駐馬店房產(chǎn)在線訊  晚上10點(diǎn)，一場(chǎng)溝通晚宴剛剛結(jié)束，王成（化名）立刻趕去了機(jī)場(chǎng)。明天早上，在另一個(gè)城市，他還有一場(chǎng)融資路演，今晚怕又是一個(gè)無(wú)眠之夜了，盡管這個(gè)夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融資負(fù)責(zé)人，在過(guò)去的一年中，“出差、喝酒、找錢”幾乎是他工作生活的主基調(diào)。

　　“從去年開(kāi)始，監(jiān)管就開(kāi)始趨緊，集團(tuán)給的融資指標(biāo)不低，市場(chǎng)上融資成本卻越來(lái)越高，工作不好做”，在去年的一次采訪中，王成告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，能夠使用的融資工具幾乎都使用了，基金、銀行和金融機(jī)構(gòu)多是“晴天送傘”。很多企業(yè)的融資成本都超過(guò)15%了，但更多的是即使愿意承擔(dān)15%的資金成本，持資方仍舊不愿意出錢。

　　在過(guò)去的2018年，王成大部分時(shí)間是沒(méi)有上下班之分的，最忙時(shí)甚至一周每天都在飛。這并不是個(gè)案，上市房企尚且如此，民營(yíng)未上市房企的2018年，融資負(fù)責(zé)人找錢更為艱難。

　　“在去杠桿大環(huán)境下，很多企業(yè)老板不得不將個(gè)人股權(quán)質(zhì)押出去籌錢”，一位民營(yíng)企業(yè)融資負(fù)責(zé)人向記者透露，但去年的錢太貴了，有些老板用不起，就賣了一些項(xiàng)目換現(xiàn)金，這是割肉換生存。

　　有息負(fù)債升至6.8萬(wàn)億元

　　正如上述企業(yè)融資負(fù)責(zé)人所述，融資曾是2018年房企的頭等大事。如今，從上市房企披露的2018年年報(bào)數(shù)據(jù)中也可窺見(jiàn)其當(dāng)時(shí)的艱難。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，截至2018年底，A股118家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線的有39家，占比高達(dá)33%；以更為準(zhǔn)確反映企業(yè)負(fù)債情況的剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率指數(shù)來(lái)看，有13家房企超過(guò)70%，占比達(dá)11%。此外，上述118家上市房企總資產(chǎn)合計(jì)約10萬(wàn)億元，負(fù)債合計(jì)約為8萬(wàn)億元，平均資產(chǎn)負(fù)債率為80%。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到不過(guò)，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，2018年房企銷售回款有所增加，加上融資環(huán)境普遍收緊，企業(yè)降杠桿取得一定效果，凈負(fù)債率有所下降，但融資成本上升。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，176家房企現(xiàn)金從2萬(wàn)億元升至將近2.9萬(wàn)億元，較期初增長(zhǎng)18%；總有息負(fù)債從4.5萬(wàn)億元升至6.8萬(wàn)億元，較初期增長(zhǎng)16.6%；凈負(fù)債率走出了從74.2%到89.11%，再到85.15%的曲線。

　　另一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年176家房企現(xiàn)金持有量同比增長(zhǎng)了18.4%至28715億元，增幅與上年基本持平；有息負(fù)債同比增長(zhǎng)了16.6%至68456億元，但增幅則相比于2016年的27%和2017年的30%下降明顯。其中64家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債58109億元，同比增長(zhǎng)18.7%，重點(diǎn)房企債務(wù)增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債占比為84.9%，同比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞研究中心分析師認(rèn)為，隨著行業(yè)集中度不斷提高，企業(yè)為了進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)和提升市場(chǎng)占有率，依然需要大量的資金支持，這就使得整體負(fù)債規(guī)模持續(xù)加大。但因?yàn)槿谫Y環(huán)境收緊，房企拿地較去年相對(duì)謹(jǐn)慎，加上降杠桿的壓力，讓企業(yè)不得不加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，更為重視回收現(xiàn)金。

　　值得一提的是，2018年房企現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比維持了較為穩(wěn)定的水平，整體財(cái)務(wù)杠桿相比年初有所降低。

　　五成房企凈負(fù)債率下降

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年底176家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率為85.15%，較年初降低了3.95個(gè)百分點(diǎn)，54%的企業(yè)的凈負(fù)債率有所下降。

　　“整個(gè)行業(yè)銷售端的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，現(xiàn)金回籠力度很難維持企業(yè)發(fā)展規(guī)模，因此融資規(guī)模仍決定著企業(yè)發(fā)展速度”，一位房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，高杠桿一定是有風(fēng)險(xiǎn)的，但是過(guò)去許多房企在高杠桿運(yùn)營(yíng)模式下，趕上了土地紅利時(shí)代，嘗到了規(guī)模化發(fā)展帶來(lái)的甜頭，轉(zhuǎn)換運(yùn)營(yíng)模式并不容易。

