駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊  自3月份以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯升溫，尤其是熱點(diǎn)一二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)城市土地競(jìng)拍市場(chǎng)普遍回暖。五一小長(zhǎng)假剛過(guò)，不少城市的土地市便開(kāi)始熱鬧起來(lái)。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，5月8日，包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的10余個(gè)城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。當(dāng)日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實(shí)力房企，其中更不乏像天陽(yáng)、秦山等各地中小規(guī)模房企。

　　值得注意的是，在5月8日成交的32宗地塊中，除極個(gè)別地塊為底價(jià)成交外，高溢價(jià)率成交地塊占據(jù)多數(shù)。

　　房企多地高溢價(jià)“搶”地

　　4月下半月以來(lái)，房企“搶地”節(jié)奏明顯加快。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4月單月拿地金額超過(guò)50億元的房企就多達(dá)18家，多次刷新土地市場(chǎng)的月度記錄。

　　駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到進(jìn)入5月份，房企的“搶地”模式進(jìn)一步開(kāi)啟。5月8日當(dāng)天，便有包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)10余城舉行土地出讓?zhuān)�土地成交總金額近300億元，吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內(nèi)的眾多房企，多宗地塊拍出高溢價(jià)率。

　　如江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得，溢價(jià)率分別為71.88%、60.05%；常州新北區(qū)以總價(jià)22.77億元成交兩宗地塊，被弘陽(yáng)和嘉宏房地產(chǎn)分別以12.4億元、10.37億元競(jìng)得，溢價(jià)率30%左右；蘇州3宗地塊成交總金額41億元，分別被路勁、榮盛和中南以溢價(jià)率46%、68%、45%奪得；天津3宗地塊被碧桂園、金地和泰達(dá)建設(shè)分別以底價(jià)、溢價(jià)率40%和45%摘得，總價(jià)達(dá)58億元；濟(jì)南以總價(jià)62.6億元成交8宗地，被中駿、中鐵及當(dāng)?shù)胤科蠓謩e拿下，最高溢價(jià)率達(dá)43.65%；浙江嘉興3宗宅地被天陽(yáng)、秦山房地產(chǎn)以12億元拿下，溢價(jià)率分別為50.25%和56.5%；溫州鹿城區(qū)地塊被隆晟16.19億元競(jìng)得，溢價(jià)率29.83%。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為：“房企預(yù)期近兩年市場(chǎng)將好轉(zhuǎn)，防止在市場(chǎng)上升階段踏空而進(jìn)行積極點(diǎn)布局。但從總價(jià)和溢價(jià)率來(lái)看，當(dāng)前有些過(guò)熱�！�

　　中指數(shù)據(jù)研究報(bào)告顯示，2月成交樓面價(jià)同比結(jié)束了連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，3月同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，4月樓面價(jià)同比漲幅保持在20%以上，絕對(duì)價(jià)格已達(dá)歷史單月次高水平，僅較2017年9月最高水平低400元/平方米。部分熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率也現(xiàn)底部回升態(tài)勢(shì)，甚至超過(guò)100%。

　　究其原因，上述報(bào)告分析認(rèn)為，部分大型房企短期補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈、企業(yè)資金壓力得到緩解、行業(yè)投資更加聚焦一二線(xiàn)熱點(diǎn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市、短期土地市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致競(jìng)拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場(chǎng)。

　　進(jìn)入4月后，各地政府推地節(jié)奏開(kāi)始加快。中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，4月300城宅地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)15.6%，環(huán)比大幅增長(zhǎng)七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業(yè)高漲的拿地情緒，甚至二梯隊(duì)房企也加入了搶房大戰(zhàn)。

　　“當(dāng)前企業(yè)拿地不能太盲目，需要市場(chǎng)預(yù)設(shè)地回歸理性�！睆埡陚ヅ袛啵骸敖酉聛�(lái)政策層面有可能會(huì)針對(duì)這些過(guò)熱的城市作出降溫舉措。”

　　房企追高拿地或存風(fēng)險(xiǎn)

　　從企業(yè)角度看，土儲(chǔ)規(guī)模的擴(kuò)張并不意味著利潤(rùn)。

　　張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按靜態(tài)測(cè)算利潤(rùn)率的話(huà)，拿地激進(jìn)的企業(yè)如果今年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，基本不賺錢(qián)。高價(jià)拿地使得利潤(rùn)凈率降了很多，只有規(guī)模沒(méi)有利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是比較難受的�！�

