駐馬店房產(chǎn)在線訊  “一線房企減速、二線房企趕超”的現(xiàn)象從去年下半年就已出現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，規(guī)模效應(yīng)仍是當(dāng)前市場(chǎng)的主旋律，尤其在市場(chǎng)下行期，通常是企業(yè)“彎道超車”的時(shí)機(jī)。

　　某知名房企的福州地方大員王鵬（化名），正陷入今年以來(lái)最忙碌的時(shí)刻。“一邊做營(yíng)銷方案，一邊準(zhǔn)備競(jìng)標(biāo)材料�！蓖貔i說(shuō)，區(qū)域公司的銷售重心被安排在上半年，同時(shí)還有繁重的拿地任務(wù)，其工作強(qiáng)度遠(yuǎn)超“996”。

　　王鵬的工作狀態(tài)，堪稱房企近期表現(xiàn)的縮影。在市場(chǎng)下行期，房企紛紛開(kāi)始“搶收”。公告顯示，今年前4月，大中型房企的銷售額普遍上漲，其中二線房企漲幅明顯。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到與此同時(shí)，房企的投資熱情也開(kāi)始恢復(fù)。4月以來(lái)，土地市場(chǎng)延續(xù)了一季度的熱度。多個(gè)城市出現(xiàn)土地交易旺盛的局面，“馬拉松式”的多輪競(jìng)價(jià)屢見(jiàn)不鮮，高溢價(jià)、高單價(jià)地塊開(kāi)始出現(xiàn)。

　　分析人士認(rèn)為，在市場(chǎng)下行期，“搶收”與“搶種”是房企的正常表現(xiàn)，預(yù)計(jì)隨著投資熱情的恢復(fù)，未來(lái)企業(yè)會(huì)在土地市場(chǎng)投入更大的精力。而由于調(diào)控政策持續(xù)施壓，銷售端的熱度能持續(xù)多久尚存疑問(wèn)。

　　二線房企繼續(xù)沖規(guī)模

　　總體來(lái)看，今年3月以來(lái)的樓市“小陽(yáng)春”，成色并不充足。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在3月份出現(xiàn)季節(jié)性反彈后，多數(shù)熱點(diǎn)城市的熱度未能持續(xù)到4月，但總體仍維持在高位。

　　擁有較大市場(chǎng)占有率的品牌房企，取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了28家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的房企顯示，今年前4月，28家企業(yè)合計(jì)銷售額為15426億，同比上漲9.2%。

　　其中，萬(wàn)科在4月單月的銷售額突破600億，前4月實(shí)現(xiàn)2096.1億元的銷售規(guī)模，同比增長(zhǎng)6.86%。碧桂園4月份單月權(quán)益合同銷售金額約472.2億元，同比有所增加，前4月實(shí)現(xiàn)銷售1672.3億元，由于統(tǒng)計(jì)口徑不一，無(wú)法與去年同期做對(duì)比。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，碧桂園在前4月的銷售業(yè)績(jī)有所下滑。

　　恒大前4月實(shí)現(xiàn)銷售1779億元，同比下滑了16.2%。融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)1189億的銷售額，增長(zhǎng)11%。

　　第二梯隊(duì)房企的表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，但部分企業(yè)也表現(xiàn)出較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。金地、旭輝、世茂前4月的銷售規(guī)模均超過(guò)500億，同比增幅超過(guò)三成。其中，旭輝、世茂在前4月的銷售均價(jià)高于去年水平。

　　“一線房企減速、二線房企趕超”的現(xiàn)象從去年下半年就已出現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，規(guī)模效應(yīng)仍是當(dāng)前市場(chǎng)的主旋律，尤其在市場(chǎng)下行期，通常是企業(yè)“彎道超車”的時(shí)機(jī)。

　　前4月大中型房企業(yè)績(jī)普漲，除了整體市場(chǎng)交易規(guī)模處于高位外，還因?yàn)榉科笤?019年的銷售目標(biāo)仍然不低，且將業(yè)績(jī)重心放在了上半年。王鵬向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，鑒于市場(chǎng)下行的現(xiàn)狀，集團(tuán)要求上半年盡快出貨，就其所在的福建區(qū)域而言，最好上半年完成年度銷售目標(biāo)的一半以上。