　　但企業(yè)近兩年也意識(shí)到，不降低負(fù)債率保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面，一味沖規(guī)�？炫埽瑤Ыo企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)同樣不低。畢竟，在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)天花板來(lái)臨的大環(huán)境下，負(fù)債越高、評(píng)級(jí)越低的企業(yè)得到投資者的認(rèn)同度越來(lái)越低，越來(lái)越難拿到錢，尤其是資金成本低的錢。長(zhǎng)此以往，資金成本對(duì)利潤(rùn)的侵蝕程度將嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

　　事實(shí)上，去杠桿政策環(huán)境下，受融資監(jiān)管影響，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)也好，被動(dòng)也罷，確實(shí)也在實(shí)施一些降低負(fù)債的策略。比如，完善債務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，抓現(xiàn)金回籠。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，176家上市房企的現(xiàn)金持有量為28715億元，較期初增長(zhǎng)18.4%。其中64家重點(diǎn)房企的現(xiàn)金持有量為25080億元，較期初增長(zhǎng)22.7%；64家房企的現(xiàn)金總量占比87.3%，較期初增加了3個(gè)百分點(diǎn)。隨著行業(yè)集中度不斷上升，規(guī)模房企的資金融通也更具優(yōu)勢(shì)。截至2018年底，持有現(xiàn)金超千億元的企業(yè)有5家，較期初增加2家。

　　克而瑞稱，超過(guò)六成企業(yè)持有現(xiàn)金出現(xiàn)不同程度的上漲。64家重點(diǎn)企業(yè)中現(xiàn)金增長(zhǎng)的企業(yè)占比更高，達(dá)85.9%，其中增幅超過(guò)50%的企業(yè)就達(dá)到了21家。從各梯隊(duì)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均現(xiàn)金持有量有所增長(zhǎng)，而百?gòu)?qiáng)之外的企業(yè)平均現(xiàn)金持有量則有所下降�，F(xiàn)金增幅最為顯著的是30強(qiáng)-50強(qiáng)企業(yè)，這些企業(yè)在2018年普遍加大了財(cái)務(wù)優(yōu)化力度。

　　對(duì)此，一位房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示， “在未來(lái)高手過(guò)招的市場(chǎng)中，一個(gè)大項(xiàng)目的負(fù)債處理不好可能就會(huì)拖垮整個(gè)企業(yè)，所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。為了實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)我們的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，公司甚至建立了一套運(yùn)營(yíng)體系，各個(gè)城市各個(gè)項(xiàng)目每天上報(bào)銷售額，以便企業(yè)在保證資金鏈安全的情況下，進(jìn)行融資和投資安排�！�

　　現(xiàn)金回款的增加，一方面是應(yīng)對(duì)2019年下半年到來(lái)的還債高峰期，另一方面也有助于降低負(fù)債。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重點(diǎn)房企的加權(quán)凈負(fù)債率為89.06%，同比下降6.56個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率下降的企業(yè)占比為56.3%。

　　融資成本上升

　　控制住負(fù)債規(guī)模，并不意味著企業(yè)可以高枕無(wú)憂。生存難題或許可解，但發(fā)展質(zhì)量的問(wèn)題同樣嚴(yán)重。

　　正如萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮曾表示，“大公司有的時(shí)候也很脆弱，如果萬(wàn)科信用評(píng)級(jí)下降，集團(tuán)的融資成本就會(huì)大幅提高，比如萬(wàn)科的融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現(xiàn)在5%的融資成本，目前萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)都不怎么賺錢，如果提高到10%，可能連開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都不賺錢了�！�

　　換句話說(shuō)，即使找到錢了，如果找不到便宜的錢，企業(yè)的發(fā)展壓力同樣不容小覷。畢竟，“每天早上醒來(lái)就有2億元－3億元的利息等著付”的感覺(jué)，并不好受。

　　2018年，正如上文所提的王成表示，“你想拿便宜的錢，人家連面都不見(jiàn)，根本不跟你談。去年，很多中小房企融資利率都超過(guò)了15%。這么貴的錢，不是什么企業(yè)都用得起的�！�

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，從2018年64家重點(diǎn)房企的平均融資成本來(lái)看，約有84%的企業(yè)的融資成本相比2017年有所提高，整體平均融資成本由2017年末的6.11%增至6.61%，結(jié)束了連續(xù)兩年的下降趨勢(shì)。

　　克而瑞分析師認(rèn)為，這主要是由于境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，近期新進(jìn)行的境內(nèi)外融資成本均有提高，而原有低成本的公司債陸續(xù)到期，因而整體的融資成本也只能水漲船高。

　　但2018年的資本市場(chǎng)，也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新的融資方式，為一些企業(yè)新業(yè)務(wù)打開(kāi)窗口�？硕�瑞分析師也表示，租賃融資及各類資產(chǎn)證券化受到了政策的支持，成為房企融資的新突破口。2018年，以購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)、供應(yīng)鏈、商業(yè)租金、長(zhǎng)租公寓等為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化多次獲批，租賃類REITs以及租賃專項(xiàng)債券也受到鼓勵(lì)。

　　“目前看政策有適度放松，我們的壓力也小了一些�；蛟S今年不用動(dòng)不動(dòng)開(kāi)會(huì)到夜里一兩點(diǎn)了”，前幾日，王成向本報(bào)記者傾訴了一個(gè)樸素的愿望，“希望今年不用加那么多班，能多有幾個(gè)休息日�！�

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