　　如5月8日，榮盛以溢價(jià)率68%、總價(jià)8.84億元獲得蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)居住地塊，成交樓面價(jià)14263元/平方米。記者查閱周邊房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)，甪直鎮(zhèn)目前在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格15000元~18000元/平方米，個(gè)別高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格可達(dá)20000元/平方米左右；而周邊二手房?jī)r(jià)與新建住宅幾乎持平。

　　再如，浙江嘉興海鹽縣一宅地被秦山房地產(chǎn)以4.39億元摘得，樓面價(jià)5217元/平方米，溢價(jià)率56.50%。而目前海鹽縣二手房?jī)r(jià)8000元~10000元/平方米，新房?jī)r(jià)格8500元~13500元/平方米。

　　熱點(diǎn)城市在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”基調(diào)下普遍實(shí)行限價(jià)、限簽、限購(gòu)等政策，加之房企不愿降低預(yù)期，高價(jià)拿地的項(xiàng)目項(xiàng)目普遍面臨入市困難。同時(shí)，部分城市對(duì)高端項(xiàng)目需求不高，高地價(jià)項(xiàng)目也存在著較大的去化壓力。

　　此外，2019年起房企進(jìn)入集中償債高峰期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍在加劇。

　　今年已經(jīng)過(guò)去三分之一，TOP100房企整體表現(xiàn)亮眼，尤其是“千億”及以上規(guī)模房企，表現(xiàn)普遍穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月TOP100房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)27%。

　　“尤其是在4月份，樓市出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’行情，一二線(xiàn)樓市回升較明顯，二手房成交也有明顯提振，并且一季度經(jīng)濟(jì)行情向好，都拉動(dòng)這3~4月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)�！蹦硻C(jī)構(gòu)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2019年被很多房企視為“轉(zhuǎn)折年”，首先行業(yè)的集中度會(huì)持續(xù)加大，因而分化也會(huì)加劇，今年是房企求生和求成的重要一年。2019年規(guī)模房企實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售目標(biāo)的難度不大，同時(shí)不排除超額完成年度目標(biāo)的可能。

　　“搶收”加快去化率

　　的確，2019年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，不僅中小房企，大型品牌房企的格局也在分化，例如綠地、中海等房企一季度銷(xiāo)量同比增幅明顯，但也有部分房企的銷(xiāo)售量出現(xiàn)同比明顯下滑。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企業(yè)所占市場(chǎng)份額已經(jīng)調(diào)整為38%、52%、62%和75%。TOP30的門(mén)檻值已經(jīng)達(dá)到302.0億元，同比增長(zhǎng)36.6%，規(guī)模房企間的競(jìng)爭(zhēng)異常緊張而膠著。

　　在當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)中，也能看到房企在銷(xiāo)售上的提速。前4月不少房企出現(xiàn)了“能賣(mài)就賣(mài)，加快搶收回籠資金”的情況。如在前4月，泰禾、陽(yáng)光城等房企就推出“搶收計(jì)劃”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前多數(shù)房企對(duì)于2019年去化率的設(shè)想基本設(shè)定在50%~60%之間。

　　而提前“搶收”，也體現(xiàn)出房企對(duì)2019年市場(chǎng)的不確定。大多數(shù)房企制定的2019年業(yè)績(jī)目標(biāo)都相對(duì)謹(jǐn)慎，目標(biāo)增長(zhǎng)率普遍在20%左右，而2018年業(yè)績(jī)目標(biāo)增速普遍在30%~50%。

　　過(guò)了“千億”門(mén)檻的房企，2019年的目標(biāo)增速多處于15%~20%，更加注重綜合能力的均衡發(fā)展，也有更多意愿尋找地產(chǎn)以外的可能性，如融創(chuàng)中國(guó)在文化和文旅產(chǎn)業(yè)就加大了投資力度。

　　上述機(jī)構(gòu)人士表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，房企有不確定性。在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程中，適時(shí)調(diào)整的可能性極大，而且房企超額實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的難度不大。

　　規(guī)模房企拿地更挑剔

　　相對(duì)于銷(xiāo)售的迫切，對(duì)于拿地和投資，規(guī)模型房企表現(xiàn)挑剔。

　　從2019年已過(guò)去的4個(gè)月來(lái)看，雖然房企拿地整體謹(jǐn)慎，但一二線(xiàn)城市、位于核心城市群的優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)城市，品牌房企依然保持著較高熱情。前4個(gè)月不少核心二三四線(xiàn)城市的拍地溢價(jià)率回升明顯，部分城市甚至頻現(xiàn)“地王”。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波直言：“房企拿地總體保守，也不乏在一些熱點(diǎn)城市和核心城市出現(xiàn)‘搶地’的現(xiàn)象，但也僅限于核心城市。房企更挑了�！�

　　以龍湖為例，其拿地策略是按照“全年的凈負(fù)債率50%~60%，半年凈負(fù)債率60%~70%的底線(xiàn)不能突破”，用量入為出來(lái)規(guī)劃買(mǎi)地的額度。但對(duì)于城市群周邊的三線(xiàn)城市，尤其是對(duì)于像大灣區(qū)、長(zhǎng)三角這些區(qū)域中的城市群強(qiáng)三四線(xiàn)，龍湖也非常關(guān)注。

　　再如陽(yáng)光城，則是以收定支進(jìn)行土地投資，以收定支是有量化指標(biāo)的，原則上拿地會(huì)按照銷(xiāo)售回款的50%~55%的比例進(jìn)行。不過(guò)具體還是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、政策和銷(xiāo)售情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)撵`活調(diào)整。

　　據(jù)了解，目前“量入為出”成為多數(shù)房企的拿地準(zhǔn)則，龍光地產(chǎn)、中國(guó)奧園等不少企業(yè)的投資預(yù)算基本保持在銷(xiāo)售回款或銷(xiāo)售金額的50%以?xún)?nèi)。而他們?cè)谕顿Y上，除普遍回歸一二線(xiàn)外，對(duì)于三四線(xiàn)城市則傾向于圍繞城市群做布局，且選擇核心區(qū)域或資源配套有優(yōu)勢(shì)的位置。

　　但張波指出，不同城市間存在顯著差異，如何有效把握不同城市間的差異性需求，挖掘價(jià)值洼地成為成功布局的個(gè)中關(guān)鍵，如杭州有綠城中國(guó)、仁恒置地、濱江集團(tuán)等品質(zhì)房企，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的要求之高不言自明。同時(shí)，長(zhǎng)三角的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和布局難度也可想而知，合作或收并購(gòu)方式或可一定程度上降低布局難度。

　　加強(qiáng)對(duì)杠桿率的把控

　　億翰智庫(kù)認(rèn)為，拿地保守，是因?yàn)榉科笞陨韮?chǔ)備充裕，即使調(diào)整擴(kuò)增土儲(chǔ)的節(jié)奏也不影響企業(yè)整體發(fā)展；另外，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)口，高質(zhì)量發(fā)展更重要，房企的投資標(biāo)準(zhǔn)普遍加嚴(yán)了——“限價(jià)之下，能算過(guò)來(lái)賬就拿，算不過(guò)來(lái)就放�！�

　　但對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊房企依然熱情，是因?yàn)槟壳叭谫Y環(huán)境實(shí)際是在改善的，房企資金短期充裕。在結(jié)構(gòu)性去杠桿的基調(diào)下，隨著2019年行業(yè)整體信貸環(huán)境難有大幅改善，房企整體的資金面也或?qū)⒂瓉?lái)邊際改善。

　　“所以遇到部分土拍政策調(diào)整（如下調(diào)起拍價(jià)、價(jià)款付清可延期、降低競(jìng)買(mǎi)保證金等），城市和地塊本身不差的情況，房企也不會(huì)放棄。”也由此，億翰智庫(kù)認(rèn)為，盡管多數(shù)房企對(duì)于2019年銷(xiāo)售目標(biāo)的制訂相對(duì)保守，但是規(guī)模房企在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上的天花板可能不存在絕對(duì)的界限，而且規(guī)模房企搶占市場(chǎng)份額的速度和節(jié)奏將會(huì)進(jìn)一步加快，2019年規(guī)模房企實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售目標(biāo)的難度不大，同時(shí)不排除超額完成年度目標(biāo)的可能。

　　但2019年房企也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)杠杠率的把控。而控制杠桿把控財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，就繞不開(kāi)“開(kāi)源節(jié)流”，即提升境內(nèi)外主體評(píng)級(jí)，降低拿錢(qián)的難度和成本；通過(guò)定增、配售、配股等方式擴(kuò)大股本，提升凈資產(chǎn)規(guī)模；引入戰(zhàn)略投資人，提升所有者權(quán)益規(guī)模；加快推貨，提升現(xiàn)金回流速度，增加自有資金體量。

　　的確，2019年拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎、目標(biāo)更加保守，但地必須得拿，目標(biāo)也必須得沖，房企在剛過(guò)去的4個(gè)月和已經(jīng)開(kāi)始的剩下2/3征程中，在“快”中已表現(xiàn)出明顯的節(jié)奏感。

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