駐馬店房產(chǎn)在線訊     房地產(chǎn)融資額數(shù)月高位運行，房企一邊還債，一邊搶地，房地產(chǎn)融資開閘的聲音不絕于耳。

　　日前，在銀保監(jiān)會下發(fā)的通知中，出現(xiàn)多條嚴查房地產(chǎn)融資的條款。尤其提及嚴查房企拿地融資，嚴查并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款挪用于房地產(chǎn)開發(fā)以及資金通過影子銀行流入房地產(chǎn)等。這也意味著，房企的資金收緊在所難免。

　　融資再遇嚴查

　　自去年年底以來，房企融資窗口慢慢開啟，融資金額持續(xù)高位運行。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月房企創(chuàng)造單月融資2600億元后，5月前2周，雖然遇到小長假，但融資額繼續(xù)高位運行。截至5月14日，5月房企已經(jīng)發(fā)布融資計劃接近800億元。雖然低于4月同期，但整體看，部分企業(yè)的融資成本繼續(xù)降低。

　　在房企融資一路綠燈的情況下，房地產(chǎn)業(yè)信貸余額占比持續(xù)增長已是不爭的事實。但是隨著樓市出現(xiàn)回暖跡象，尤其是土地市場的熱度再次來襲，有關房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管的聲音開始出現(xiàn)。

　　5月17日，中國銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》，其中重點提到在房地產(chǎn)行業(yè)要嚴格執(zhí)行的相關政策。

　　從通知內容來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這是銀行體系對于金融風險管控的導向。在有助于減少房地產(chǎn)金融風險的同時，也說明穩(wěn)定房地產(chǎn)的金融政策并未放松。

　　通知要求嚴查銀行機構違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資。

　　對于非銀行領域也將嚴查向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴查通過股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資。

　　此前，對一些違規(guī)項目或者證件不齊的項目發(fā)放貸款，其結果是將房地產(chǎn)工程風險轉移到銀行貸款系統(tǒng)中。業(yè)內人士認為，這一管控將對于一些不規(guī)范經(jīng)營的房企融資帶來震懾效應。

　　嚴控影子銀行變相為房企融資

　　上述通知在2019年銀行機構的工作要點中提到，嚴禁表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資。與此同時，也要求信托領域，嚴禁直接或變相為房企繳納土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款等。

　　事實上，自4月以來，由于房企的密集融資情況較好，企業(yè)拿地明顯加速。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，年內全國50大熱點城市賣地1.37萬億元，同比2018年的1.25萬億元上漲9.3%。合計48個城市年內賣地超過百億元，其中最高的杭州賣地1129億元。

　　土地市場的火熱已引起關注。嚴躍進認為，對于土地出讓金融資的檢查非常及時，近期全國各地土地市場突然升溫，高價土地的出讓明顯增加，很多城市土地價格和溢價率節(jié)節(jié)攀升，與當前穩(wěn)地價的政策基調不符合。

　　“過去土地市場拿地堅持會計師事務所蓋章的做法，即需要審核資金來源，但近期部分房企拿地的資金審核或有所放松。但在嚴格檢查之下，預計房企拿地的資金審核力度會加強，進而抑制沖動拿地現(xiàn)象。”嚴躍進說。

　　值得注意的是，銀保監(jiān)會此前少有提及“資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。

　　嚴躍進認為，嚴查資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，實際上是對一些非標渠道的融資進行管控。尤其是通過理財產(chǎn)品、各類信托工具等，變相為房企融資。后續(xù)對于銀行各類非貸款業(yè)務需要加大管控，防范各類銀行對外投資行為演變?yōu)樗较沦J款行為。

　　熱點城市調控收緊，融資難放水

　　上述針對房地產(chǎn)行業(yè)的各種嚴查行為，也是房地產(chǎn)信貸政策一再收緊的表現(xiàn)。而且這一舉動并非孤立存在。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上周，各地發(fā)布針對房地產(chǎn)的調控政策接近10次，大部分都是收緊調控。其中，住建部連續(xù)2個月發(fā)布城市價格上漲預警。預警、約談、問責機制不斷出現(xiàn)。

　　不過,恒大研究院認為，從目前來看，貨幣政策連續(xù)數(shù)月寬松，市場上流動性充裕，但房地產(chǎn)行業(yè)始終處于嚴格監(jiān)管狀態(tài)。資金并未顯著流入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　從具體來看，房地產(chǎn)各融資渠道均未開閘。銀行信貸門檻仍較高，非標融資受限，信用債發(fā)行用途受限，目前只能借新還舊，且不得用銀行間票據(jù)償還公司債。與此同時，海外債監(jiān)管加強，2018年5月，發(fā)改委明確房企境外發(fā)債主要用于償還到期債務，限制投資境內外房地產(chǎn)項目、補充營運資金等。

　　由此，恒大研究院認為，由于部分熱點城市收緊房地產(chǎn)調控政策，預計短期內房地產(chǎn)融資不會開閘放水。

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