駐馬店房產(chǎn)在線訊  2017年以來(lái)，在最嚴(yán)厲的限價(jià)政策推行過(guò)程中，以及即便是在2018年第四季度最慘淡的市場(chǎng)環(huán)境中，深圳（樓盤(pán)）最優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，包括高端公寓在內(nèi)，都賣(mài)的很好，與普通地段住宅相比分化異常明顯，富人們熱購(gòu)高端資產(chǎn)是一個(gè)比較清晰的現(xiàn)象。

　　【一】

　　帶大家回顧一下過(guò)去幾年來(lái)的10w+豪宅價(jià)格及銷(xiāo)售情況。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2017年5月，香蜜湖萬(wàn)科瑧府開(kāi)盤(pán)，220套住宅，戶(hù)型231-241平，均價(jià)約99660元/平（另計(jì)精裝7000元/平），當(dāng)天去化近8成。

　　2017年8月，深圳灣華潤(rùn)悅府二期開(kāi)盤(pán)，350套住宅，均價(jià)12萬(wàn)/平，戶(hù)型106-225平。當(dāng)時(shí)轟動(dòng)得不行，去化率75%。

　　2018年5月，蛇口招商雙璽開(kāi)盤(pán)，167套，666人搖號(hào)，均價(jià)12.1萬(wàn)/㎡，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天大戶(hù)型搖號(hào)售罄。著名的“5000萬(wàn)蹲”就是從這里來(lái)的。

　　2018年6月，科技園華潤(rùn)城潤(rùn)府3期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8.55萬(wàn)/平，5天認(rèn)籌6776批客戶(hù)，凍結(jié)資金超過(guò)135億，開(kāi)盤(pán)8個(gè)小時(shí)，741套房賣(mài)光。創(chuàng)下深圳歷史上金額最大的一次“打新”。當(dāng)年9月，華潤(rùn)城三期再推第二批555套為住宅，均價(jià)依舊8.5萬(wàn)/平，照樣賣(mài)光。

　　2018年6月，科技園華潤(rùn)城潤(rùn)府3期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8.55萬(wàn)/平，5天認(rèn)籌6776批客戶(hù)，凍結(jié)資金超過(guò)135億，開(kāi)盤(pán)8個(gè)小時(shí)，741套房賣(mài)光。創(chuàng)下深圳歷史上金額最大的一次“打新”。當(dāng)年9月，華潤(rùn)城三期再推第二批555套為住宅，均價(jià)依舊8.5萬(wàn)/平，照樣賣(mài)光。

　　2018年11月，萬(wàn)科臻山府最后一期開(kāi)盤(pán)，397套住宅，戶(hù)型178-306平，毛坯價(jià)9.71萬(wàn)/平（另加裝修費(fèi)6000元/平），接近售罄。

　　進(jìn)入2019年：

　　2018年有“5000萬(wàn)蹲”，2019年有“8000萬(wàn)秒”。

　　2019年2月，華潤(rùn)深圳灣瑞府，146套高端公寓，228-583平，均價(jià)15.8萬(wàn)/平，裝修費(fèi)另計(jì)2萬(wàn)元/平，總價(jià)區(qū)間2448萬(wàn)-1.12億/套，整體銷(xiāo)售近5成，230平戶(hù)型售罄，8000萬(wàn)起步的400平戶(hù)型秒光。

　　上月，蛇口半島城邦四期，599套房，88-135平1-3房。均價(jià)11.6萬(wàn)/平，賣(mài)掉約76%，銷(xiāo)售額61億。

　　上月同期銷(xiāo)售的，還有綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)，172-242平寬璽樓王，8.7萬(wàn)/平的“意外價(jià)”，大戶(hù)型一樣走俏。

　　下面即將發(fā)售的，是如下幾個(gè)項(xiàng)目，大家可以關(guān)注：

　　限價(jià)三年，富人對(duì)豪宅已是一種“不由分說(shuō)”的購(gòu)買(mǎi)

　　【二】

　　市場(chǎng)不做偽，鈔票不騙人。三點(diǎn)總結(jié)：

　　1、新盤(pán)豪宅因?yàn)橄迌r(jià)，兩年多未升，導(dǎo)致與二手價(jià)格倒掛顯著。如華潤(rùn)城潤(rùn)府3期，新盤(pán)前后兩期都是8.5萬(wàn)/平，但是之前賣(mài)的2期二手價(jià)現(xiàn)在已接近13萬(wàn)/平米，之間差價(jià)高達(dá)50%。這是豪宅遭搶的直接因素，也反襯出豪宅的真實(shí)價(jià)格在持續(xù)上升。要看到，這是在嚴(yán)厲限價(jià)與中美關(guān)系惡化的前提下出現(xiàn)的。