　　但也有部分房企出現(xiàn)銷售乏力的情況，綠城、金茂、榮盛等企業(yè)在前4月的銷售規(guī)模均低于去年同期。

　　分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策持續(xù)深入，棚戶區(qū)改造規(guī)模縮水，以及4月小陽(yáng)春“爽約”，說(shuō)明今年房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈的動(dòng)力不足。預(yù)計(jì)未來(lái)房企會(huì)繼續(xù)“搶收”市場(chǎng)，但由于市場(chǎng)大勢(shì)不甚樂(lè)觀，企業(yè)全年交易規(guī)模很難有大幅攀升。

　　補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力仍足

　　土地市場(chǎng)同樣不平靜。在去年末融資閘門開(kāi)啟后，資金充裕的房企拿地的積極性明顯提高，3月以來(lái)，土地交易熱度明顯上升，高溢價(jià)、高單價(jià)地塊頻繁出現(xiàn)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，45個(gè)城市賣地年內(nèi)超過(guò)百億。其中二線城市土地交易規(guī)模偏大，最高的杭州賣地947億。另有12個(gè)城市賣地超過(guò)300億，其中蘇州、武漢、天津、福州等成為交易熱點(diǎn)區(qū)域。

　　在部分城市，“馬拉松式”的土地拍賣再度出現(xiàn)。5月9日，江蘇徐州出讓一宗位于東湖新城的住宅用地，總出讓面積127畝。經(jīng)競(jìng)價(jià)11小時(shí)后，由華潤(rùn)以總價(jià)9.13億元摘得地塊，樓面價(jià)4478元/平方米，溢價(jià)104.73%。

　　在這輪土地“牛市”中，二線房企同樣是表現(xiàn)最活躍的一批。張大偉認(rèn)為，這同樣是規(guī)模效應(yīng)的結(jié)果�！疤貏e是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為了搶地的主流企業(yè)�！�

　　事實(shí)上，在嚴(yán)厲的土地供應(yīng)政策下，今年熱點(diǎn)城市的供地規(guī)模上漲并不明顯。

　　根據(jù)自然資源部的要求，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18至12個(gè)月的，維持供地持平水平；12至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

　　易居克而瑞認(rèn)為，結(jié)合各城市實(shí)際消化周期來(lái)看，大多數(shù)城市的供地計(jì)劃還是相對(duì)保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅有大連、廈門等少數(shù)城市存在供地計(jì)劃“超標(biāo)”的現(xiàn)象。

　　導(dǎo)致企業(yè)拿地積極性增加的原因，一方面在于融資閘門開(kāi)啟后，房企資金較為充裕，另一方面則是在連年高銷售之后，房企的庫(kù)存規(guī)模和去化周期都有所下降。

　　易居克而瑞指出，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)總土儲(chǔ)平均去化周期為3.9年，相較2017年末的4.6年有明顯下降。其中，銷售TOP30企業(yè)的去化周期均已降至4年以內(nèi)，去化最快的TOP11-20梯隊(duì)，僅為3.7年�！�3到5年的去化周期，是房企的正常庫(kù)存水平，但對(duì)于有意實(shí)現(xiàn)規(guī)模趕超的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一規(guī)模還不夠�！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐�(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，但隨著大中型房企的發(fā)力，小型企業(yè)的拿地難度將會(huì)加大，并進(jìn)一步加劇行業(yè)的分化。

　　華泰證券指出，2018 年融資難度的增大以及下半年去化率的回落，導(dǎo)致房企的擴(kuò)張意愿普遍有所下降。到2019年第一季度，龍頭房企和中型房企的拿地強(qiáng)度明顯上升，說(shuō)明投資意愿增強(qiáng)。克而瑞也認(rèn)為，按照“前松后緊”的慣有節(jié)奏，多數(shù)二線城市將在二季度迎來(lái)一波供地高峰，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供需兩旺的情況。

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