均呈漲跌參半、分化加劇之勢，其中西安（樓盤）、蘇州（樓盤）、大連（樓盤）環(huán)比皆增30%以上，成都、昆明（樓盤）、福州（樓盤）、長春（樓盤）、徐州（樓盤）、佛山、東莞（樓盤）等成交面積較上月環(huán)比跌20%左右。

　　3.庫存：6成以上城市庫存同比上升，消化周期環(huán)比明顯縮短

　　4月，新增供應(yīng)小幅放量而成交略有回落，六成城市供求比上升，尤其是廈門（樓盤）漲至3.08高位，但整體看多數(shù)重點城市供不應(yīng)求的市場格局依舊持續(xù)存在，使得8成以上城市庫存環(huán)比小幅回落，青島（樓盤）下滑29%跌幅最大，但同比看超六成城市庫存仍處上升通道，其中北京（樓盤）、重慶、徐州同比漲幅近80%。

　　本月重點城市消化周期整體環(huán)比明顯縮短，除北京、合肥、長春、福州、成都、徐州外，其余近八成城市全部回落，寧波（樓盤）、重慶、濟南（樓盤）等市降幅超20%，去化速度明顯加快；青島、武漢（樓盤）消化周期不足3個月，市場熱度可見一斑；而北京、廈門、大連消化周期持續(xù)遠(yuǎn)超18個月警戒線，庫存風(fēng)險仍需警惕。

　　4.成交結(jié)構(gòu)：中高檔占比皆回落，120-144平產(chǎn)品占比全部上升

　　從價格段分布來看，本月低檔產(chǎn)品占比依舊最少；中低檔產(chǎn)品北京成交占比大漲14個百分點；中檔產(chǎn)品京、滬二市占比小幅回升，漲幅皆在5個百分點以內(nèi)；中高檔產(chǎn)品本月占比全部下滑，北京降幅最大銳減21個百分點；高檔產(chǎn)品深圳占比超五成，環(huán)比回升7個百分點最為顯著。

　　從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比有所回落，但仍是北京、深圳絕對成交主力；90-120平方米產(chǎn)品占比深圳上漲8個百分點漲幅最大；120-144平方米產(chǎn)品三市占比全部小幅上揚；144-200平方米產(chǎn)品表現(xiàn)分化，深圳下降7個百分點；200平方米以上大戶型北京下滑顯著，上海（樓盤）、深圳持平。

　　5.土地：成交規(guī)模整體低位，但二線競拍升溫致地價環(huán)比漲超3成

　　CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至本月27日，全國300城經(jīng)營性土地共計成交2271幅，比上月增加4.4%，同比則增加13.8%；成交建筑面積總計達(dá)到14782萬平方米，環(huán)比上月上漲7.4%，小幅超過去年同期水平；成交單價方面，本月成交樓面價為2689元/平方米，同環(huán)比分別增加13.5%和6.9%。

　　在市場熱度方面，4月份土地市場的溢價率保持了自2019年開年以來的上漲趨勢：二線城市的成交回暖帶動了整體市場也有所回暖，本月溢價率相比上月再增4.3個百分點，上升至23.4%；重點城市的流拍情況也有改善，流拍率環(huán)比上月下降了2個百分點。

　　一線城市本月成交體量僅為84.2萬平方米，同環(huán)比分別大幅下降52%和71%；成交金額共計128億元，環(huán)比下滑3%，同比下降46%；成交均價方面，受上海、廣州高價地塊出讓的帶動，本月成交樓板價回升至15179元/平方米，同比上漲12%。

　　二線城市本月土地成交建筑面積共4085萬平方米，環(huán)比上漲19%；成交金額共2064億元，環(huán)比增加18%，同比更是大增63%；成交均價為5047元/平方米，同比上漲了27%。武漢本月成交體量最高，成交總建筑面積達(dá)到了614萬平方米，共成交22幅土地。

　　三四線城市本月成交體量達(dá)到10608萬平方米，但和去年同期相比仍有2%的差距；成交樓面價環(huán)比上漲11%，達(dá)到1680元/平方米，同比則微跌2%。從重點監(jiān)測的城市來看，本月成交量最大的城市是安徽宿州，成交體量達(dá)192萬平方米，共計15幅土地；湛江（樓盤）和常州（樓盤）的成交體量也超過了100萬平方米，其中常州主城區(qū)地塊基本均為高溢價成交；大灣區(qū)城市佛山和東莞土地出讓，成交溢價率都在30%以上。

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