　　2、深圳的富人們，這幾年來(lái)都在競(jìng)相搶購(gòu)核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。限價(jià)，進(jìn)一步提升了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，刺激了他們提前搶購(gòu)的欲望�？梢哉f(shuō)，這兩年來(lái)，他們對(duì)于福田南山的豪宅，表現(xiàn)出來(lái)的是一種“不由分說(shuō)”的購(gòu)買(mǎi)。只要是地段優(yōu)良、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、資源稀缺，基本都是果斷出手。

　　3、即便是在去年第四季度最慘的月份，我們也能看到，真正的開(kāi)價(jià)較低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然得到了搶購(gòu)。說(shuō)明這些富人們對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的信心和欲望，從來(lái)沒(méi)有消退過(guò)。而今回頭看，反而是去年底那段時(shí)間，給了他們最好的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。因?yàn)�，從今年這幾個(gè)月看，成交量復(fù)蘇的異常明顯。上面華潤(rùn)城那張圖，以及你到各大中介APP上查詢(xún)，都能看到今年以來(lái)有些樓盤(pán)的帶看量能以數(shù)十甚至百計(jì)，以及成交量也在齊刷刷上升。下面這個(gè)半島城邦，單月帶看量超過(guò)270次，1-4月成交量有5套。

　　但同期，剛需型，或者地段稍微偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的住宅，成交去化率就有明顯的下降，往往都在40%左右，這和豪宅遭搶形成了鮮明對(duì)比。

　　這些信息都在非常平靜地說(shuō)明一個(gè)事實(shí)：

　　深圳的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺度越來(lái)越高。每年有多少個(gè)樓盤(pán)不重要，關(guān)鍵是樓盤(pán)在不在最優(yōu)質(zhì)的地段，是不是最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，如果是，無(wú)論有多少，基本都會(huì)被搶購(gòu)。

　　一個(gè)城市的最優(yōu)質(zhì)地段，從來(lái)都是寥若晨星，在深圳，也就是福田中心區(qū)、香蜜湖、華僑城、深圳灣、蛇口、前海這些地方。這里面，最為閃亮的，就是從福田紅樹(shù)林到前海這條海岸線上的豪宅。對(duì)買(mǎi)家而言，不管哪個(gè)，只要在深圳灣這條海岸線邊上，都可以納入選盤(pán)的范圍。總之，一個(gè)想法：要趁這個(gè)機(jī)會(huì)盡早買(mǎi)到一套豪宅。

　　【三】

　　引發(fā)我思考的問(wèn)題是：到底是什么力量促動(dòng)他們敢于一擲數(shù)千萬(wàn)搶深圳的一套房子？

　　大家都能看到的一個(gè)重要因素，就是限價(jià)政策。的確，這是一個(gè)重要因素。限價(jià)直接限制了優(yōu)質(zhì)物業(yè)的真實(shí)價(jià)格，給富人們帶來(lái)了抄底的預(yù)期，大大了刺激了他們提前去釋放需求。這一點(diǎn)，我在去年的文章里已經(jīng)談到了。

　　但限價(jià)一定不是根本因素，富人群體花幾千萬(wàn)去買(mǎi)一套房，背后的邏輯一定不是沖著價(jià)錢(qián)低那么簡(jiǎn)單。

　　基于這幾年的總結(jié)，我認(rèn)為，有兩點(diǎn)大家需要注意，這兩點(diǎn)，會(huì)解釋過(guò)去，也會(huì)預(yù)判未來(lái)。

　　一個(gè)是大家對(duì)深圳看法變了，對(duì)應(yīng)的是深圳的城市地位在改變。另一個(gè)是來(lái)深圳的人變了，對(duì)應(yīng)的是來(lái)深圳的資金也在改變。

　　講最近的一個(gè)小故事。

　　香蜜湖的一個(gè)中介小哥跟我講，前段時(shí)間，在福田的綠景紅樹(shù)灣1號(hào)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，他帶著一個(gè)客戶(hù)，92年的小青年，美國(guó)留學(xué)歸國(guó)來(lái)到深圳，在福田中心區(qū)從事金融行業(yè)，在內(nèi)地的父親一把給了3000萬(wàn)，讓在深圳先買(mǎi)一套房子住。在這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，排隊(duì)搖號(hào)搖了120號(hào)沒(méi)搖到，就提前走了。

