駐馬店房產(chǎn)在線訊  前一陣子，深圳（樓盤）龍崗某小區(qū)的一個(gè)房子火了。在寸土寸金的深圳，這個(gè)200多平的復(fù)式房產(chǎn)在司法拍賣平臺(tái)上的價(jià)格僅為評(píng)估價(jià)的55%，原價(jià)750多萬(wàn)的房產(chǎn)需要400萬(wàn)左右就能拿下，簡(jiǎn)直就是半價(jià)買房。

　　一時(shí)間，法拍房走到了公眾目光之下。 其實(shí)，法拍房早已經(jīng)火了。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到根據(jù)阿里拍賣發(fā)布的線上數(shù)據(jù)研究報(bào)告顯示，2018年-2019年，四大一線城市一年來(lái)法拍房成交量都有明顯增幅。其中，上海（樓盤）、深圳增幅比例竟然超過(guò)100%。這在樓市調(diào)控最嚴(yán)的去年可謂是一匹黑馬。

　　談起法拍房，很多人能想到的就是便宜，沒(méi)錯(cuò)，撿便宜是法拍房對(duì)于購(gòu)房者最大的誘惑，但高性價(jià)比下也存在風(fēng)險(xiǎn)�？床欢�法拍房的風(fēng)險(xiǎn)，小心你的餡餅變成陷阱。

　　今天，我們就好好給大家普及一下法拍房。

　　法拍房究竟是何方神圣？

　　法拍房，就是法院強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)。

　　我們常聽(tīng)到的有：

　　老李開(kāi)了一家公司，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，公司名下的房產(chǎn)拿來(lái)拍賣還債的；

　　小王失業(yè)了房子月供還不上，房子被銀行收回去法院拍賣；

　　甲乙丙幾個(gè)人債務(wù)糾紛的，不能按時(shí)還款的，她名下房產(chǎn)要被拍賣；

　　王處長(zhǎng)貪污受賄買了房子，最后被雙規(guī)，違法所得遭拍賣。

　　以上幾種情況基本上概括了法拍房流入市場(chǎng)的原因。一般情況下，業(yè)主無(wú)力履行按揭合約也無(wú)法清償債務(wù)，債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，業(yè)主的房子會(huì)被拿來(lái)拍賣償還債務(wù)。

　　根據(jù)法院的相關(guān)規(guī)定：第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。

　　除了價(jià)格低，網(wǎng)上宣揚(yáng)的法拍房還像個(gè)「寶藏女孩」，身上還有挖不盡的優(yōu)點(diǎn)，比如：

　　不少城市不限購(gòu)，不需要社保公積金，也不受家庭兩套的限制。

　　只要是中國(guó)居民均可參與拍賣購(gòu)買，在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)格的環(huán)境下，這無(wú)疑給了投資者一條捷徑；

　　其次，參與拍賣的住宅大部分是有70年產(chǎn)權(quán)的正規(guī)住宅（也有小部分小產(chǎn)權(quán)、集體戶口的，在拍賣時(shí)都會(huì)標(biāo)明），帶有學(xué)位、買了可以落戶，有一些還可以申請(qǐng)貸款按揭，剛需客的基本需求都滿足；

　　再者，買法拍房不用排隊(duì)，也不用搖號(hào)。和二手房一樣，直接就是現(xiàn)房入住，周邊配套已經(jīng)成熟，不會(huì)擔(dān)心開(kāi)發(fā)商跑路工程爛尾，你的錢打了水漂。省時(shí)也省力。

　　聽(tīng)到這里，你是不是已經(jīng)心動(dòng)到按耐不住，想立馬就去網(wǎng)上拍一所法拍房了？na?ve！網(wǎng)上隨便一搜，拍到法拍房的糟心事都快和法拍房數(shù)量一比一了。看似迷人的法拍房，背后充滿了風(fēng)險(xiǎn)。

　　美麗背后的陷阱招招致命！

　　拍賣途中被抬價(jià)都不是什么大事兒，無(wú)非是價(jià)格高過(guò)起初的心理預(yù)期，但拍到手之后各種問(wèn)題，才是最讓人部能接受的，比如:

　　1.原房主賴皮不配合，買了住不進(jìn)去

　　來(lái)品品下面這條新聞標(biāo)題，這樣的例子數(shù)不勝數(shù)了吧？

　　通過(guò)拍賣，確實(shí)能低價(jià)買到了房子，但是法院只負(fù)責(zé)拍賣并負(fù)責(zé)不交接和清房。如果你拍的房子里面住了一些不講理的人，就是不肯伴搬，你能拿他怎樣？尤其是一些老人，動(dòng)不動(dòng)就躺下尋死覓活，一點(diǎn)辦法都沒(méi)有！

　　再者，對(duì)于有孩子要上學(xué)的家庭，原房主逃債跑路找不到人或者不配合遷戶口，孩子沒(méi)有入學(xué)資格，白白耽誤上學(xué)時(shí)間。

　　請(qǐng)律師、打官司、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，哪一件事能省心？拍房子本來(lái)想圖省時(shí)省力，最后買下連住都住不進(jìn)去，太糟心！

　　2.各種原因不能過(guò)戶，無(wú)法取得房產(chǎn)證

　　買了不能住也就算了，起碼房還是你的，就怕買了連房產(chǎn)證都辦不下來(lái)。比如：

　　限購(gòu)政策：雖然大部分城市不限購(gòu)，但是如果你沒(méi)有理清楚限購(gòu)不限購(gòu)的規(guī)則，買下后才發(fā)現(xiàn)因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題無(wú)法過(guò)戶，只能只認(rèn)倒霉，白白損失一筆保證金。（京東拍賣上會(huì)有明確標(biāo)注，但淘寶沒(méi)有）