　　這個(gè)場(chǎng)景我們其實(shí)很熟悉，在上面我羅列出的那些豪宅開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，媒體報(bào)道中都有這些外來(lái)客的身影，其中也不乏年輕人。也不止是豪宅，大量的公寓、一般住宅，都是如此。我在龍崗一個(gè)公寓現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)遇到了北京（樓盤(pán)）來(lái)客。還有另一個(gè)武漢（樓盤(pán)）90后，家里賣(mài)掉兩套房換了深圳一套。而和以往溫州（樓盤(pán)）炒房團(tuán)的根本區(qū)別在于，他們中的大部分，買(mǎi)來(lái)都是住的，本身也在深圳工作。

　　基于大量的豪宅客戶(hù)分析，以及深圳每年披露的人才引進(jìn)數(shù)據(jù)，我們可以做出這樣的判斷：

　　現(xiàn)在還敢來(lái)闖深圳的年輕人，不是一般人了，要么是家里很有錢(qián)的（6個(gè)錢(qián)包），要么是個(gè)人很有才的。自然不是主流，但已有相當(dāng)一部分。這部分人群相對(duì)于那些“白手起家”的年輕人，無(wú)疑是購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)。

　　而這些人之所以來(lái)深圳，并且一來(lái)就買(mǎi)房，除了是因?yàn)樗麄冇绣X(qián)之外，還因?yàn)樗麄儗?duì)深圳的看法改變了。

　　過(guò)去幾年，可以說(shuō)是深圳的高光時(shí)刻。先是GDP總量超過(guò)了廣州（樓盤(pán)），再是超過(guò)了香港，在全球的地位也是直逼硅谷，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)占比超過(guò)41%，擁有副省級(jí)城市中最好的生態(tài)環(huán)境，一大批可堪全球競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)秀企業(yè)，更是催生出了龐大的“深吹族”。連張五常老人家都直言：“深圳將成為整個(gè)地球的經(jīng)濟(jì)中心”。能不能成不知道，但有一點(diǎn)大家要注意，現(xiàn)在談起深圳，和三四年前談起，已經(jīng)完全不一樣了。那時(shí)候，別人還是會(huì)覺(jué)得，深圳還是個(gè)暴發(fā)戶(hù)，是個(gè)new money。在排位的時(shí)候，還是北上廣深。但是現(xiàn)在，用腳投票，越來(lái)越多的優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀人才愿意來(lái)這里。不僅是全國(guó)的，還是全球的（比如蘋(píng)果、波音、ARM等等）。再說(shuō)北上廣深，說(shuō)服力已經(jīng)不再了，只是說(shuō)習(xí)慣了而已。

　�。�明顯看出，深圳2015年之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能變得更加強(qiáng)大）

　　限價(jià)三年，富人對(duì)豪宅已是一種“不由分說(shuō)”的購(gòu)買(mǎi)

　�。�明顯看出，深圳2015年之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能變得更加強(qiáng)大）

　　這個(gè)城市地位的改變，可以描述為：

　　從“暴發(fā)戶(hù)”到“中國(guó)硅谷”。這是一種氣質(zhì)上的認(rèn)知變化，深圳已經(jīng)完成了。

　　就房地產(chǎn)而言，我很早也做出了類(lèi)似的論斷：

　　深圳處于“人口紅利”+“人口質(zhì)量紅利”的疊加期�？梢詤⒖催@些舊文《深圳正在干一件大事兒：再造一個(gè)深圳！》《這三份人口數(shù)據(jù)，昭示大灣區(qū)未來(lái)的房地產(chǎn)走向》�！叭丝诩t利”指的是這座城市還擁有中國(guó)排位極靠前的出生率（千分之二十五）以及33歲的平均年齡，深圳將是中國(guó)最后一個(gè)人口紅利消失的城市。人口質(zhì)量紅利指的是，這座城市這幾年來(lái)持續(xù)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，持續(xù)引入更好的企業(yè)、更高素質(zhì)的人口，并主動(dòng)淘汰更多高耗能產(chǎn)業(yè)，從而令產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)都在快速發(fā)生置換。以上兩者深圳同時(shí)具備，這在中國(guó)是很少見(jiàn)的。

　　總結(jié)來(lái)說(shuō)，我的判斷是：

　　深圳已經(jīng)是全國(guó)乃至全球性的深圳，深圳房地產(chǎn)面對(duì)的客群也將擴(kuò)散為全國(guó)乃至全球。這個(gè)導(dǎo)致了深圳房地產(chǎn)被重新定價(jià)，本也導(dǎo)致了本就稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步稀缺。

　　這些資產(chǎn)，無(wú)論是住宅，還是公寓，只要是比較頂級(jí)的產(chǎn)品，他們都會(huì)買(mǎi)，原因就是上面說(shuō)的這些。再為大家總結(jié)一下：

　　一是深圳在全國(guó)乃至全球的城市地位快速抬升；

　　二是深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)在發(fā)生至為深刻的置換；

　　三是深圳持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的限購(gòu)限價(jià)政策。

　　基于此，我們其實(shí)可以說(shuō)，深圳事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了“

　　高端資產(chǎn)荒”的現(xiàn)象。這并非是危言聳聽(tīng)，而是已經(jīng)在持續(xù)發(fā)生的事實(shí)，從今年的情況看，還將繼續(xù)發(fā)生。

　　比如我上面說(shuō)的那個(gè)富二代看的綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)，是限價(jià)令下值得重點(diǎn)關(guān)切的物業(yè)之一。收官之作，B座現(xiàn)售樓王“寬璽”在4月13日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)被限在8.7萬(wàn)元/平米，純大戶(hù)型，面積在172-242平米，一共只有252套。

　　這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)點(diǎn)可以用幾句話來(lái)形容：

　　1、有護(hù)城河的優(yōu)良地段。

　　福田南山，現(xiàn)在以及未來(lái)都將是深圳乃至整個(gè)大灣區(qū)最貴的地方。這兩個(gè)區(qū)域，會(huì)類(lèi)似東京的中央三區(qū)，集中了全深圳最優(yōu)質(zhì)的公共資源，距離機(jī)場(chǎng)口岸市政公園都在適宜距離，是非常難得的。在微觀地段上，這里是大金沙片區(qū)整體改造計(jì)劃的一部分，隨著未來(lái)周邊包括教育配套項(xiàng)目的改造逐步露出，整個(gè)區(qū)域的人居氛圍會(huì)越來(lái)越好。

　　限價(jià)三年，富人對(duì)豪宅已是一種“不由分說(shuō)”的購(gòu)買(mǎi)

　　2、稀缺紅樹(shù)林海景。

　　只有在城市核心區(qū)的海景，才能稱(chēng)得上是可以獲得超額溢價(jià)的稀缺資源。寬璽可以俯瞰368公頃紅樹(shù)林自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，這是世界上唯一的城市中心濕地，整個(gè)深圳灣一線海景，全無(wú)遮擋。越在高樓層，景觀越是震撼，可以一直看到深圳灣大橋。

　　限價(jià)三年，富人對(duì)豪宅已是一種“不由分說(shuō)”的購(gòu)買(mǎi)

　　3、頂豪產(chǎn)品打造。

　　紅樹(shù)灣壹號(hào)是綠景集團(tuán)迄今為止最為高端的產(chǎn)品，產(chǎn)品打造、園林設(shè)計(jì)，均是按照頂級(jí)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，我個(gè)人是非常喜歡她的園林。寬璽49層166米高，地標(biāo)建筑，純板樓設(shè)計(jì)，客廳面寬5.8米，超13米寬景陽(yáng)臺(tái)。而且，是現(xiàn)樓，交付時(shí)間早。

　　限價(jià)三年，富人對(duì)豪宅已是一種“不由分說(shuō)”的購(gòu)買(mǎi)

　　4、低估的價(jià)格。

　　有人會(huì)說(shuō)，寬璽的地段不如深圳灣，的確如此，但價(jià)格已經(jīng)體現(xiàn)，深圳現(xiàn)在最便宜的二手房，大概要價(jià)都在12萬(wàn)左右，中信紅樹(shù)灣2006年的房子，一般樓層成交價(jià)也普遍在11萬(wàn)+。綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)是新建豪宅，均價(jià)只有8萬(wàn)多，有30%以上的差價(jià)。受限價(jià)影響，這個(gè)價(jià)格甚至低于福田4月整體的均價(jià)（9.77萬(wàn)/平米）。對(duì)于實(shí)際居住而言，成本更低；對(duì)于長(zhǎng)線配置而言，擁有更高的安全邊際。

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