　　原房主不配合：原房主為躲債早已跑路，人都找不到，他的戶口遷不出去，你的戶口進(jìn)不來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證；

　　沒(méi)有產(chǎn)權(quán)：原來(lái)的房子可能是小產(chǎn)權(quán)房，本身就沒(méi)有房產(chǎn)證，你拍了也無(wú)法取得房產(chǎn)證；

　　存在共有產(chǎn)權(quán)人：如果該房屋有共有產(chǎn)權(quán)人，夫妻雙方所有的，只向住建部門增加權(quán)益人，但沒(méi)有變更不動(dòng)產(chǎn)證書，拍賣后另一方來(lái)追究，你也會(huì)面臨不少麻煩；

　　土地性質(zhì)：有一些法拍房為經(jīng)濟(jì)適用房，未滿五年且沒(méi)有補(bǔ)交差額，你拍了根本無(wú)法正常過(guò)戶；

　　3.原房主存在債務(wù)糾紛，住進(jìn)去幫他擦屁股

　　前面說(shuō)了，房子會(huì)淪落到法拍，原房主都存在不少的債務(wù)糾紛。有可能之前不但抵押給了銀行，還抵押給了一些民間貸款機(jī)構(gòu)。

　　這些在拍房時(shí)你并不知曉，萬(wàn)一真有電視上演的民間債主暴力逼債，威脅你的小孩、給你家門口破油漆、給車上噴紅字，簡(jiǎn)直就是花錢買罪受！

　　這還不算，能欠外面人的錢，物業(yè)、水電、燃暖氣保不準(zhǔn)也欠了一大筆滯納金。你拍了想��？不好意思，要先把這些欠款都還清哦～小則幾千多則大幾萬(wàn)，憑空多了一筆費(fèi)用你說(shuō)氣不氣。

　　4.買賣不破租賃，收回房子遙遙無(wú)期

　　在我們國(guó)家，有一條法律規(guī)定：買賣不破租賃。意思是租賃要大于買賣，不能因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)手而終止租賃合同。如果你拍的房子原房主正在出租，人家不提出不續(xù)租，你只能干等不能趕人家走。

　　而且有一些精明的老賴為了防止自己房子被拍賣，專門把房子出租給其他人，一下子簽訂十幾二十年的租期。比如上圖這個(gè)法拍房，2032年才能收回房屋。遇到這種事，真的能等到肝腸寸斷。

　　5.能貸款的很少，絕大部分需要全款

　　現(xiàn)在已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始對(duì)法拍房提供貸款服務(wù)，但是我國(guó)目前尚無(wú)明確規(guī)定貸款利率、條件等。每個(gè)銀行都有不同的政策。

　　我查到關(guān)于法拍房利率要比普通的房貸利率上浮5-10%左右；有一些銀行還需要綁定指定的業(yè)務(wù)；還有一些銀行甚至得你先把所拍房的房屋尾款結(jié)清，取得房產(chǎn)證之后，再給你辦理貸款。

　　而且一定要在拍賣之前去銀行申請(qǐng)貸款，待手續(xù)辦完銀行預(yù)審批通過(guò)后再去參與拍賣。

　　前面說(shuō)了是一些能提供貸款的，但不是所有都可以貸款。拍賣房產(chǎn)前，請(qǐng)你一定要做好完全準(zhǔn)備。

　　如果拍賣成功了，沒(méi)有辦法貸款，除非找七大姑八大姨借錢填上尾款；不然如果不能按時(shí)付結(jié)清，你的保證金就只能打水漂了。

　　6.加上高額稅費(fèi)，和二手房沒(méi)差多少

　　法拍房有一個(gè)特殊的點(diǎn)，就是轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費(fèi)都是由受買人承擔(dān)的。但是在拍賣之前，法院并不會(huì)提供什么滿五唯一、親屬遺贈(zèng)等具體信息，所以這里面了很多高額稅費(fèi)。

　　如果你成功拍到了法拍房，除了需要繳正常的契稅，還有營(yíng)業(yè)稅、印花稅、增值稅、土增稅等稅費(fèi)，非滿五唯一的房，還有差價(jià)的20%的個(gè)人所得稅，聽(tīng)聽(tīng)都覺(jué)得頭疼。

　　根據(jù)我的觀察，這幾年頻頻爆發(fā)出法拍房稅費(fèi)奇高超出周邊二手房的案例，讓受買人有苦不能言。

　　深圳的阿奇（化名）就是其中之一，在某法拍平臺(tái)上他以370萬(wàn)的價(jià)格將羅湖區(qū)翠華花園的一處房產(chǎn)拍下，本來(lái)很開(kāi)心以為撿了漏，但是加上稅費(fèi)242萬(wàn)，這套房產(chǎn)算下來(lái)竟然需要622萬(wàn)，比當(dāng)時(shí)羅湖同一片區(qū)的二手房均價(jià)高出45萬(wàn)！本來(lái)想撿便宜沒(méi)撿著，還多付出了銀子。

　　法拍房，看起來(lái)便宜，實(shí)則充滿了坑。那是不是看到法拍房就避而遠(yuǎn)之不再考慮了呢？其實(shí)，撿法拍房的漏并非不可行，只是需要更多精力。

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